"הדייר הסרבן": כשכסף ובטיחות מתנגשים

הצורך בממ"ד במסגרת מבצע "צוק איתן" העלה את קרנה של תמ"א 38, אשר נועדה ביסודה לחזק בניינים מפני רעידות אדמה ופגיעות טילים. אולם במקרים רבים דיירים סרבנים מעדיפים את האינטרס הכלכלי והאישי על פני האינטרס הבטיחותי. כיצד מתמודדים עם מתנגדים לפרויקט בבניין המשותף? מדריך

במסגרת היערכות מדינת ישראל להתמודדות עם אסון טבע כגון רעידת אדמה, יזמה הממשלה בשנת 2005 תוכנית מתאר ארצית חיזוק למבנים העומדים בתנאי הסף (תמ"א 38). ההנחה הבסיסית היא כי מיקומה של ישראל על ציר השבר הסורי-אפריקני, שבר חיפה, ותחזיות גיאולוגיות שונות, מביא אותה לאזור מועד מבחינה טקטונית ולכך יש להיערך.

 

מדריכים נוספים במדור "דירה להשכיר":

• אלמוני פלש לי לדירה - איך מתמודדים?
• למי עדיף להשכיר את הדירה - דייר או תאגיד?
• שוכרים דירה מפוצלת? כך תגנו על עצמכם

 

בצד השיקול הבטיחותי והמונע מפני רעידות אדמה, ועל סמך ההיסטוריה הצבאית השוררת בישראל, בעיקר בימים אלה, נוסף הממד הביטחוני, "הלא מוצהר" הגלום בתמ"א 38, שכן שביסודה קובעת התוכנית הוספת חיזוק ועיבוי לבניין הקיים (או הנבנה מחדש) בהוספת מרחב מוגן דירתי (ממ"ד). רציונל הוספת חדר ממ"ד לדירה הוא תנאי בסיסי כעת לבנייה גם לפי חוקים נוספים.

 

ואולם, בפועל התועלת הכלכלית האישית של כל דייר בבניין גוברת לרוב על תועלת הכלל או התועלת הבטיחותית הנטועה ביסודה של תוכנית החיזוק. כאן, הנפש הישראלית ממתינה לשעת הכושר ומנסה להשיא רווחה מול היזם או מול הדייר השכן.

 

כך, לבסוף, נוצרת התופעה של "דייר סרבן" - אשר מחזיק כבן ערובה את שאר דיירי הבניין המעוניינים בפרויקט, בעוד הוא נעול בעמדותיו ומסכל את הפרויקט. כאן עולה השאלה, מהו כוחו הקנייני של המיעוט מול הרוב, והאם אכן יש דרך לחייב את הדייר הסרבן לבצע את פרויקט החיזוק.

 

אין זכות בעלות מושלמת 

כהשלמה חוקית-קניינית לתמ"א 38, נחקק בשנת 2008 חוק חיזוק מבנים. חוק זה קובע מנגנון שיאפשר את מימוש תוכנית החיזוק בבית המשותף מול שאר הרכוש המשותף וזכויותיהם של הדיירים בבניין, והכל מול האינטרס הציבורי הגלום בתוכנית החיזוק. החוק מסדיר את הרוב הנדרש לצורך ביצוע פרויקט הבנייה, את הסמכות החוקית לחייב דייר סרבן לשתף פעולה עם שאר דיירי הבניין ואת אופן חיובי הביצוע.

 

בעבר, ועוד בטרם חקיקת חוק החיזוק, קבעה ההלכה משפטית בנוגע לזכויות דיירים בבית משותף, כי זכותו הקניינית של דייר בבית משותף אינה זכות קניינית קלאסית; ולמעשה שותף הוא עם שאר דיירי הבניין האחרים בזכויות הקנייניות הנוגעות לבניין. כך נקבע כי דייר בבית משותף הסכים מראש לוותר על חלק מהאוטונומיה הקניינית הקנויה לו, והקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה. כלומר, זכות קניינית בדירה פרטית שונה מזכות קניינית של דייר בבית משותף.

 

יצוין כי בפן הביטחוני נפסק רבות כי יש חשיבות רבה לחדר ממ"ד בדירה, וכי עניין זה מהווה נדבך מהותי במסגרת פרויקט חיזוק הבניין. יתרונותיו הביטחוניים של חדר הממ"ד ידועים לכל, ומצב הנוכחי בניית חדר ממוגן אף משביחה את ערך הדירה באופן לא מבוטל, הן במקרה של מכר והן במקרה של השכרת הדירה.

 

לפיכך נפסק, כי כאשר על כף המאזניים מצויות טענות קנייניות או תכנוניות של הדייר סרבן למול טענות קנייניות ובטיחותיות של רוב דיירי הבניין, נוטה הכף לצד רוב הדיירים בהיבט הציבורי הכולל. לכך נוסיף כי בסבב המלחמתי הנוכחי במבצע "צוק איתן", נוכחנו לדעת כי העורף בכל חלקי המדינה חשוף בפני מתקפת טילים - ואין מדובר באזורי ספר או עימות מרוחקים בגבולות המדינה כבעבר.

 

 

מכאן, שבבית משותף ובמקרה של תמ"א 38, האינטרס הצר של הדייר הסרבן נדחק מול רצון הרוב, ולא ניתן משקל מועדף לדייר הסרבן. טענות שכיחות של דיירים סרבנים לביצוע פרויקט החיזוק הן פגיעה קניינית; רצון לגור בבניין מועט בדיירים; טענות נגד היזם; שינוי דירה באופן לא מיטבי; אי-מיצוי התועלת הכלכלית; פגיעה לא מידתית בדירות הגג; וכו'.

 

חיוב וכפיית הדייר הסרבן 

כמתן מענה לתופעת הדייר הסרבן, הקנה החוק סמכות למפקח על רישום מקרקעין, אשר בפניו נידונות תביעות בנושא זה, סמכות להורות ולכפות דייר סרבן לקחת חלק בפרויקט חיזוק הבניין. לשם כך, יש סמכות חוקית על מינוי בעל תפקיד (כונס נכסים) אשר נכנס בנעליו של הדייר הסרבן, ולו הסמכות החוקית לפעול בשמו של הדייר הסרבן מול כל הגופים הרלוונטיים לקידום הפרויקט.

 

כלומר, כונס הנכסים רשאי לחתום בשם הדייר הסרבן על הסכם התקשרות עם היזם, על מסמכים הנדרשים לרשויות המס ושינוי צו רישום הבניין, רישום הזכויות וכו'. הסמכות החוקית נתונה בכל סוגי הפרויקטים של תמ"א 38, וכבר פעמים מספר ניתנו פסקי דין אשר לפיהם מונו כונסי נכסים לצורך קידום פרויקט הבנייה והחיזוק - בניגוד לעמדת הדייר הסרבן.

 

עולה, איפוא, כי במקרה של דייר סרבן, יש אפשרות משפטית לאכוף את התנגדותו לצורך קידום האינטרס הציבורי והקנייני של שאר דיירי הבניין; וכי במארג היחסים המיוחדים בבית משותף, במסגרת תמ"א 38, ניתן משקל מופחת לשיקולים הצרים של הדייר הסרבן.

 

זאת ועוד, התנגדות לא סבירה מטעם הדייר הסרבן אף עלולה לחשוף אותו בפני תביעה נזיקית מצד שאר דיירי הבניין, בשונה מעט ממסגרת של הריסה ובנייה לפי חוק פינוי-בינוי פיצויים. טוב יעשה הדייר הסרבן אם ישתף פעולה לטובת ובטיחות הכלל.

 

הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי. האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני