מה באמת חשוב במשכנתא? עצות שימושיות

רכישת דירה היא ככל הנראה העסקה הכלכלית הגדולה והמשמעותית שנבצע במהלך חיינו. לכן חשוב שנקדיש זמן ומחשבה בתכנון תמהיל ההלוואה, כך שיתאים לצרכי המשפחה בהווה ובעתיד

*התכנים במדור זה מוגשים בשיתוף עם החברות המצולמות במדריך הנדל"ן

 

רכישת דירה היא ככל הנראה העסקה הכלכלית הגדולה והמשמעותית שנבצע במהלך חיינו, והמשכנתא לרכישתה היא ככל הנראה ההתחייבות הגדולה והמשמעותית ביותר שניטול. לכן חשוב שנקדיש זמן ומחשבה בתכנון תמהיל ההלוואה כך שיתאים לצרכי המשפחה בהווה ובעתיד.

 

כשנשאלת השאלה מהו הדבר החשוב ביותר במשכנתא, התשובה הראשונה שעולה בראשנו היא - ריבית נמוכה. אך האם גובה הריבית הוא באמת הדבר הכי משמעותי בשבילנו בעסקת המשכנתא? לא בהכרח, שכן ריבית היא רק פרמטר אחד מיני רבים ולא בהכרח החשוב בהם.

 

המומחים של טפחות יעזרו לכם לבחון ולקחת בחשבון את מה באמת יהיה חשוב למשפחה ולכם, לא רק בעת לקיחת ההלוואה, אלא במהלך התקופה הארוכה שהיא תלווה אתכם בחייכם היומיומיים.

 

אם כך, למה יש לשים לב כשלוקחים משכנתא?

שההחזר החודשי המתוכנן אכן תואם את יכולת ההחזר הנוכחית, אך גם העתידית.

 

שהסכום המבוקש לוקח בחשבון את כלל עלויות הרכישה, דוגמת עו"ד, מסים, תיווך וכדומה, אשר ישולמו מההון העצמי.

 

יציבות בהחזרים לאורך זמן, במידת הצורך.

 

מסלולים גמישים עם אפשרויות לסילוק מוקדם.

 

כדאיות כלכלית או יכולת החזר?

אם נתבונן בתשובות השכיחות לשאלה "מה חשוב במשכנתא" נבחין כי לצד הכדאיות הכלכלית של ההלוואה (אפשרויות סילוק מוקדם, סך תשלומים נמוך), ישנה הבנה בסיסית כי עם המשכנתא נצטרך "לחיות לאורך זמן", והיא אינה עסקה כלכלית פשוטה.

בעזרת המומחים של טפחות, תוכלו לראות כיצד אפשר וצריך לאזן בין הכדאיות הכלכלית של ההלוואה לבין הצרכים וההוצאות השוטפות של המשפחה לאורך זמן. אמנם ככל שנקצר את משך ההלוואה כך נחסוך בסך לתשלום, בהפרשי ההצמדה ובתשלומי הריבית. יחד עם זאת, חשוב לזכור שגובה ההחזר החודשי (שעולה, בשל קיצור התקופה) עתיד להשפיע על איכות החיים שלכם.

 

נכון שאף אחד לא רוצה לשלם לבנק 25-30 שנה, אולם חשוב לזכור שיש הוצאות רבות בחיי משפחות צעירות (ילדים, בתי ספר, חוגים ועוד). בעתיד, כשהילדים יגדלו, לרוב ההכנסות שלנו יעלו ויחד עם כספים שישתחררו לנו נוכל לסלק או למחזר את המשכנתא.

 

אם אתם תוהים לגבי גובה ההחזר החודשי המתאים לכם, אתם יכולים להשוות את תשלום המשכנתא לשכר הדירה הנוכחי שלכם (במידה ואתם משלמים). האם הוא נוח? גבוה מדי? מאפשר לכם חסכון נוסף? בעזרת השוואה זו, תוכלו לקבל החלטה מושכלת ומבוססת לגבי פריסת התשלומים וגובה ההחזר החודשי הרצוי.

 

ישנן שתי בדיקות שכדאי לעשות לפני שמחליטים לגבי גובה ההלוואה הרצויה:

 

יחס החזר-הכנסה - חשבו את סכום ההחזר החודשי מתוך סך ההכנסה הפנויה (הנטו) של המשפחה. ככל שהיחס קטן יותר כך יהיה לכם יותר קל יותר לעמוד בתשלומי המשכנתא ולקיים את אורח החיים בו אתם מעוניינים. כלל אצבע: לא לעבור יותר מ-25-30% מסך ההכנסה הפנויה.

 

הכנסה פנויה לנפש - חלקו את ההכנסה נטו (בניכוי ההחזר על המשכנתא והתחייבויות נוספות אם יש) במספר הנפשות בבית. זכרו שבנוסף למשכנתא יש לנו עוד הוצאות כגון גנים, בתי ספר, חוגים, ארנונה, חשבונות שוטפים ועוד.  

 

מה זה זול?

כל אחד רוצה לקבל את ההלוואה הזולה ביותר, אך השאלה היא מה אנחנו מגדירים כ"זול". האם זאת הריבית הנקובה בהצעה או דווקא ההתחשבות בהחזר החודשי, או בסך התשלומים שישולמו במשכנתא כולה. ואולי דווקא הפגיעה הנמוכה ביותר ברמת החיים שלנו כיום. לכן צריך להתייחס לדברים בראייה כוללת ולפיה להחליט מהי המשכנתא המשתלמת ביותר עבורכם.

 

כדי להחליט מה הכי משתלם ומתאים בשבילכם, ישנם מספר פרמטרים בהם כדאי להשוות את ההצעות שקיבלתם:

 

סך התשלום הכולל - כמה סך הכל תשלמו בתום התקופה בהנחה שלא פרעתם מוקדם את ההלוואה. יש לקחת בחשבון, ככל הניתן, שינויים עתידיים: שינויי ריבית, הצמדות למדד, שינויי שער חליפין במסלולי מט"ח וכדומה.

 

הצמדה - בחלק מההלוואות, יתרת קרן ההלוואה לסילוק וגובה התשלום החודשי משתנים לאורך חיי ההלוואה בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן או בהתאם לשערי החליפין (בהלוואות מט"ח).

 

יתרה לסילוק מוקדם - רבים מנוטלי המשכנתאות פורעים את ההלוואה לפני מועד סיומה. פירעון מוקדם יכול לנבוע ממגוון סיבות ובהן קרנות השתלמות, חסכונות, מכירת נכס, מיחזור משכנתא ועוד. לאור כך, יש לקחת בחשבון את הגורמים המשפיעים על יתרת ההלוואה בעת הסילוק המוקדם, את גובה עמלת הפירעון המוקדם ומועדים בהם ניתן לפרוע את ההלוואה ללא עמלה.

 

קצב ירידת קרן ההלוואה - ההחזר החודשי מורכב מתשלום על חשבון הקרן ומתשלום על חשבון הריבית. ישנם מסלולים בהם אתם מסלקים מהר יותר את הקרן מה שיגרום לכם לשלם הרבה פחות על חשבון הריבית בסוף תקופת ההלוואה. דוגמה לכך הם מסלולים עם לוח סילוקין בקרן שווה.

 

פיזור סיכונים

אל תשימו את כל הביצים בסל אחד - כשאתם בונים את תמהיל ההלוואה תנסו לפזר סיכונים ע"י חלוקת התמהיל למסלולים שונים.

 

כמובן שההחלטה שלכם על פיזור הסיכונים המבוקש צריכה לקחת בחשבון את תקופת ההלוואה שאתם מעוניינים בה והתכנון לבצע פירעון מוקדם, כפי שהוסבר קודם לכן.

 

בהקשר זה, חשוב לזכור כי לא חייבים לקחת את כל המסלולים לאותה התקופה וניתן לבצע התאמות ע"י בחירת תקופות שונות למסלולים שונים.

 

טיפים לסיכום

בהחלטה חשובה כמו משכנתא חייבים לפנות למומחים, איתם תוכלו לבחון את החלופות העומדות בפניכם, לתכנן את התמהיל המתאים ביותר עבורכם וכמובן יעזרו לכם לעבור את המשכנתא בשלום.

 

משכנתא הינה עסקה כלכלית גדולה ומורכבת אשר יכולה להשפיע על ההתנהלות הכלכלית של המשפחה לאורך זמן.

 

ככל שתשקיעו בתכנון ובהתאמה של תמהיל ההלוואה לצרכי המשפחה כך תצטרכו פחות "להתעסק" איתה בעתיד.

 

קחו בחשבון שינויים עתידיים ואפשרויות סילוק מוקדם.

 

פזרו סיכונים, קחו מספר מסלולים שונים בהלוואה.

 

שאלו את עצמכם: "מה חשוב לנו במשכנתא".

 

היו מעורבים. בקשו אינפורמציה והסברים על המסלולים השונים ועל לוחות הסילוקין שמרכיבים את המשכנתא שלכם. תשאלו ותבינו את היתרונות והסיכונים בכל מסלול.

 

המומחים של טפחות ישמחו לעמוד לרשותכם במרכז המשכנתאות בטלפון 8860* 

 

* המידע במאמר מוגש בשיתוף הבנק אך אינו בבחינת ייעוץ ואינו מחייב את הבנק