תמ"א 38: איך זה משפיע על שוכרי הדירות?

התחדשות עירונית, שיפור באיכות החיים ועליית ערך הנכס - היזמים ובעלי הדירות נהנים ממיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי, ושוכחים מי סובל: שוכרי הדירות, שנאלצים לגור בבניין במהלך השיפוצים. איך משפרים את המצב? מדריך

פרויקטים רבים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי מתוכננים ומוקמים בימים אלו. כולם מדברים על ההתחדשות הצפויה, השיפור באיכות החיים והעלייה הניכרת במחיר הדירה, וכן על תחושת הביטחון האישי עם בניית ממ"ד דירתי וחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. אך מה שלא כולם יודעים זה שמלבד בעלי הדירות והיזמים, ישנם שותפים סמויים שלוקחים חלק בפרויקטים אלו בעל כורחם - שוכרי הדירות.

 

טורים נוספים על תמ"א 38 בערוץ נדל"ן:

• תמ"א 38: גם בעל הדירה יכול להיות היזם?
• כך תיזהרו מחאפרים שיעכבו פרויקט תמ"א 38
• תמ"א 38: איך לזהות קבלן חתימות נוכל

 

שוכרי דירות המתגוררים בבניינים בהם עתיד להתקיים פרויקט תמ"א 38 או פינוי-בינוי חיים במקרים רבים בתחושת אי-נוחות. זאת בעקבות אי-הידיעה על התנהלות והתקדמות הפרויקט ומועד תחילת העבודות. בשונה מבעלי הדירות שמשדרגים את דירתם, שוכרי הדירות, שמשלמים ממיטב כספם כדי לגור בבניין נורמטיבי ושקט, מצפים לקבל את המגיע להם בתמורה לכספם.

 

המגורים בדירה בתקופת הקמת הפרויקט אינם פשוטים, ולעתים רבות כרוכים באי-נעימויות רבות ובירידה מסוימת באיכות החיים בבניין. כך, למשל, במהלך הפרויקט אין אפשרות להשתמש בשירותי החניה במרבית המקרים, הבניין מוקף בפיגומים עליהם מתהלכים פועלי בניין זרים הגורמים בעבודתם ללכלוך רב ורעש. ובקיצור - בלאגן.

 

למרות זאת, השוכרים יכולים לראות במצב הזה הזדמנות חיובית. כך, למשל, במרבית חוזי תמ"א 38 בין היזם לבעלי הדירות, ישנו סעיף המעניק "פיצוי" לבעלי הדירות עקב ירידה בהכנסות. את אותו הפיצוי תוכלו לדרוש מבעלי הדירות כהנחה לתקופת הבנייה.

 

אפשרות נוספת היא לדרוש מבעל הבית את האפשרות להתגורר בדירה החדשה והמשודרגת (דירה גדולה יותר עם מרפסת וחניה) במחיר המקורי אותו שילמתם לפני ובמהלך השיפוצים, על כך שלא ביקשתם הנחה בתקופת השיפוצים.

כשוכרים, עליכם לדעת שמגיעה לכם התראה מספקת לפני תחילת העבודות או הודעות על התקדמות הפרויקט - כדי לתכנן את צעדיכם בעתיד. בנוסף לגילוי הנאות ותום הלב המתחייב מחוק החוזים, מומלץ לשוכרי הדירות ולאלו העתידים לשכור דירה בבניין העומד בקריטריונים לתמ"א 38, להוסיף סעיף בחוזה השכירות המחייב להודיע להם זמן מה מראש לפני תחילת העבודות; וכן להודיע בכל התקדמות משמעותית בנקודות הבאות:

 

בפרויקטים של תמ"א 38

1. חתימת הרוב המינימלי הדרוש של בעלי הדירות על החוזה המחייב עם היזם או הקבלן.
2. הגשת בקשה להיתר בנייה.
3. קבלת אישור ועדה מקומית לתכנון ולבנייה לבקשה.
4. קבלת היתר בנייה.

 

בפרויקטים של פינוי-בינוי

1. הפקדת התב"ע (תוכנית בניין עיר).
2. אישור התב"ע בוועדות השונות (בכל אחת מהוועדות לפי הצורך).
3. קבלת היתר בנייה.

 

אילו השלכות כלכליות עלולים לספוג?

• מומלץ להתעניין בהתחייבויות היזם לפי החוזה בין הצדדים לגבי לוחות הזמנים, וכן לברר ברשויות המקומיות לגבי צפי ולוחות זמנים לאישור התוכניות ולהוצאת ההיתרים. במרבית המקרים, ניתן לבצע בדיקות אלו בצורה מכוונת באתרי האינטרנט העירוניים.

 

• אם אתם מעוניינים לצאת מהדירה בטרם תחילת העבודות, מומלץ להכניס לחוזה השכירות סעיף המתיר לכם לעזוב את הדירה בכל עת לאחר קבלת ההיתר או בהתראה מסוימת בטרם תחילת העבודות, וללא סנקציות כלשהן.

 

• אם אתם מעוניינים להישאר בדירה, קבעו מנגנוני פיצוי ושיפוי לתקופת העבודות או לאחריה בכתב.

 

• שוכרים שנמצאים בחוזה ארוך טווח או שלא חידשו את חוזה השכירות זמן רב, כדאי שיידרשו לביצוע ריענון לחוזה השכירות בסמוך למועד פקיעתו הקרוב למועד בו נודע לכם על הפרויקט המתגבש. באשר לאלו שלא הספיקו לחדש את החוזה, מומלץ כי יוסיפו נספח לחוזה הכולל בתוכו את ההבנות בין הצדדים בכל הנוגע לעבודות בבניין.

 

• יש השלכות כלכליות על השוכרים בתקופת העבודות בפרויקטים של תמ"א 38. בחלק ניכר מתקופת העבודות ובמרבית הפרויקטים, תבוצע הצללה על ידי רשתות על גבי הפיגומים - דבר שיחשיך את הדירה וייאלץ את הדיירים לשימוש יתר בחשמל לתאורה. כמו כן, בזמן העבודות על גבי גג הבניין יפורקו קולטי השמש - וחימום המים יתאפשר אך ורק על ידי חשמל. עוד ידרשו כפי הנראה להגביר את השימוש במיזוג ולסגור את חלונותיהם, הן מפאת האבק והן מפאת הרצון לפרטיות.

 

• מצד שני, כאשר יזמים רבים מממנים את שירותי הניקוי של שטחי הציבור בבניין בתקופת העבודות, וכאשר הגינה מושבתת ואין צורך בשירותי הגינון בגלל העבודות, מתקבלת החלטה בוועד הבניין להקפיא את גביית דמי ועד הבית עד לקבלת טופס 4. החלטות אלו מקלות על משכירי הדירות להשכיר את דירותיהם ומעניקות "סוכריה" קטנה למתגוררים בתקופת העבודות.

 

• למרות חובת היזם לבצע ביטוחים שונים, כמו ביטוח לרכוש ולנפש (לעובדים ולדיירים), וחרף התחייבויותיו לפי חוזה התמ"א לפצות כל דייר שרכושו ניזוק בתקופת העבודות; מומלץ לבצע ביטוח תכולה ורכוש מפני נזקים שעלולים להתרחש בתקופת העבודות.

 

הכותב הוא עו"ד ומגשר המומחה בתחום המקרקעין, תמ"א 38 ופינוי-בינוי, ומייצג ומלווה דיירים בתחום ההתחדשות העירונית, עסקאות מכר ושכירויות