מה עשו הח"כים למען שוק הנדל"ן? סקירה

3 כוכבים עיקריים, אישור של לא מעט חוקים, קבלת מספר תקנות ושלל סערות על חוק המע"מ, רפורמת הפרגולות, דירות רפאים ועוד ועוד. צבי לביא מסכם את שורת החקיקות בתחום הדיור שאישרה הכנסת - כתבה שלישית בסדרה

מאמצי הממשלה להגדיל את היצע הדיור כמנוף להוזלת הנדל"ן, לצד יוזמות פרטיות להקלה על רוכשי הדירות, היו במוקד החקיקה בכנסת בשנה החולפת. 3 כוכבים בלטו כאן: שר האוצר יאיר לפיד (יש עתיד) וחברי הכנסת מאיר שטרית (התנועה) ומירי רגב (ליכוד). לפיד ביקש לקצר את הליכי התכנון והבנייה וניסה להוריד במו ידיו את מחירי הדירות; רגב, יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה, הכניסה לראשונה את חובת הבנייה של דיור בר-השגה לספר החוקים; ושטרית התמקד בהיבטים צרכניים בשוק הנדל"ן.

 

• כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet

 

שר האוצר הלך בתלם שפתחה ממשלת נתניהו בכנסת הקודמת עם חוק הוד"לים (הוועדה לדיור לאומי שמטרתה להאיץ מתן היתרים לבנייה) - ויצר כפילות מיותרת. הוא הציע על שמו חוק נוסף אך דומה, שנקרא חוק הותמ"לים (החוק לבנייה במתחמים מועדפים, שגם נועד להסדיר מסלול מהיר להוצאת היתרים). הוא אף הודיע על ביטול דרמטי של המע"מ ברכישת דירות חדשות מקבלן ואפילו סיפק תאריך נקוב.

 

בסופו של דבר מאמציו של לפיד התפזרו - במקום להעמיק את הרפורמה שבצנרת בחוק התכנון והבנייה, המכוונת לאותה המטרה. בסוף השנה הוא יצא רק עם חצי תאוותו בידו: החוק להקמת מוסד תכנוני חדש התקבל, אך הטבת המע"מ נתקעה ברגע האחרון. המכה נחתה על לפיד משום שלא קרא נכון את המפה הפוליטית, והיה אדיש לכללי משחק החקיקה של הכנסת.

 

בנימין נתניהו כראש הממשלה הקודמת דחף אישית את החוק להאצת בנייה למגורים, דרך הוד"לים, שהתקבל לתקופה קצובה. בממשלה הנוכחית הוא השאיר בידי שר הפנים, גדעון סער, את הארכת תוקפו, ואת הגיבוי לחוק הנוסף של לפיד. נתניהו אף תמך ביוזמה לביטול המע"מ, אך הפקיר את לפיד לגורלו, כשהצעת החוק עלתה על שרטון ערב צאתה של הכנסת לפגרת הקיץ. הוא היה מודע למאמצי החרדים לטרפד את החוק אך לא התערב, בגלל המלחמה בדרום או משיקולים אחרים, ושלח את לפיד "להסתדר אתם" לבדו.

 

בזכות המחיר הפוליטי

חוק הוד"לים המקורי התקבל לפני 3 שנים והוקצבו לו 18 חודשים למסד מסלול קצר להקמת מתחמי מגורים עם 200 דירות (גדולות וקטנות). אולם הזמן לא הספיק, והכנסת הנוכחית האריכה אותו עד אוגוסט 2015 ואף הרחיבה אותו. זאת בתקווה להגדיל את סיכויו, אם הדירות יוקמו על קרקע שרובה פרטית (60% במקום 20% עד כה), כאשר חלק המדינה בבעלות ירד מ-80% ל-40%. בלחץ ח"כ רגב שטיפלה בחוק, חויבו היזמים שיבחרו במסלול המקוצר להקצות לפחות 25% מכל מתחם לדיור בר-השגה, מוגדר ומשופר יותר.

 

דירות קטנות וזולות לרכישה או להשכרה בשטח אחיד של עד 75 מ"ר הוגבלו לאזור מרכז הארץ. בפריפריה (בצפון ובדרום) יכול שטח הדירה להגיע עד 100 מ"ר. החוק הורחב גם על מתחמי פינוי-בינוי עם 10% דירות דומות. זאת ועוד, הוד"לים יוכלו לאשר בניית דיור להשכרה גם על השטחים הציבוריים שבתוכניות המתאר העירוניות, אם הרשות המקומית תקצה אותם לעזרת סטודנטים ולנזקקים אחרים. החוק נולד מהמחאה החברתית של קיץ 2011, ונועד לעקוף את הסחבת בוועדות התכנון שתוקעת תוכניות. לחוק המורחב נותרה שנה - אך בינתיים מצב השוק בכי רע לחסרי הדיור.

