מה עדיף - דירה מקבלן או דירה יד שנייה?

במהלך החיפוש אחר הדירה המיוחלת, עולה השאלה - האם עדיף לרכוש דירה חדשה מקבלן, או אולי עדיפה דירה יד שנייה? מה יהיו העלויות הנלוות למחיר הדירה הנקוב ומדוע דירות חדשות יותר בטוחות לרכישה? מדריך למתלבטים

רכישת דירה מהווה את אחת מהעסקאות המשמעותיות שנבצע במהלך חיינו. במהלך החיפוש אחר הדירה המיוחלת, עולה השאלה האם עדיף לרכוש דירה חדשה מקבלן (יד ראשונה), או שמא עדיפה דירה יד שנייה. לכל בחירה יתרונות וחסרונות כלכליים ואחרים, אותם רצוי לבחון היטב טרם הרכישה. אז מה צריך לבדוק כדי לגבי החלטה מושכלת לגבי סוג הרכישה? לפניכם כמה טיפים.

 

מדריכים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:

• לטוב ולרע: מה ישפיע על ערך הדירה שלכם?
• מדריך: איך אפשר לבטל חוזה לרכישת דירה?
• מחפשים דירה? הנה כמה כלים למציאת נכסים

 

עלויות נלוות

רוכש דירה יד ראשונה או דירה יד שנייה נדרש לשלם עלויות הנלוות למחיר הדירה, בהן מס רכישה, המהווה את המס העיקרי המוטל על הרוכשים; עלויות מימון הלוואת המשכנתא; ועלויות מעבר הנאמדות בעשרות אלפי שקלים. יחד עם זאת, יש הבדלים בין עלויות נלוות לרכישת דירה מקבלן לעומת רכישת דירה יד שניה.

 

הוצאות נלוות לרכישת דירה יד ראשונה מקבלן:

 

• שכר טרחת עו"ד - ברכישת דירה מקבלן, שכר הטרחה של עו"ד מטעם הקבלן עומד על כ- 1.5% + מע"מ ממחיר הדירה. עם זאת, רוב רוכשי הדירות אינם מסתפקים בייצוג על ידי עו"ד מטעם הקבלן ושוכרים עו"ד מטעמם, שגובה שכר טירחה שנע בין 0.5%-1% + מע"מ ממחיר הדירה. כך, אם רכשתם דירה במיליון שקל, תיאלצו להיפרד כעת מסכום נוסף של כ-20 אלף שקל.
  

 

• היצמדות למדדים - ברכישת דירה יד ראשונה קיימות הוצאות, הנובעות מהצמדת התשלומים העתידיים למדד מחירי הצרכן או למדד תשומות הבנייה. כאשר הדירה נרכשת "על הנייר", ההוצאות מתפרסות על פני תקופה ממושכת (עד שנתיים או יותר). בחלק מהמקרים, היזם או הקבלן מאפשרים לרוכשים לבחור את שיטת ההצמדה, אולם לא ניתן לדעת בוודאות כיצד המדדים ינהגו.
  

 

• אגרות - כאשר רוכשים דירה מקבלן, החוזה מחייב את רוכש הדירה לשלם עבור פעולות שונות שיעשו על ידי הקבלן לקראת מסירת הדירה. מדובר בעלויות של תשריטים, מדידות, חיבורים למים ולחשמל ואגרות עבור רישום בית משותף. סכום ההוצאה בגין כך עומד בממוצע על כ-5,000 שקל.
  

 

• תשואות ורווחים צפויים - ברכישת דירה חדשה מיזם או מקבלן, אתם צפויים ליהנות מרווח הוני הנוצר בעקבות הפער בין מחיר רכישת הדירה בשלביה המוקדמים (על הנייר ובמהלך הבנייה), לבין מחירה כדירה מוכנה. גם לצד התשואה יש פנים חיוביות: בהנחה ששוכרי דירות מעדיפים לשכור דירה חדשה על פני ישנה, רוכשי הדירה נהנים מרווח של תשואה שנתית גבוה יותר, המתקבל מהשכרת הנכס לאורך השנים.

