דוד רפאל: תביעות נדל"ן מול האפוטרופוס - איך להתנהל?

None

בישראל קיימים כיום אלפי נכסים עזובים שבעליהם הוכרזו נעדרים או נפטרו, ויורשיהם אינם מודעים לכך. הדרך היחידה לשחרר את אותם נכסים על פי דברי מייסד קבוצת רפאל נדל"ן, דוד רפאל - תביעות של היורשים החוקיים אל האפוטרופוס הכללי.

 

"לאגף האפוטרופוס הכללי, שפועל מטעם משרד המשפטים, יש את היחידה לאיתור נכסים עזובים ולהשבתם", מסביר דוד רפאל כיצד הדברים מתנהלים. "יחידה זו אחראית על איתור הנכסים העזובים, ניהול הנכסים לטובת בעליהם הפרטיים ובסופו של דבר שחרור הנכסים לידי הזכאים או העברתם לקניין המדינה".

 

מדובר בתופעה נפוצה בכל רחבי הארץ, אזורי ביקוש ופריפריה כאחד. לרוב היא נובעת מבעלים עריריים שלא ידוע על יורשיהם או שלא ניתן לאתר את האחרונים בגלל רישום לוקה בחסר. רק בנובמבר 2017 הוצגה למבקר המדינה רשימה שגובשה על ידי רשות מקרקעי ישראל וכוללת 40 אלף קרקעות, שבעלי הזכויות עליהן אינם מזוהים.

 

 

קבוצת רפאל נדל"ן בראשותו של דוד רפאל היא חברה ותיקה בענף שנוסדה על ידיו לפני מעל ל-25 שנה. מדובר בקבוצת נדל"ן שפועלת במגוון של תחומים, החל מפרויקטים למגורים ועד להקמת פארקי היי-טק, ופרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי. כמו כן, הקבוצה עוסקת במתן סיוע ליורשים בשחרור נכסים עזובים מהאפוטרופוס הכללי.

 

מתי מגישים תביעה לאפוטרופוס הכללי?  

דוד רפאל: "תביעות לאפוטרופוס הכללי ניתנות להגשה על ידי היורשים כאשר הם רוצים להעביר את הנכס העזוב אליהם. חלון ההזדמנויות מוגבל בדרך כלל ל-15 שנים, במהלכן האפוטרופוס הכללי אחראי על ניהול הנכס ולאחר מכן מעביר אותו לידי המדינה שתעשה בו כרצונה".

 

הוכחת הזהות של בעלי הנכס שכבר נפטרו ושל היורשים שטוענים לזכאות על הנכס הוא הליך משפטי מורכב מאוד, שעלול להימשך זמן רב. הסיבה לכך היא שכדי לצלוח אותו יש צורך להציג מספר גדול מאוד של מסמכים כמו צו ירושה שטרי מכר, מסמכים בנקאיים וכל רישום אחר שיכול להוכיח את שייכות הנכס לנפטר. עורך דין מיכאל גולשטיין, שמתמחה בנושא תביעות מול האפוטרופוס הכללי, מוסיף: "ההליך אצל האפוטרופוס הכללי הינו מקצועי, הראיות שיש להביא בכל תיק - נגזרות מפרטי המקרה ואין נוסחה כללית".

 

אבל יש גם חדשות טובות - אחרי שאותרו יורשים פוטנציאלים, חלון ההזדמנויות שהוזכר מקודם של 15 שנה מוקפא, מה שמאפשר לבצע את ההליך מבלי להתחרות בשעון. בנוסף, ישנה אפשרות לקבל נכס חזרה גם אם הוא כבר הועבר אל קניין המדינה.

 

מה קורה עם הנכס עד לתביעה?  

במרבית המקרים, בתקופה בה נכס מנוהל על ידי האפוטרופוס הכללי הוא יושכר במחיר מוזל על הערכות שווי של השמאי הממשלתי. בחודש מאי האחרון התנהלות זו קיבלה חיזוק בדמות הצעה של שר האוצר משה כחלון, לפיה האפוטרופוס הכללי יקצה דירות עזובות ללא יורשים שמנוהלות על ידיו לטובת זכאי הדיור הציבורי.

 

"אמנם ההצעה של שר האוצר אושרה", אומר דוד רפאל, "אך היא גם קיבלה ביקורת מצד גורמים מקצועיים שמדובר בבשורה חיובית באופן חלקי מאוד, זאת לאור הערכות שמספר הדירות שיתווספו הוא בין 10 ל-15 בלבד - רחוק מלענות על בעיית הדיור בישראל".

 

מה סיכויי הצלחת התביעה? 

לדברי דוד רפאל, סיכויי ההצלחה של תביעות לאפוטרופוס הכללי משתנים ממקרה למקרה על פי מורכבותו. לדוגמה, אם מדובר בנכס שבעליו האחרונים חיו מלפני קום המדינה, נגיד בתקופת המנדט הבריטי, איתור המסמכים הרלוונטיים להוכחת הבעלות הוא מורכב יותר. אחת הסיבות לכך שההליך מורכב יותר היא שבימי המנדט הבריטי הרישום היה שמי בלבד, מה שאומר שאם לבעל הנכס היה שם נפוץ עלולים להופיע יורשים פוטנציאלים רבים. כמו כן, יש צורך לתרגם את כל המסמכים שנמצאו לעברית.

 

במקרה ומתגלה קושי בהמצאת המסמכים שנדרשים על מנת להוכיח בעלות על הנכס או על קרבה משפחתית של התובע שטוען שהנכס שייך לו מכוח הירושה, ההליך יועבר אל בית המשפט לענייני משפחה כדי להכריע בסוגיה.  

 

כיצד להתנהל בבית המשפט?  

דוד רפאל: "תביעות שעוברות מהאפוטרופוס הכללי אל בית המשפט, זה בדרך כלל אומר שחסרים מסמכים מסוימים. על אף זאת, ישנן דרכים נוספות לשכנע את בית המשפט להוכיח בעלות על נכס. לדוגמה, להביא עדים שנכחו בעסקה למכירת הנכס שיעידו על קיומה בפני השופט. הכרעת בית המשפט מחייבת את האפוטרופוס, ואם הראשון קיבל את התביעה האחרון מחויב לשחרר את הנכס".

 

לסיכום, אם יש בידיכם הוכחות על בעלות של בני משפחה מדורות קודמים על קרקע או נכס, בין אם הן כתובות ובין אם בעל-פה באמצעות עדים, יש לכם עילה מספקת להגיש תביעה לקבל את הרכוש חזרה כיורשים חוקיים.