בוטל חוזה מכירה: לאן נעלמה הקומה השנייה?

בני זוג רכשו בית מגורים בן שתי קומות ביהוד, אבל לאחר זמן מה גילו בעירייה שלמבנה כלל אין היתר לקומה שנייה. בתום דיון בשתי ערכאות קבע העליון שהמוכרים פעלו שלא בתום לב והקונים קיבלו את כספם בחזרה

בעלי זכויות חכירה בבית מגורים בן שתי קומות ביהוד מכרו את זכויותיהם לזוג שגילה עניין בנכס. הצדדים חתמו על חוזה מכר והזוג עבר להתגורר בבית. כעבור כחודש התגלו נזילת מים ועובש מתחת לריצוף. משביקשו המוכרים להתחמק מאחריות, פנו הקונים למחלקת ההנדסה בעיריית יהוד כדי לצלם את היתר הבניה, וכך גילו שהקומה השנייה בבית כלל אינה מופיעה בו.

 

פסקי דין מעניינים נוספים - בערוץ משפט ב-ynet:

• בדיקה: 46% ממשכורת הגרוש הולך למזונות
• של מי הטכניון? עוד קרב בין סלקום לפלאפון
• איבד עין בתחנת דלק. האם זו תאונת דרכים?
• סירב לבדיקת ינשוף וזוכה בגלל כשל משטרתי

 

מהסבר שנתנו המוכרים עלה כי לא דיווחו על הקומה השנייה כדי לחמוק מתשלום הארנונה. ניסיונות ההידברות בין הקונים למוכרים העלו חרס, ומשכך הגישו הקונים תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב לביטול החוזה. המחוזי קיבל את התביעה וקבע כי המוכרים הפרו את חוזה המכר בעת שהציגו בפני הקונים מצג שווא.

 

בתגובה ערערו המוכרים לבית המשפט העליון. באמצעות עורכי הדין בנימין טמיר וגיא חייק הם טענו כי חסרונו של היתר הבניה אינו מהווה הפרה יסודית, והיה ועל הקונים לתת להם הזדמנות לתקן זאת באמצעות הוצאת האישורים המתאימים. כמו כן טענו כי יש לייחס לקונים אשם תורם משום שהפרו את התחייבותם לבצע בדיקות מקדימות בנכס.

 

חובת תום הלב מהותית לקיום חוזה

בהכרעה בעליון נדחה הערעור ברוב של שני שופטים מול אחד. השופט אליקים רובינשטיין ציין כי הגינות היא ראש לכל התנהגות אנושית ומוסרית. הכלל שלפיו "ייזהר הקונה" לא פוטר את המוכרים מחובתם לגלות עובדות מהותיות בטרם החתימה על החוזה, בייחוד כאשר הקונים נותנים אמון בדברי המוכרים ומסתמכים עליהם בעת החתימה על החוזה. עם זאת,

הוא הסתייג מביטול החוזה כליל וקבע כי בכל זאת יש לייחס לרוכשים אשם תורם משום שלא השכילו לבדוק את הנכס.

 

אבל השופט נעם סולברג קבע שאין לחייב את הקונה בבדיקת מצבו של הנכס כאשר המוכר ידע או היה עליו לדעת את מצבו. לדבריו, אחריות המוכר היא רחבה, ומעמדו רם מזה של הקונה משום שהוא בא עם הידע על מצב וטיב הנכס. לפיכך, יש לדחות את הטענה שלפיה יש לייחס אשם תורם לקונים.

 

גם השופט חנן מלצר ציין כי בעת עימות בין מוכר מפר שידע על קיומן של עובדות מסוימות לבין קונה שהתרשל ולא גילה את אותן עובדות, יד הקונה על העליונה. לדבריו, המוכרים הטעו את הקונים והעלימו את אי התאמת הנכס לצרכי הקונים, ולפיכך עליהם לשאת במלוא הנזק שנגרם לקונים.

 

לפיכך נדחה הערעור על דעת הרוב של השופטים סולברג ומלצר. משכך נפסק כי ביטול חוזה המכר יוותר על כנו, כך שהרוכשים ישובו למצבם טרם החתימה על החוזה, יקבלו את כספם בחזרה ויצאו מן הבית.

 

• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
• עו"ד יהב ארגמן עוסק בין היתר בדיני מקרקעין