 

ואם לא די בכך, באה לעולם הצעת החוק של שר האוצר "לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור" (חוק הותמ"לים), אף הוא כהוראת שעה, אבל ל-4 שנים. החוק מסמיך את קבינט הדיור של הממשלה להכריז על מתחם המיועד ליותר מ-750 דירות בתור "פרויקט דיור לאומי". פרויקט זה יזכה לטיפול המואץ של הותמ"לים (ועדות לתוכנית מועדפת לדיור), המקבילות של הוד"לים, אשר יטפלו בכל שלבי התכנון. זאת בתקווה לקצר את הזמן שבין איתור הקרקעות למתחמים ותחילת הבנייה במקום 5 שנים בממוצע עד כה.

 

 

קבינט הדיור בראשות לפיד אימץ את הצעתו, אבל החוק שהתקבל בכנסת בסוף החודש שעבר נוגע רק לפן התכנוני של ההצעה המקורית. הפן הקנייני של הפרויקט פוצל ממנה לדיון נפרד כדי לא לעכב את אישור החלק העיקרי. גם בחוק הזה הצליחו לחצי ח"כ רגב לחייב הקצאת 30% מכל מתחם לדירות בשכירות לטווח ארוך ב"מחירים מפוקחים". הכול תחת האיום החוזר, לפיו הוועדה בראשותה לא תמהר לקדם את החוק. המחיר הפוליטי של הפשרה היה ויתור שלה על הוספת דיור ציבורי למתחמים, כדרישת האופוזיציה.

 

בגלל התמרון הפוליטי

בין לבין התקבל תיקון בחוק התכנון והבנייה הקיים, שגם הוא במוצהר נועד להסיר חסמים לצורך קיצור וייעול הליכי תכנון הדיור והתשתיות. במסגרת התיקון, סמכויות רבות יעברו מהוועדות המחוזיות לוועדות המקומיות, שיפעלו תחת בקרה. בפועל, החוק הזה פוטר מיד מהיתרי בנייה עבודות קטנות (הקמת פרגולות, שערים, דודי שמש), ומחייב להתיר תוך 45 יום עבודות בנייה בהיקף לא גדול (כגון סגירת מרפסת). גם חוק זה מותאם לבניית יחידות קטנות של דיור בר-השגה, וכולל יעדים ותמריצים לבניית דיור להשכרה לטווח ארוך במחיר מופחת.

 

לצדו התקבל תיקון נוסף בחוק התכנון והבנייה לטובת מיזמי פינוי-בינוי, שמטרתו פישוט וייעול הליכי ההכרזה בצו ממשלתי על השטחים המיועדים למתחמים שזכאים להקלות. תוקף ההכרזה עומד על 6 שנים עם אפשרות הארכה, עד 12 ו-18 שנה, למיזם שעומד בתנאי ההכרזה וזקוק לתוספת זמן למימוש התוכנית. בתקופה זו היזם ובעלי הדירות זכאים להטבות מיוחדות במסי שבח, רכישה והיטל השבחה. הארכות תוקף ההכרזה הן רק בתנאי שמאחורי המיזם עומד רוב מיוחס של בעלי הדירות. החוק משנה את שם ועדת השרים הממונה לשם "הוועדה להתחדשות עירונית".

 

הצעת האוצר לחוק מע"מ 0% נתקעה ברגע האחרון בוועדת הכספים ולא אושרה לקריאה שנייה ושלישית. התמקחות סיעת הבית היהודי (לה שייך יו"ר הוועדה, ח"כ ניסן סלומינסקי) על הקצבת עשרות מיליוני שקלים ליישובי יהודה ושומרון, דחתה את ההצבעות לשבוע האחרון שלפני הפגרה. לא עזרה הסכמת האוצר לתקן את הצעת החוק לפי דרישת היו"ר, כך שהוא יהיה בין השאר בגדר הוראת שעה ל-7 שנים, ויחול גם על קבוצות רכישה, על דירות עד שטח של 150 מ"ר במקום 140 מ"ר, ועל בנייה צמודת קרקע במתחמים הממוקמים ביישובים שבאזורי עדיפות לאומית.

 

 

בנוסף, נדחתה הצעתו של סלומינסקי לפטור מדורג ממע"מ. הוא הציע שבמקום לתת הטבה על דירה ששוויה עד 1.6 מיליון שקלים ליוצאי צבא ושירות לאומי-אזרחי ועד מיליון שקל לאחרים, יוגבל הפטור למחיר הגבוה ליוצאי יחידות קרביות ותומכי לחימה בלבד. ליוצאי יחידות עורפיות והשירות הלאומי-אזרחי, תינתן ההטבה עבור דירה בשווי של עד 1.3 מיליון שקלים ולאחרים עד מיליון שקל. אלא שהחרדים, שתקעו את החוק באמצעות תמרון פוליטי סביב 2,000 הסתייגויות והתעקשו לדון בכל אחת, היו מוכנים לשחרר את הפקק תמורת דירוג דומה. הדירוג יאפשר למי שלא שירתו בצה"ל לרכוש דירה בכל מחיר ולקבל פטור על המיליון הראשון. שר האוצר סירב - ונגמר הזמן.

 

עוד חוקים בשוק הנדל"ן שהתקבלו השנה בכנסת

• תיקון בחוק המכר (דירות) של ח"כ מאיר שטרית (התנועה) מגביל את שכר טרחת עורך דין שקבלן רשאי להטיל על רוכש דירה, להוצאות רישום הדירה בטאבו על שם הרוכש. היום נע שכר הטרחה בין 1.5% ל-2.5% ממחיר הדירה ומגיע לעשרות אלפי שקלים. שר הבינוי והשיכון יקבע בחוזה המכר את השיעור המרבי לאחר התייעצות עם שרי המשפטים והאוצר. הוא יחול על חוזים שייחתמו לאחר קבלת החוק.

 

• התקבל גם תיקון של ח"כ שטרית בחוק המכר, המחייב קבלן המוכר דירה לצרף לחוזה המכר מפרט של הדירה, והוראות תחזוקה ושימוש. הפריטים ייקבעו בצו של שר השיכון, המחייב לפרט את מחירם ואת הפריטים עליהם יכול הרוכש לוותר, לשנות את מיקומם או להוסיף אותם. רוכש שיבקש לוותר או להוסיף פריט יודיע על כך לקבלן, והאחרון יחייב או יזכה את הרוכש במחיר הנקוב במפרט. ההודעה על ויתור, הוספה או שינוי תימסר עד למועד אחרון הקבוע בחוזה, ובלבד שהמועד נקבע תוך 6 חודשים לפני סיום יציקת יסודות הבניין.

 

• תיקון נוסף בחוק שהעביר שטרית מגביל את שיעור ריבית הפיגורים שישלם קונה דירה למוכר בגלל איחור בתשלום, בניגוד למועד הקבוע בחוזה המכר. הריבית לא תעלה על השיעור שיקבע שר השיכון, בהתייעצות עם שר האוצר ובאישור ועדת הכלכלה. חובת תשלום ריבית פיגורים תחל לאחר שחלף לפחות שבוע מיום התשלום שנקבע בחוזה.

 

• תיקון בחוק המכר, שהתקבל לפי הצעת ח"כ יריב לוין (ליכוד) בשילוב עם הצעת הממשלה, מסדיר הגנה על רוכשי דירות במחלוקת בין היזם או הקבלן לבנק המלווה, והבנק נמנע מהסרת השעבוד לטובתו על זכויות רוכשי הדירות. התיקון מחליף את הנוהג הלא מחייב של הבנק למסור לרוכשים מסמך שמחריג מהשעבוד דירות שבנייתן הושלמה, החזקה בהן נמסרה לרוכשים והם שילמו את מלוא תמורתן (למעט שעבוד שבמשכנתא).

 

• תיקון בפקודת המלט ביוזמת ח"כ חיים כץ (ליכוד), מחייב יצרן ומשווק מלט באריזות לארוז את המלט גם בשקים שמשקלם עד 25 ק"ג, במקום השקים האחידים במשקל 50 ק"ג. התיקון נועד לשמור על בריאות פועלי הבניין הכורעים תחת המשא הכבד של שקי המלט הסטנדרטים, ובכך לזרז את עבודות הבנייה ואולי להשפיע על מחירי הדירות.

 

תקנות משמעותיות בשוק הנדל"ן שאושרו בכנסת

• תקנות לחוק ההסדרים מחייבות בעלים של "דירות רפאים" שאינן מאוכלסות לשלם ארנונה כפולה מהתעריף שקבעה הרשות המקומית לאזור המגורים. בלשון התקנות, כפל המס יחול על "מבנה מגורים שלא התגורר בו איש דרך קבע ב-9 מתוך 12 החודשים שקדמו לחיוב בארנונה ברציפות או במצטבר, למעט על דירות שבמסגרת הדיור הציבורי.
  
  
  התקנות נקבעו בהמלצת ועדת טרכטנברג ולניסיון למשך 2014-2015, כתמריץ להשכרת הדירות הריקות שתגדיל את היצע הדיור בערים. להערכת משרד האוצר, קיימות בארץ כ-40 אלף דירות כאלה. כ-25% מרוכזות בערים ירושלים, תל-אביב, חיפה ונתניה. בירושלים יש לא מעט "שכונות רפאים" כאלו.

 

• תקנות לפי חוק הדיור הציבורי שמסדירות את הליכי המכר של הדירות לדיירים, במסגרת מבצע של הממשלה, לרבות כללי הגשת בקשת הרכישה; תנאי התשלום; ביצוע השמאות להערכת מחיר הדירה; מתן הנחות ושימושים המותרים בכספי הקרן שתקום מהכנסות המכירה המיועדים לרכישת דירות נוספות. שר השיכון העריך שבמבצע יימכרו כ-15 אלף דירות במשך שנתיים-שלוש. הן אמורות להכניס לקרן כ-4.5 מיליארד שקלים (כ-300 אלף שקל בממוצע לדירה).

 

הכתבה הבאה בסדרה: סיכום שנתי של חקיקת המיסוי