 

הוצאות נלוות לרכישת דירה יד שנייה:

 

• דמי תיווך - ברכישת דירה יד שנייה באמצעות משרד תיווך, תיאלצו לשלם דמי תיווך. שכר טרחתם של המתווכים תלוי במצב שוק הנדל"ן וביכולת המיקוח שלכם. בדרך כלל, מקובל לגבות דמי תיווך של 1.5%-2% משווי הנכס, בצירוף מע"מ. כך לדוגמא, באם רכשתם דירה יד שנייה במיליון שקל, תיאלצו להיפרד מסכום נוסף של 15-20 אלף שקל בגין התיווך.
  

 

• שכר טרחת עו"ד - ברכישת דירה יד שנייה, רוכשי הדירות שוכרים עו"ד מטעמם שגובה 0.5%-1% מע"מ ממחיר הדירה.
  

 

• שיפוץ הדירה - לרוב דירות ישנות זקוקות לשיפוצים כלליים ולהתאמה לצרכי המשפחה, שעלותם נאמדת בעשרות אלפי שקלים. כאן חשוב לבחון את מצבה הפיזי של הדירה ואת מידת התאמתה לצרכי המשפחה.

 

לא רק עלויות

כעת, משעברתם את רשימת העלויות הנוספות למחיר הדירה, לפניכם מידע נוסף שיכול לגרום לכם להחליט אם תרכשו דירה חדשה או מיד שנייה. שימו לב - אמנם דירות חדשות בדרך כלל יקרות יותר, אך לרוב ייבנו במתחמים מודרניים ונגישים יותר.

 

• בנייה - סטנדרט הבניה בפרויקטים חדשים הוא גבוה וחדשני. הקבלן משקיע במרחב הציבורי והקהילתי, ולעתים הפרויקט כולל התאמה של יחידת הדיור לטעמו האישי של הרוכש. את יכולת המיקוח שלכם תוכלו לבחון בכמות השינויים שתבצעו בדירה במהלך בנייתה, לעומת עלותן בפועל. לעומת זאת, דירות ישנות מאופיינות בסטנדרט בנייה מיושן ותשתיות רעועות - שעלולות לגרום לליקויים הנובעים מבלאי טבעי.
  

 

• תכנון - בשלב הראשוני של בניית פרויקטים חדשים, ניתנת לרוכש האפשרות להתאים את יחידת הדיור לצרכי המשפחה, לעתים ללא תוספת תשלום או בעלויות נמוכות. אולם, במסגרת רכישת דירה יד שנייה, כל שיפוץ, שינוי ותיקון ליקויים הם על חשבון הרוכש. פרט לעלויות הגבוהות, הרוכש נאלץ לשאת גם בעלויות הנגזרות מ"הפסד" ימי עבודה, פיקוח על תהליך השיפוץ וכדומה.
  

 

• בחירת הדירה - כשרוכשים דירה יד ראשונה, אפשרויות הבחירה של הרוכש לגבי הדירה המיוחלת מגוונות. בעוד שלרוכש דירה מקבלן יש אפשרות לבחור את הקומה הרצויה בבניין, את גודל הדירה ואת כיווני האוויר, רוכשי דירה יד שנייה נאלצים להסתפק בהיצע השוק. כאמור, כל שינוי ו/או שיפוץ כרוך בהוצאות רבות, ובמרבית המקרים באישורים בירוקרטיים מעיקים.
  

 

• מעלית - בעוד שבבניינים חדשים מותקנת מעלית, בניינים ישנים (בני 10 שנים ועד 4 קומות) נעדרים ממעלית. כדי לבנות מעלית בבניין ישן, נדרשת החלטה משותפת של הדיירים בבניין והוצאה של אלפי שקלים לכל דייר.
  

• בטיחות - בניינים חדשים כוללים מרחב מוגן ועמידים בפני רעידות אדמה (על פי חוק). לעומת זאת, בניינים ותיקים לרוב אינם כוללים ממ"ד אלא מקלט, ואינם עמידים בפני רעידת אדמה. בשנים האחרונות, המדינה מקדמת תוכניות במסגרת תמ"א 38, שעיקרן חיזוק מבנים ישנים ורעועים והוספת דירות וקומות.
  

 

• מבצעים - במסגרת שיווק פרויקטים חדשים, הקבלן מציע הטבות, הנחות ומבצעים המוזילים את מחיר הדירה, במטרה להגביר את הביקוש לפרויקט, ואף לסייע במימון הלוואת המשכנתא. אולם, ברכישת דירות יד שנייה, מחיר הדירה נקבע על ידי המוכר, ללא הטבות וללא מבצעים.

 

הכותב הוא מנכ"ל אנגלו-סכסון פרויקטים