ירושת הנדל"ן: סבא נתן, האותיות הקטנות לקחו

זה קרה לפני שנים רבות, סבא הוריש לכם מגרש. מאז הסתובבתם עם תחושת ביטחון שיש ברשותכם נכס יקר. עד שיום אחד החלטתם לברר מה קורה עם הקרקע. הגעתם לעירייה ושם סיפרו לכם בגאווה שהשטח הופקע לטובת כביש. הזוי? מופרך? תכירו את ה"הודעות בענייני תכנון ובנייה"

באותיות הקטנות שמתפרסמות בעיתונים השונים תחת הכותרת "הודעות בענייני תכנון ובנייה", טמון זרע פורענות לא קטן. אותן אותיות קטנות יכולות בפירוש להזיק לאותם בעלי הקרקעות הסבורים שאם הקרקע שלהם רשומה בטאבו על שמם, הם יכולים לישון בבטחה.

 

כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן

• סוף וילה במחשבה תחילה: לבנות בית - ולשרוד
• מרחיבים את הדירה? הכירו את צו הבית המשותף
• מקבלן או מיד שנייה - איזה דירה כדאי לקנות?

 

על האותיות הללו כבר נאמר, בעגת עורכי הדין המתעסקים בביטוח, שהאותיות הגדולות בפוליסה - נותנות ואילו האותיות הקטנות - לוקחות. אותן אותיות קטנות בעיתון יכולות לקבוע, למשל, שהקרקע שלך תופקע. כן, אין חובה להודיע לבעל קרקע שעומדים לאשר תכנית שקבעה שיעבור לו כביש על הקרקע.

 

בכל הקשור לענייני מקרקעין במדינת ישראל, אנחנו עדיין בתקופה העותומנית, אז סבר השלטון שהוא שולט בדרכו, ללא כל התחשבות באזרח. נדגים את העניין עם דוגמא פשוטה. נניח שאזרח מסוים תובע מחייב שלו 1,000 שקל. אותו תובע חייב להגיש תביעה בבית משפט. הוא חייב לאתר את הנתבע ולהוכיח לביהמ"ש שהוא ניסה לאתר אותו.

 

אם לא הצליח, בית המשפט מחייבו להמציא למישהו שקרוב לאותו נתבע, כגון בן משפחתו מעל גיל 18, ואם לא הולך, מחייבים את התובע לעשות מספר המצאות אישיות ואולי גם פרסום בעיתון. וכל זה בעבור תביעה שסכומה הוא 1,000 שקל.

 

אל תהיו תמימים

אולם במקרה של הפקעה, בו רשות תכנונית פלונית, מעוניינת להעביר כביש על האדמה של אותו בעל קרקע, היא איננה מחויבת להודיע לו. כך פשוטו כמשמעו. נהפוך הוא, לעיתים עדיף לאותה רשות מתכננת או יזם (ואיני מחשיד איש חלילה וחס) שלא ידעו ולא יתנגדו.

 

אם בעל הנכס ידע על הפקעה מתוכננת הוא יוכל, כמובן, להתנגד ולסכל אותה ככל הנראה לקרקע אחרת שבעליה לא התנגד, שהרי נאמר כבר: החוק הוא לעזרת הצועקים ולא לאלה השותקים.

 

יתרה מכך, אם ידע על ההפקעה ולא יצליח לסכל אותה, שמא יצליח לפחות לשפר ולשדרג את מצבו התכנוני ולקבל יותר אחוזי בנייה על החלק שלא הופקע. ואם יידע על ההפקעה, ידע שהוא מחויב להגיש תביעת פיצויי פגיעה במועד ולנקוט הליכים שונים, שבעלי הקרקע מחויבים להכיר ולדעת.

 

ואם סוברים התמימים לחשוב שהרשויות תתחשבנה בהם, הם טועים. כל רשות מתכננת, בין אם מדובר ברשות תכנונית ובין אם מדובר ביזם העומד מאחורי היוזמה של הרשות, כל אלה מחויבים לדעת את סיכוניהם הכספיים ובמידה שהאזרח נרדם בשמירה, לא יסייעו לו. אין היענות חיובית למי שיכול היה לקרוא האותיות הקטנות ולא קרא.

 

איך לקרוא הודעות תכנון ובנייה 

עליך לחפש את ההודעות בענייני העיר שלך וכדאי לקרוא את כל ההודעות הנוגעות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר מגוריך. הפרסומים יכולים להיות של ועדות מקומיות או מחוזיות ולכן כל אחד צריך לדעת באיזה מחוז הוא גר ולזהות את העיר שלו בתוך הפרסומים.

 

בתוך הפרסומים, בדוק אם כתובת הבית שלך או הגוש והחלקה מופיעים בפרסום. אם אינך יודע את מספר הגוש והחלקה בה אתה גר, תוכל להיכנס לאתר המינהל או לפורטל השירותי והמידע הממשלתי.

 

אל תדפדף את עמודי התכנון והבנייה. הקדש דקה לראות אם המודעה רלוונטית לך. במהלך השנים, ניסה המחוקק לרכך את העניין הזה, אולם עדיין החוק מרוחק מהמצב הרצוי. בתחילה קבעו פרסומים בעיתון, ואחר כך חייבו שזה יפורסם תחת כותרת: פרסומים בעניין חוקי תכנון ובנייה.

 

לאחר מכן הוסיפו שיזמי תכניות בנין עיר, מחויבים בתכניות שונות לפרסם על שלט גדול, שיוצב בשטח התכנון עצמו, כדי שהעניין ייודע. אותן תקנות חייבו, אף במקרים מסוימים, חובת הודעה אישית לפי המען הידוע של הבעלים והמחזיקים, שנמסרת ביד או נשלחת בדואר רשום. החובה הקיימת בעניין ההודעה לבעלים, חלה על מי שרשום כבעלים, אך לא למי שרשום כבעל הערת אזהרה .

 

היזהרו מהטאבו

האם משמעות הדבר שכל בעל קרקע צריך להחזיק בצמוד אליו עורך דין, שמאי ומודד? עם כמה שהשאלה נראית מבודחת, אוי לאותו בעלים שלא שומר על רכושו. אוי למי שאינו טורח לבדוק מידי כמה שנים את מצבו.

 

ראשית, הרישום בטאבו: עד כמה שהעניין נראה תמוה, היו עשרות מקרים של מעשי מרמה וזיוף שנעשו בעיקר בנסחי רישום שלא בוצעה בהם כל פעילות.

 

שנית, כדאי לבדוק ברשות התכנונית מה המצב התכנוני לגבי הקרקע הפלונית, מה הן השאיפות לעתיד וכו'. על המתעניין לדעת את מה שנאמר לעיל לגבי המועדים להתנגדויות, תביעות וכו'.

 

שלישית, מה הצפי לעסקים חדשים באזור? אם מדובר אט אט בחלחול עסקים שונים לסביבת מגורים למשל.

 

רביעית, וזה כבר מיועד לבעלי קרקעות פעילים יותר, זאת לא בושה ליזום וליצור בעצמכם ייעוד חדש עבור הקרקע שלכם. תתפלאו שאפשר.

 

הכותב הוא עו"ד דוד בסון, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק בנדל"ן