תמ"א 38: הכירו את שלבי ביצוע הפרויקט

למרות הפוטנציאל שטמון בפרויקטים של תמ"א 38, יש לה לא מעט מתנגדים. אבל הבעיה הגדולה יותר היא היזמים, שלעתים רוצים לעשות כסף קל ולא תמיד מסיימים את העבודה. איך תדעו כיצד להוציא לפועל פרויקט מבלי ליפול בפח? התשובות בפנים

למרות הפוטנציאל שטמון בתוכניות תמ"א 38, הן עבור הדיירים והן עבור היזמים, קריאות מצד מתנגדים לתוכנית עדיין נשמעות. המתנגדים טוענים כי תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה היא תרמית, עבודה בעיניים וכיו"ב.

 

לקריאת כתבות אחרונות בנושא תמ"א 38

 

רוב התגובות הללו מתבססות על מקרים שבהם חוו דיירים את חוסר הניסיון של היזמים ושלהם עצמם. כך קרה, למשל, שדיירים התקשרו עם יזם תמ"א 38 שהתחיל בביצוע, תוך שהוא שוכר את שירותיו של קבלן ביצוע. ואולם, יום אחד היזם פשוט נעלם והשאיר את הדיירים תקועים עם קבלן שאינו חייב להם דבר. הם נאלצו לפנות לבית המשפט, ובינתיים נאלצו להתגורר באתר בנייה.

 

במקרים אחרים ניסו יזמים למכור לדיירים פרויקטים מבלי שבדקו היבטים כמו גגות רעפים (אם יש גג רעפים בבניין, חייבים לפנות את הדיירים בדירות העליונות כדי לבנות); אפשרות להכניס מעלית לתוך חדר המדרגות; אפשרות להתקין חניות; אפשרות לבנות ללא חריגה מקווי הבניין ועוד.

 

אז איך לא ניפול בפח?

תחום תמ"א 38 מושך אליו אנשי מקצוע משלל תחומים, שמנסים ליהנות מהרווחים הנגישים: מתווכים, שיפוצניקים, יזמים מתחילים וכל מי שמריח את הפוטנציאל הקיים בו. אז איך בעצם תוכלו להימנע מליפול בפח? להלן שלבי הפעולה המומלצים לדיירים המעוניינים לבצע תמ"א 38.

 

שלב 1: פעילות מקדמית של הדיירים - מבוצע על ידי הדיירים

• כינוס אסיפת דיירים לצורך קידום פרויקט תמ"א 38 ומינוי נציגות ברוב של 80%.
• בחירת גוף מקצועי שילווה את הדיירים וחתימה על ייפוי כוח ליווי וייצוג.

 

שלב 2: בדיקת היתכנות תמ"א 38 - מבוצע על ידי הצוות המקצועי שמלווה את הדיירים

• בדיקת היתכנות לעמידה בדרישות תמ"א 38 (בודקים מתי נבנה הבניין, מהו שטח הבניין והאם הוא עומד בתנאי החוק).

 

שלב 3: בדיקות היתכנות וזכויות בנייה - מבוצע על ידי צוות מקצועי שמלווה את הדיירים

• בדיקת היתכנות משפטית על ידי עורך דין מטעם הדיירים.
• בדיקת זכויות והיתכנות אדריכלית על ידי אדריכל מטעם הדיירים.

 

שלב 4: הפצת מכרז ובקרת הצעות היזמים - מבוצע על ידי הצוות המקצועי שמלווה את הדיירים ונציגות הדיירים

• הכנה והפצת מכרז ליזמים - לאחר בדיקת הזכויות בבניין, הצוות והנציגות מכינים מפרט עם דרישות של הדיירים שאותו יציגו ליזמים.
• השגת הצעות משני יזמים לפחות.
• בדיקת הצעות היזמים - היזם אמור למדוד את גודלן של הדירות הקיימות, כולל שטח המרפסות שסופח לדירות. במסגרת ההצעה היזם אמור להציג לדיירים את הגודל החדש של דירתם וכן תשריט ראשוני של הקומה הטיפוסית החדשה והדמיה של הבניין. הצוות המקצועי מטעם הדיירים יבחן את ההצעה וישלח תיקונים (האדריכל יבחן את המפרטים והתשריט, ושמאי המקרקעין יבחן את שווי הדירות החדשות).
• בדיקת ההצעות המתוקנות, בהתאם לדרישות הדיירים.

 

שלב 5: בחירת יזם מבצע - מבוצע על ידי הצוות המקצועי, כל דיירי הבניין והנציגות

• גיבוש המלצה על ידי נציגות הדיירים, בשיתוף צוות ניהול הפרויקט, כאשר האדריכל ושמאי המקרקעין ממליצים.
• קיום אסיפת דיירים נוספת לצורך הצגת הצעות היזמים וקבלת החלטה (בהשתתפות הצוות המקצועי).
• כמו כן, מומלץ בשלב זה לשכור שירותיו של מפקח מטעם הדיירים, שיעזור לבחון את המפרט הטכני המוצע מטעם היזם (את תשלום שכר הטרחה של המפקח מממן היזם).
• עריכת הסכם התקשרות בין היזם לדיירים (באמצעות עורך הדין של הצוות).

 

שלב 6: אישור עקרוני של הפרוגרמה בעירייה - מבוצע על ידי היזם שנבחר מול מנהל ההנדסה בעירייה

 

שלב 7: הכנת תוכניות מפורטות - מבוצע על ידי היזם שנבחר מול מנהל ההנדסה בעירייה

• היזם אמור להציג לדיירים את התוכניות המפורטות שהוגשו והתקבלו באופן עקרוני על ידי העירייה.

 

שלב 8: חתימה על הסכם ביצוע - מבוצע על ידי היזם הנבחר, נציגות הדיירים ועורך דין מטעם הדיירים

 

שלב 9: הוצאת היתר בנייה - מבוצע על ידי היזם הנבחר

• במקרים של הריסת הבניין, חשוב לציין כי 90 יום לפני שיתקבל ההיתר הדיירים מתפנים מדירתם - לא לפני שהם מקבלים את ערבות חוק המכר בשווי הדירה החדשה, וכן ערבות עבור תשלום דמי השכירות.

 

שלב 10: ביצוע העבודה ופיקוח עליון - מבוצע על ידי מפקח מטעם הדיירים

• המפקח על הבנייה בודק אם היזם בונה בהתאם להיתר ובהתאם ללו"ז שנקבע, וכן בודק אם ישנם ליקוי בנייה וכדומה.

 

שלב 11: סיום עבודות הבניה שנת בדק - מבוצע על ידי היזם הנבחר בהצלחה!

 

יש לכם שאלות בנושא תמ"א 38? היכנסו לפורום תמ"א 38 של ynet

 

הכותבת היא עו"ד ובעלת המרכז למימוש זכויות הדייר - תמ"א 38. כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי