לא שילמו דמי ניהול? אין כניסה לבריכה במגדל

חברה המחזיקה נכסים במגדל "דניאל" בהרצליה פיתוח הסתכסכה עם חברת הניהול של הבניין. זה נגמר בתביעות הדדיות והכרעה חד משמעית

עו"ד חיים דויטש פורסם: 17.06.17, 16:55

בשנים האחרונות מתנהל סכסוך בין חברת הניהול של מגדל הדירות "דניאל" בהרצליה פיתוח לבין חברת ההשקעות "רז א.מ.ל.ד" שבבעלותה נכסים בבניין. שתי תביעות נגדיות שהגישו הצדדים זה נגד הוכרעו לאחרונה אצל המפקחת על רישום המקרקעין, אסתי שחל, שהבהירה בשני המקרים: אין דרך לחמוק מתשלום דמי הניהול.

 

המקרה הראשון עסק בתביעה של "א.מ.ל.ד", ובה היא ביקשה להורות לחברת הניהול לאפשר לאנשים מטעמה כניסה חופשית לבריכת המלון. התובעת טענה כי בהתאם להסכם שירותי אחזקה מ-2014 היא זכאית - כמו יתר בעלי הדירות - לקבל שירותי בריכה וספא.

 

מנגד טענה חברת הניהול שלא.מ.ל.ד אין זכות לקבל כרטיסי כניסה לבריכה, ולחלופין גם אם יש לה זכות, הרי שהיא לא משלמת את חלקה בהוצאות תחזוקת הרכוש המשותף, ולכן החברה רשאית שלא להנפיק כרטיסי כניסה (בהתאם לתקנון).

 

התובעת הודתה שלא שילמה את דמי האחזקה, אולם לטענתה עשתה זאת בשל רשלנות החברה שלא מספקת שירותי תחזוקה ראויים, דבר שהביא לנזקים ונזילות חוזרות ונשנות בדירותיה.

 

המפקחת שחל דחתה את התביעה וחייבה את התובעת בשכר טרחת עו"ד בסך 6,000 שקל. היא קבעה שלפי התקנון, חברת הניהול הייתה רשאית להפסיק לספק לה שירותי בריכה לנוכח העובדה שאינה משלמת את דמי האחזקה.

 

אין פטור

בתוך כמה ימים הוכרעה תביעה נוספת בין הצדדים. הפעם הייתה זאת חברת הניהול שביקשה להורות ל"א.מ.ל.ד" לשלם חוב של 52 אלף שקל שלטענתה צברה כשלא נשאה בהוצאות השוטפות לתחזוקת הבניין בחודשים מסוימים בשנים 2014-2012. גם כאן חזרה חברת ההשקעות על טענותיה בדבר אחזקה לקויה וביצוע תיקונים רשלניים, והפנתה לכך שהגישה תביעה בנושא על סך יותר מ-1.1 מיליון שקל עבור נזקים שנגרמו לה בגין חדירות מים.

 

אולם המפקחת הבהירה: "הלכה פסוקה היא שאין בעל דירה רשאי להימנע מקיום חובותיו, ואין הוא זכאי להתנות את השתתפותו בהוצאות תחזוקת הרכוש המשותף של הבית". כלומר, ביקורת או טענות כלפי חברת הניהול אינן מעניקות פטור מהחובה לשלם הוצאות תחזוקה.

 

בתוך כך המפקחת דחתה את טענתה של חברת ההשקעות שלפיה חברת הניהול הייתה צריכה לגבות את החוב משוכרי היחידות. המפקחת הבהירה כי לפי התקנון, החובה לשלם הוצאות תחזוקת רכוש משותף חלה על בעלי הדירות עצמם, ובלי קשר לעובדה שהם עשויים להטיל אותה על השוכרים במסגרת הסיכומים ביניהם.

 

בסיכומו של דבר הורתה המפקחת ל"א.מ.ל.ד" לשלם לחברת הניהול כ-27 אלף שקל בגין חובותיה, וכן כ-13 אלף שקל עבור קרן שיפוצים, בתוספת שכר טרחת עו"ד בסך 6,000 שקל. סכום הפיצוי היה קטן מן הסכום שנתבע, מאחר שהמפקחת דחתה טענות שונות של חברת הניהול, למשל בנוגע לזכאותה לריבית.