נכס שנמכר פעמיים: מי בעליו החוקיים?

פרשת ענבל אור העלתה לכותרות מקרים שבהם נכס נמכר לשני גורמים. מה קובע החוק ולמי זכות הראשונים - לקונה הראשון או המאוחר יותר? מדריך

מקרה של מכירת או השכרת נכס מקרקעין לכמה צדדים קורה לא אחת. לעתים זו תוצאה של  רשלנות, מצג שווא או נוכלות לצורך הכשלת עסקה קודמת ולצורך גריפת רווח רב יותר. בפרשת ענבל אור למשל, אשר בה, לכאורה, נמכרו אותן דירות בפרויקט פעמיים, עלתה השאלה מי גובר מבחינה קניינית בעסקה - האם הרוכש הראשון או השני. למעשה נוצר מצב של עסקאות נוגדות ומאבק חוזי-קנייני בין הרוכש הראשון לרוכש המאוחר על הנכס.

 

עסקאות נוגדות - מה קובע החוק? 

חוק המקרקעין קובע כי אם התחייב מוכר לעשות עסקה במקרקעין, ולפני שנגמרה העסקה ברישום - חזר והתחייב המוכר כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של הרוכש הראשון עדיפה. אך אם השני פעל בתום לב והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב - זכותו עדיפה. כלומר, תקנת השוק קובעת כי לרוכש הראשון כרונולוגית, אשר רכש את הנכס בעסקה הראשונה, ישנה עדיפות. זאת למעט במקרים בהם הרוכש השני פעל בתום לב, שילם תמורה בגין העסקה והעסקה נרשמה לטובתו בתום לב.

 

לצורך מניעת עסקאות סותרות ו"תאונות משפטיות" שונות, קיים מנגנון של רישום הערת אזהרה במרשם המקרקעין אודות העסקה שבוצעה או שהצדדים התחייבו בקיומה. הערת אזהרה היא בגין "תמרור אור אדום" אשר נועד ליידע כל צד המעוניין ברכישת הנכס בדבר עסקה קודמת שעודנה עומדת וקיימת. כך למעשה הרוכש יכול לדעת את מצב הזכויות והאם ישנה עסקה קודמת וסותרת לעסקה אשר הוא מתעתד להתקשר בה. הליך בדיקת מרשם המקרקעין והזכויות או המניעות וההערות שבו הוא בסיסי בכל עסקת מקרקעין וקל וזול לביצוע.

 

שאלת תום לבו של הרוכש השני 

לאור העדיפות שנותן החוק לרוכש הראשון בעסקאות נוגדות, נקבע כי שאלת תום ליבו של הרוכש השני נמדדת על פי שני פרמטרים מרכזיים: האחד - תום לב סובייקטיבי שעניינו אי ידיעה על העסקה הראשונה בשעת עריכת העסקה השניה; השני - תום לב אובייקטיבי שעניינו בדיקת מרשמי המקרקעין או מצב ההחזקה במקרקעין עצמם טרם עריכת העסקה. על הרוכש השני לעמוד בשתי משוכות אלה, ואם יעמוד בהן אז יזכה בנכס והעסקה שלו תגבור על העסקה הראשונה.

 

כלומר, אם יוכח בהליך המשפטי כי הרוכש השני לא ידע ולא יכול היה לדעת על עסקת המכר הקודמת בין המוכר לרוכש הראשון, ואם יוכח כי הרוכש השני ביצע את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות במרשם המקרקעין, ולפי נתוני המרשם לא היה כל זכר וקיום לעסקת המכר הראשונה, אז יוכל הוא לזכות בנכס שרכש.

 

עוד נקבע בפסיקה כי גם חובת תום הלב של הרוכש הראשון מובאת ונבחנת בהליך המשפטי של העסקאות הנוגדות. כך יינתן משקל מהותי להימנעות הרוכש הראשון מרישום הערת אזהרה לטובתו במרשם המקרקעין באשר לנכס שרכש, והאם הייתה לו ידיעה לגבי משא ומתן כוונת המוכר למכור את הנכס לרוכש השני. חובת תום הלב חלה כלפי שני הרוכשים, ולכל אחד מזווית אחרת.

 

לגבי נושא התמורה, נקבע בפסיקה כי אין חובה שמלוא התמורה תשולם על ידי הרוכש השני, ודי בכך כי שילם תמורה ריאלית של ממש בעסקה כדי לעמוד בדרישת החוק. כך לדוגמא, במקרה שבו חברה רכשה דירה מקבלן ונחתם בין הצדדים הסכם מכר, ולאחר כשנתיים מכר הקבלן את אותה הדירה לרוכשים אחרים, נקבע כי הדירה תהיה שייכת לחברה. זאת כיוון שהיא הרוכשת הראשונה והוכח שהרוכש השני לא ביצע בדיקות נדרשות במרשם המקרקעין. טענת הרוכש השני כי פעל בתום לב וכל הנזק מתמצא בכך שלא נטל סיוע משפטי נדחתה, ונקבע שהוא נטל סיכון עצמי.

 

במקרה אחר, שבו רוכש שני בזמן ביצע את כל הבדיקות הנדרשות במרשם המקרקעין, ולא היה במרשם כל תיעוד לעסקת המכר הראשונה בין המוכר לרוכש הראשון, למרות שהעסקה בוצעה לפני שנים רבות, נקבע כי הרוכש הראשון גרם ל"תאונה המשפטית" ולכן הנכס יהיה שייך לרוכש השני בלבד.

 

על כן, טוב יעשה אדם המתעתד לרכוש נכס לבצע את כל הבדיקות החוזיות והקנייניות המקדמיות הנדרשות בעניין כדי שלא ימצא עצמו עומד בפני שוקת שבורה.

 

הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי. האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני