תמ"א 38 במסלול פינוי-בינוי: גם ליזמים לא קל

דיירים סרבנים, שכנים כעוסים, ביורוקרטיה מצד ועדות התכנון, היטלים של רשות המסים, תנאים קשיחים מצד הבנק ודרישות מצד מינהל מקרקעי ישראל. יש לא מעט גורמים שמולם צריך יזם הנדל"ן להתמודד לפני שהוא מתחיל בפרויקט תמ"א 38. מדריך

לא רק לדיירים יש בעיות בביצוע תמ"א 38. בעלי דירות ברחוב יוקרתי בגבעתיים החליטו כי הגיעה העת ליזום תהליך תמ"א 38/2 (פינוי-בינוי) בבניין המגורים. כעבור כמה חודשים הסמיכו בעלי הדירות חברת ליווי מטעמם וכן עורך דין, ואיתרו 3 הצעות מיזמי נדל"ן.

 

• תמ"א 38 - כתבות נוספות בנושא בערוץ הנדל"ן
• הסיפורים הכי חמים - לפני כולם - בפייסבוק של ynet

 

כאשר נבחרה חברה אחת שתוכל להתחיל בביצוע הפרויקט, ערכו בעלי הדירות פגישה ובה הודיע נ', אחד מבניה של בעלת דירות בבניין, כי הוא מעוניין לקבל את דירת הפנטהאוז החדשה שתיבנה. מששמע השכן את הדרישה הודיע כי אם לנ' מגיעה דירת הפנטהאוז, גם הוא ידרוש אחת כזו.

 

היזם והצוות המלווה (לרבות השמאי מטעם הדיירים) ניסו להסביר כי השווי של הדירות החדשות שיקבלו בעלי הדירות בבניין החדש אינו זהה לשוויו של הפנטהאוז, ויהיה עליהם להוסיף סכומי כסף בהתאם לדו"ח שיוצג לבנק המלווה. אולם נ' הבהיר: אם היזם לא ייתן לי מה שאני דורש - לא יהיה פרויקט.

 

עם מי צריך להתמודד היזם?

נ' אינו היחיד. לא מעט יזמים נתקלים בקשיים מסוג זה בבואם ליזום תהליך של תמ"א 38/2. על מנת שפרויקט כזה יקרום עור וגידים, על היזם לקבל את הסכמתם של מספר גורמים.

 

• בעלי הדירות: אלה מהווים את המכשול העיקרי בפני היזם. היזם חייב לבקש את הסכמתם של כל בעלי הדירות, אולם בשל הקושי המעשי בקבלת הסכמה כזו, ניתן היום על פי החוק להסתפק ב80% מבעלי הדירות. כיום החוק (פינוי בינוי (פיצויים) תשס"ו- 2006) מאפשר לרוב שחתם עם היזם להגיש תביעה בגין פיצויים נגד אותם סרבנים על הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מסירובם.
  
  
• הרשות המקומית והוועדה המקומית לתכנון ובנייה: לעתים נראה כי הוועדה המקומית לא מאפשרת ליזם לבנות את מספר יחידות הדיור שהוא צריך, על מנת לקבל את הכדאיות הכלכלית הנדרשת במסגרת תמ"א 38. לכן ישנה אפשרות לפנות להליך פינוי-בינוי באמצעות קבלת צו הכרזה על המתחם כמתחם פינוי-בינוי, בכפוף להסכמת ואישור בעלי הדירות ובאישור הוועדה לתכנון ובנייה.
  
  
  
• רשויות המסים: על היזם לשלם מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה ומע"מ שירותי בנייה עבור התוספת של הקומות אשר יאושרו על ידי הרשות המקומית. סכומים אלו, גם אם יחולו על בעלי הדירות, יושתו על היזם ובאחריותו יהיה לשלמם.

• הבנק המלווה: על היזם לבצע בדיקות מתאימות ולבצע תחשיבים מדויקים ומבוססים ככל שניתן, על מנת שיאמוד על הרווחים שהוא עשוי לקבל בפרויקט. לכן עליו להתקשר עם אנשי מקצוע מנוסים שיספקו לו את המידע (רואי חשבון, עורכי דין, אדרכלים, שמאי מקרקעין, מהנדסים וכו').
  
  אותו אחוז רווח יזמי ייבדק על ידי הבנק המלווה, ואם הבנק יהיה סבור שאין מספיק רווח - לא יהיו לבעלי הדירות ערבויות בנקאיות מתאימות. לפיכך על היזם להיות זהיר בהצעתו מול בעלי הדירות, ואל לו להבטיח הבטחות שלא ניתן בבואו של מעשה ליישמם. קושי נוסף ליזם בהשגת מימון והאשראי של הבנק המלווה הוא דרישת הבנק המלווה להסיר את כל המשכנתאות שרשומות על הדירות הקיימות.
  
  
• מינהל מקרקעי ישראל: כאשר הנכס שייך למינהל מקרקעי ישראל, המינהל עלול להיות מעורב ולדרוש דמי היתר והסכמה לפרויקט או אפילו לא להיעתר לפרויקט. אולם באם הנכס מהוון (כלומר בעלי הזכויות שילמו היוון מלא למינהל), המינהל לא ידרוש דמי הסכמה ולא יתערב.
  
  
• תושבי הבניינים הסמוכים: לעתים דיירי הבניינים הסמוכים מתנגדים לפרויקט תמ"א 38/2 משום שעלול להפריע למהלך חייהם התקין. על פי חוק, בטרם מאושרת תוכנית ולפני קבלת היתר בנייה, על הרשות המקומית לפרסם הודעה על הבקשה להיתר וכל מי שמעוניין להתנגד לתוכנית בשל סיבותיו שלו - זכאי להגיש התנגדות.
  
  רוב הדיירים הסמוכים מגישים התנגדות בגין צפיפות או נזקים בגין הסתרת אור השמש והאוויר (אף שלרוב התנגדויות אלו נדחות). בנוסף, יש לאותם נפגעים זכות להגיש תביעה בגין פיצויים (לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965) שגרמה התוכנית לדירותיהם. הוועדה המקומית מחייבת את היזם לחתום שאם ימצא כי יש לפצות - הוא הוא זה שיישא בסכום הפיצויים שייפסק.

 

יש לכם שאלות בנושא תמ"א 38? היכנסו לפורום תמ"א 38 של ynet

 

הכותבת היא היועצת המשפטית של המרכז למימוש זכויות הדייר - תמ"א 38. כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי