מומחים בשטח מתן משכנתאות ימליצו לכם להשלים את קבלת האישור להלוואה המחודשת לפני שינוי דרסטי בקריירה שלכם, בעיקר אם אתם שוקלים להתחיל עבודה כעצמאיים כשההכנסה החודשית איננה קבועה ועשויה להשתנות מחודש לחודש. שוק העבודה מראה סימני שיפור למרות שהקצב איטי מאד. אחוז המובטלים ברחבי ארצות הברית קטן, והסטטיסטיקה מראה שיותר ויותר מועסקים עוזבים את מקומות עבודתם מרצונם הם. תלוי כמובן במקום העבודה ואם המקצוע מבוקש, עצם העובדה שאתם מחפשים עבודה יכולה להשפיע בצורה דרסטית על קבלת הלוואה מחודשת או משכנתא חדשה לרכישת בית.
העובדה שאתם מחפשים עבודה, תשפיע על החלטת הבנק באם לאשר לכם הלוואה. הבנקים אינם מסתפקים בבדיקה הראשונית כשאתם מגישים בקשה להלוואה, אלא בודקים את מצבכם הפיננסי שלושה ימים לפני אישור וקבלת ההלוואה עצמה, וסימני שאלה הצצים במועד מאוחר זה בקשר למצב התעסוקה שלכם, יכולים בהחלט לטרפד את קבלת ההלוואה המצופה.
הבנק יכול לדחות את ההחלטה והאישור או לבטלו כליל ואם אתם מסתירים מהבנק עובדה זו, אתם עלולים להיות מואשמים בהסתרת עובדות וברמאות בעת קבלת ההלוואה.
בנקים אחדים בוחנים את הזמן העכשווי בו אתם נמצאים ואם אתם עדיין מועסקים במקום העבודה עליו הצהרתם, כשההלוואה אושרה, הרי שאתם אמרתם אמת ולאחר קבלת האישור תוכלו לשנות מקום עבודה או להפוך לעצמאים.
הבנקים המחפשים יציבות ואחוז סיכון נמוך ככל האפשר יעדיפו תמיד את אלה המראים יציבות והתמדה עם תקופה ארוכה של תעסוקה ורצוי ללא שינויים תכופים במקום העבודה. לפי הפורמולה שעליה מסתמכים הבנקים לאישור הלוואה, מבקש משכנתא המראה עקביות יאושר לקבלת המשכנתא די מהר. כדאי לזכור שהבנקים מעוניינים להלוות כספים וכשהם מרגישים שקיים סיכון נמוך לאי החזרת ההלוואה, האישור ינתן תוך זמן קצר יחסית.
עדיפות נוספת לקבלת המשכנתא או ההלוואה החוזרת תחילה, נעוצה בכך שכשמתחילים עבודה חדשה, בדרך כלל, השכר המשולם הוא נמוך יותר ונכון הדבר בעיקר כשאתם הופכים לעצמאיים. הקטנת סכום המשכנתא החודשי או קבלת משכנתא בתנאים טובים יותר ובריבית נמוכה, יעזרו לכם בתקופת מעבר זו, וכמו כן בעתיד, על ידי שחרור כספים נוספים להוצאות חיוניות אחרות.
קיים מצב שונה שבו עדיף להתחיל עבודה חדשה לפני המשכנתא והיא, אם מקום העבודה החדש דורש מכם לעבור למקום רחוק יותר מאזור המגורים העכשווי. במקרים אלה, על פי רוב, מדובר בהכנסה גבוהה יותר, שהיא הסיבה למעבר זה ובעיקר אם המעבר הוא למקום שבו אחוז התעסוקה גבוה יותר.
לפי הנחותיהם של מומחים פיננסיים, תוכלו לקבל הלוואה למשכנתא פי ארבע מההכנסה השנתית שלכם.
התחלתה של עבודה חדשה בעיצומו של תהליך קבלת המשכנתא או מימונה ידרשו מכם להשקיע זמן נוסף בטיפול וכן מסמכים שונים ורבים שעליכם למלא וזה כשלעצמו יטיל מעמסה נוספת בנוסף למתח הנלווה בדרך כלל עם תחילתה של עבודה חדשה.
אם אתם חייבים להתחיל עבודה חדשה במהלך תהליך קבלת המשכנתא, בקשו מהמעביד מכתב המאשר את מקום עבודתכם העתידי ומצביע על השכר הגבוה שתקבלו עבורה. כדאי להעביר העתק ממכתב זה לסוכן המטפל בהלוואה עבורכם.
בנקים אחרים מעדיפים להמתין מעט עד שהלווה יוכל להראות תלושי משכורת של חודש עד חודשיים אחרונים ובנוסף לכך מכתב מהמעביד המאשר שאתם אכן עובדים שם והוותק שלכם בעבודה, ואם זוהי תקופת ניסיון, אז לאיזו תקופה ומה יהיה שכרכם בסיומה של תקופה זו.
ה-FHA, פרדי מק ופני מאי דורשים העתקים של תלושי המשכורת בחודש האחרון אם ההלוואות הללו ימכרו למוסדות אלה לאחר שתקבלו אישור שזכיתם בהן.
אם אתם עומדים לקבל בונוס כספי ממקום עבודתכם, רצוי להודיע זאת לבנק בצירוף מכתב המאשר זאת ומראה את סכום הכסף שאתם אמורים לקבל ואת מועד הקבלה.
היות והבנקים מאד זהירים כיום במתן הלוואות חדשות או אפילו אישורן של הלוואות מחודשות, כל סיבה, ולו הקטנה ביותר, שתעורר את חשדנות הבנקים או שתטיל צל על יכולת התשלום להחזר ההלוואה, יכולה לעכב את קבלתה או לדחותה כליל.
סטיב אורן
Keller Williams Realty – Beverly Hills