שוכרים דירה מפוצלת? כך תגנו על עצמכם

השכרת דירה מפוצלת נפוצה מאוד בשוק השכירות ומשתלמת לשני הצדדים: בעל הבית משכיר ליותר דיירים ומרוויח יותר, והשוכר יכול למצוא דירה קטנה באזור מבוקש ובשכירות מופחתת. אבל לפני שאתם חותמים על החוזה, כדאי שתבדקו אם לבעל הבית יש היתר לפיצול דירה - אחרת תסתבכו עם הרשויות

רבים משוכרי הדירות ברחבי הארץ, בעיקר בתל-אביב, מתגוררים בדירות מפוצלות. השכרת דירה מפוצלת נפוצה מאד בשוק השכירות, ועל פניו נראה כי הצדדים יוצאים נשכרים מכך: בעל הדירה משכיר אותה למספר שוכרים וכך מגדיל את הכנסתו משכר הדירה; ואילו השוכר מצדו יכול לשכור דירה קטנה יותר באזור מבוקש ולשלם שכר דירה מופחת יחסית, בהתאם לגודל הדירה.

 

עוד כתבות ב"דירה להשכיר" בערוץ הנדל"ן:

• זכרון דברים בשכירות: לחתום או לחכות?
• מדריך: אפשר להפר חוזה שכירות לפני הזמן?
• לא הצלחתם להשכיר את הדירה? לוועד לא אכפת

 

הבעיה היא ששוכרים רבים נוטים להקל ראש בעת החתימה על חוזה השכירות מול בעל הבית, מאחר שהם סבורים כי מדובר בדבר שכיח, מקובל ונפוץ, מכורח המציאות בשוק השכירות. למעשה, מגורים בדירה מפוצלת טומנת בחובה סיכונים לא מעטים, אשר ראוי למנוע אותם מראש.

 

על הסכם השכירות לכלול סעיפים מגנים על השוכר, אשר יכולים למתן מעט את אי הנוחות והנזקים שעלולים להיגרם לו בזמן מגוריו בדירה מפוצלת.

 

מה כדאי לבדוק בחוזה השכירות? 

• היתר בנייה לפיצול דירה: פיצול דירה והפיכתה מדירה אחת למספר דירות, טעון קבלת היתר בנייה מטעם הוועדה המקומית. הוצאת היתר בנייה דורשת מלאכה פרוצדורלית וביורוקרטית מתישה ויקרה. לאחר מחאת האוהלים ב-2011, הוספה הוראת שעה לתקנות התכנון והבנייה, לפיה יהיה ניתן להוציא היתר לפיצול דירה בצורה קלה יותר מהעבר.
  
  הוראה זו בתוקף עד 19 בדצמבר השנה. מכאן, שבמקרה של דירה מפוצלת - טוב יעשה השוכר אם ידרוש לקבל לבדיקה ולעיון את היתר פיצול הדירה, ויעמוד על כך שהיתר זה יצורף כנספח להסכם השכירות. כאשר אין היתר לפיצול הדירה - המשמעות היא שעבודת הפיצול נעשתה באופן לא חוקי.

 

• ניתוק הדירה מתשתיות: חוק התכנון והבנייה מאפשר לוועדה המקומית, במקרה של ביצוע פיצול דירה ללא היתר, להורות לחברת החשמל, לחברת הטלפון ולתאגיד המים למנוע או להפסיק מתן שירותים אלה לאותה דירה. בפסיקה נקבע כי יש לתת לסמכות הוועדה המקומית פרשנות מרחיבה, כדי למנוע את נגע עבירות הבנייה.
  
  עוד נקבע כי אינטרס הציבור בשמירה על חוקי הבנייה גובר על אינטרס שוכר הדירה המפוצלת. בשל כך, ולאור העובדה כי אדם סביר לא יוכל או יסכים לגור בנכס ללא חשמל, מים וטלפון, רצוי לעגן היטב בהסכם השכירות מה יהיה כאשר הדירה המפוצלת תנותק מתשתיות. האם במקרה זה הסכם השכירות יתבטל, האם תחול על המשכיר חובה לספק תשתיות חלופיות, האם יהיה זכאי השוכר לקבלת פיצוי וכו'.

• אישום פלילי: פיצול דירה ללא קבלת היתר מהווה עבירה פלילית. החוק קובע כי ניתן להאשים בעבירת הבנייה הפלילית (פיצול הדירה) לא רק את בעלי הדירה, שהוא המשכיר, אלא גם את המחזיק והמשתמש בדירה, שהוא השוכר. המשמעות היא ששוכר הדירה התמים עלול לגלות כי הוגש נגדו כתב אישום פלילי בבית המשפט, ולפי החוק העונש שניתן להשית עליו הוא קנס כספי או מאסר.
  
  החוק קובע כי אם יוכיח השוכר שעבירת הבנייה בוצעה שלא בידיעתו, וכי הוא נקט בכל האמצעים הנאותים לקיום הוראת חוק, רק אז לא תהיה לו אחריות פלילית בנושא. בפסיקה נקבע כי עבירת תכנון ובנייה של שוכר היא עבירת אחריות קפידה, והמשמעות לכך שניתן להאשים שוכר בביצוע העבירה - גם אם לא התכוון לביצוע העבירה וגם אם לא פעל ברשלנות.

• חשיפה בפני תביעה אזרחית אישית: מעת כניסת השוכר לדירה המפוצלת, הוא חשוף לתביעה אזרחית מטעם בעלי הדירות השונים בבניין. אלה יכולים לתבוע בתביעה אחת את משכיר הדירה המפוצלת ואת השוכר. השוכר יכול להיתבע בכך שפעולת פיצול הדירה ללא היתר מהווה פגיעה בבניין, העמסה על תשתיות הבניין הקיימות, שותפות לחתימה על הסכם שכירות בלתי חוקי, בלתי מוסרי ונוגד את תקנת הציבור, מטרד ליחיד ורשלנות.

• פתח להוצאות כספיות עקיפות: חשוב לקחת בחשבון שאם הדירה תנותק מתשתיות בסיסיות, השוכר לא יוכל להמשיך לגור בה. במקרה כזה ייגרמו לשוכר הוצאות כספיות, אי נוחות וטרחה רבים כגון תשלום הובלה, זמן ומשאבים למציאת דירה חדשה, דמי תיווך, הוצאות משפטיות, מציאת ערבים להסכם השכירות, שיפוצים וכו'. מכאן, שהשוכר יכול לדרוש כי יצוין בהסכם השכירות שבמקרה של צורך בעזיבת הדירה - ישולמו לו הוצאותיו הכספיות.

• דרישה לפינוי הדירה: חוק התכנון והבנייה מתיר לוועדה המקומית להוציא צו מינהלי למניעת עבירת הבנייה וביצוע השימוש בדירה המפוצלת, וזאת בהתראה קצרה. צו זה יכול להינתן נגד המשכיר וגם נגד שוכר הדירה. הפרה של צו זה מהווה עבירה פלילית כשלעצמה, אשר העונש בצדה הוא מאסר וקנס כספי יומי, בגין כל יום שבו לא מבוצע צו המניעה, כלומר בו עדיין ממשיך השוכר לגור בדירה המפוצלת.

• פיצוי מוסכם: יש לציין בהסכם השכירות כי במקרה שבו לא יהיה ניתן לגור בדירה המפוצלת עקב ניתוקה מתשתיות, ועל מנת שהשוכר לא יצא וידיו על ראשו ובחוסר כיס, ישולם לו פיצוי מוסכם מטעם המשכיר לכיסוי כל הנזקים שייגרמו לו.

 

במבחן המציאות ייתכן שמשכיר דירה, במיוחד באזורי ביקוש, יסרב בתוקף להכללת סעיפים מגינים כלפי השוכר. אולם גם אם תינתן הגנה כלשהי כלפי השוכר בעניין זה, עדיין יהיה בכך כדי להיטיב עם השוכר ולמזער נזקים אפשריים.

 

הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי. האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני