כאן משקיעים בכיף

כשמדברים על השקעה לעתיד מדברים בעיקר על נדל"ן וכולם מחפשים מחירים נמוכים, תשואה אטרקטיבית, ובעיקר: טיימינג מושלם • לרגל השנה החדשה, מצאנו לכם את השכונות עם פוטנציאל ההשבחה הכי גבוה בארץ

בשנים האחרונות נדמה שכולם מדברים רק על אפיק השקעה אחד - נדל"ן. בצדק. בין 2008־2016 עלו מחירי הדירות בכל הארץ בשיעורים מטורפים - בין 86% ל־244%. אבל השקעה טובה נמדדת לא רק במחיר, אלא גם בפיתוח סביבתי, מגמות אזוריות, וביכולת להשכיר את הנכס לטווח ארוך. לעתים ימליצו לכם על השקעה באזור מסוים, אך תמצאו פערי מחיר עצומים בין שכונות קרובות באותה עיר. לרגל השנה החדשה, סקרנו עבורכם שכונות ותיקות עם פוטנציאל השבחה גבוה, בסיוע מחירון הדירות לוי יצחק ולוח WIN WIN. אולי הן נעלמו מעיני הרדאר, אולי מתוכננים בהן פרויקטים של התחדשות עירונית, לפעמים תחנת רכבת חדשה יכולה להקפיץ את הנגישות והערך, ולפעמים, פשוט יש מציאות.

 

רמת־גן, רמת השקמה

איפה: שכונת שיכונים שהייתה שנים צלע חלשה בעיר, עם תדמית בעייתית ואוכלוסייה בדירוג סוציו־אקונומי נמוך.

 

למה כאן: רמת השקמה גובלת ברמת־חן, מהשכונות היוקרתיות בעיר. למעשה, חלק מרחובות רמת־חן מסתיימים ברמת שקמה. המיקום מעולה: מצד אחד הפארק הלאומי והספארי, ומצד שני פארק אריאל שרון היפה - עד לפני כמה שנים מטרד בשם חירייה. דירת 3 חדרים ברחוב מלכי צדק (80 מ"ר), קומה 2 מתוך 4 עם מעלית וחניה, נמכרה ב־1.29 מיליון שקל; דירת 3 חדרים ברחוב אחד העם (63 מ"ר), קומה 1 מתוך 3, נמכרה ב־1.03 מיליון שקל.

 

 

פוטנציאל השבחה: עם כאלה נתונים ברור למה כדאי להשקיע כאן. שימו לב: בקרוב צפויות לצאת לפועל כמה תוכניות פינוי־בינוי בהיקף נרחב.

 

פתח־תקווה, תקומה

 

איפה: מרכז העיר. קריה הכוללת את השכונות תקומה, חסידוף ופג'ה עירוני. הן נכללו באזור משותף ב־1976, וקיבלו את השם קריית־חזני.

 

למה כאן: שכונה ותיקה שנותרה מאחור למרות מיקומה, והמחירים נמוכים במיוחד, בעיקר בשל שכונות חדשות שמתפתחות סביבה. דירת 3 חדרים ברחוב הרב עוזיאל (77 מ"ר), קומה 3 עם מעלית וחניה, נמכרה ב־1.17 מיליון שקל; דירת 4 חדרים ברחוב הרב צירלסון (93 מ"ר), קומה 2 עם מעלית וחניה, נמכרה ב־1.32 מיליון שקל.

 

 

פוטנציאל השבחה: פתח־תקווה התפתחה משמעותי בשנים האחרונות בכמה אזורים, בעוד אחרים נותרו מאחור. באם המושבות, ובצמוד אליה, בנווה גן, פרויקטים חדישים ומגדלים רבים, כפר גנים ג' זוכה לביקוש גבוה, צמודי קרקע בנווה עוז החדשה נמכרים בכ־4 מיליון שקל לדו־משפחתי, אך במרכז העיר, בעיקר בקריית־חזני ותקומה, מחירי הדירות נותרו נמוכים ואטרקטיביים ביחס למחירי הדירות באזורי הביקוש.

 

נתניה, נאות שקד

 

איפה: השכונה המרכזית והוותיקה גובלת בשכונת אגמים החדישה, שחלקה הגדול מאוכלס. הבנייה פה כוללת בניינים ישנים של 3־8 קומות, ומספר בניינים חדשים של 14־16 קומות. בשכונה בתי ספר, גני ילדים, מרכז מסחרי קטן, מתנ"ס קהילתי ועוד.

 

למה כאן: אף שהן גובלות זו בזו יש פער של 70%־80% בין דירות בנאות שקד ודירות באגמים. דירת 3 חדרים ברחוב לוי אשכול (65 מ"ר), קומה 1, נמכרה ב־940 אלף שקל; דירת 4 חדרים ברחוב גרינבוים (100 מ"ר) קומה 1, נמכרה ב־850 אלף שקל.

 

 

פוטנציאל השבחה: השכונה צפויה לעבור התחדשות עירונית שאמורה לחברה בעתיד לשכונה החדשה, כפי שקרה במקומות רבים אחרים.

 

לוד, רמת אשכול

איפה: עיר עם מיקום מרכזי ונגיש - רבע שעה מתל־אביב - פוטנציאל אדיר, ומחירים כמו בערד.

 

למה כאן: בעבר הרחוק הייתה רמת אשכול בין השכונות הטובות והיקרות בעיר. מאז היא הידרדרה, והיום נחשבת לשכונה הזולה בעיר.

 

 

 

פוטנציאל השבחה: השכונה שקטה, מרכזית ונגישה ביותר, ומתוכננים בה פרויקטים רבים למגורים ולעסקים, כולל שיפוץ. עד אז דירה כאן עולה עשרות אחוזים פחות ממקומות אחרים בעיר: דירת 3 חדרים ברחוב בן־יהודה (79 מ"ר), קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב־490 אלף שקל; דירת 3 חדרים ברחוב סטרומה (66 מ"ר), קומה 3, נמכרה ב־510 אלף שקל.

 

אור־יהודה, שכונת גיורא

 

איפה: ממש במרכז, כמה דקות נסיעה מתל־אביב, בקעת אונו, רמת־גן ותל השומר, אך מחירי הדירות בשכונת גיורא מזכירים יותר את מחירי הדירות בפריפריה הרחוקה.

 

למה כאן: בנייני רכבת ארוכים שמיועדים להריסה, והמחירים הנמוכים באזור. דירת 3 חדרים ברחוב השקמה (62 מ"ר), קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב־805 אלף שקל; דירת 4 חדרים ברחוב הרדוף (92 מ"ר), קומה 3, נמכרה ב־960 אלף שקל.

 

 

פוטנציאל השבחה: השכונה כולה עתידה לעבור התחדשות עירונית רבת היקף, אך ההתפתחות איטית. בינתיים ניתן לקנות דירה, להשכיר (שוכרים יש בשפע), ולחכות.

 

בית־שמש, גבעת שרת

(בתמונה הראשית)

 

איפה: בית־שמש מחולקת לכמה אזורים. עקב הביקוש הגבוה (בעיקר מהציבור הדתי) בחלקיה החדשים, דווקא במרכז הישן הפוטנציאל אדיר. רוב הבניינים בני 3־4 קומות, וללא מעלית. היצע גדול ונדיר של דירות 3 חדרים לעומת כלל העיר.

 

למה כאן: פער המחירים בין המרכז הישן בעיר לעומת השכונות הוא 35%־40%. דירת 3 חדרים ברחוב קרן היסוד (65 מ"ר), קומה 2 מתוך 4 ללא מעלית וחניה, נמכרה ב־810 אלף שקל; דירת 4 חדרים ברחוב הנרקיס (95 מ"ר), קומה 1 ללא מעלית וחניה, נמכרה ב־890 אלף שקל.

 

פוטנציאל השבחה: סיכוי גבוה לפינוי־בינוי, ותשואה יפה בהשכרה.

 

חיפה, קריית שפרינצק

איפה: במערב חיפה, לרגלי המורדות המערביים של הכרמל, בין הכרמל הצרפתי לבין שער העלייה וחוף הים, ובין נווה דוד ועין הים.

 

למה כאן: אחרי זינוק של כ־170% ב־8 שנים, המחירים כאן עדיין אטרקטיביים, ולפי כל הסימנים צפויים להמשיך לעלות. דירות בנות 2 חדרים נמכרות באזור ה־560 אלף שקל. דירת 4 חדרים ברחוב דרייפוס (88 מ"ר), קומה 2 מתוך 5, נמכרה ב־960 אלף שקל.

 

פוטנציאל השבחה: יש ביקוש רב, הן מצד משקיעים אך גם מצד זוגות צעירים לדירות זמינות, בעיקר 3־4 חדרים בפחות ממיליון שקל. יש בשכונה תוכניות רבות לפינוי־בינוי. שטחה המערבי (והתחתון) עומד לעבור התחדשות עירונית בשנים הקרובות, והעירייה תיתן עדיפות לביצוע תמ"א 38 - תחילה בשיכוני הרכבת הישנים משנות ה־50 ורק אז ביתר חלקי השכונה.

 

תל־אביב־יפו, יפו ד'

איפה: בדרום יפו, צמוד לבת־ים.

 

למה כאן: רוב המתחם כולל שיכונים ישנים בני 50־60, שיעברו בשנים הקרובות הליך של התחדשות עירונית, פינוי־בינוי ותמ"א 38. תל־אביב־יפו מרכזת את ההשקעות הכי כדאיות, אבל יקרה נורא, ואילו יפו ד' עדיין בתולית.

 

פוטנציאל השבחה: בצפון יפו, המחירים משתוללים, וכל פרויקט הוא "פרויקט יוקרה", ללא התערבות של העירייה. ביפו ד' העירייה מתכננת התחדשות עירונית ובנייה חדשה לסטודנטים, ורוצה בהן. יש לה תדמית של שכונת מצוקה, אבל להערכתנו זה "המקום הבא" בעיר. עם הרכבת הקלה, שעתידה לעבור בסמוך, ומספר הסטודנטים במכללה האקדמית תל־אביב־יפו, שכמהים לדירות להשכרה - מדובר בהשקעה מעולה. דירת 3 חדרים ממוצעת בשכונה עולה כמיליון שקל, ומושכרת תמורת 3,500־4,000 שקל.

 

אשקלון, שכונת בן־גוריון

איפה: שכונה מרכזית, במרחק הליכה מכל מקום (מרכזי קניות, קופות חולים וכו').

 

למה כאן: מול גל הפיתוח בעיר - 9 שכונות חדשות ו־31 אלף דירות מתוכננות - דווקא כאן מחירי הדירות נמוכים ואטרקטיביים. הבונוס: קרוב יחסית לים.

 

פוטנציאל השבחה: לאורך שדרות בן־גוריון, מתוכנן פרויקט פינוי־בינוי של קבוצת יובלים. הוא יכלול כ־2,300 יח"ד, ונמצא בשלבי תכנון במשרד כנען־שנהב אדריכלים. השכונה כבר התגלתה למשקיעים לפני כשנה, ודירות רבות נרכשו בה להשקעה. דירת 3 חדרים (72 מ"ר ברחוב ההסתדרות, קומה 1 מתוך 4, נמכרה להשקעה ב־540 אלף שקל. תוכניות התחדשות עירונית צפויות כאן, ובעירייה גם הוקמה חטיבה להתחדשות, ששמה לה למטרה לחדש שכונה זו.

 

ofer-pt@yedioth.co.il