בוטל מס שהוטל על יזמית שסחרה באופציה לרכישת קרקע

מנהל מיסוי מקרקעין בחדרה הטיל את המס על היזמית "מיראז'" בגין עסקה מול קבוצת רוכשים. אבל ביהמ"ש קבע שהוא טעה בפרשנות שלו

עו"ד עפר גמליאל, פסקדין פורסם: 17.01.19, 19:15

ועדת הערר בבית המשפט המחוזי בחיפה הורתה לאחרונה לבטל מס רכישה שהוטל על יזמית הנדל"ן "מיראז'" בגין סחר באופציה על קרקע בחדרה. השופטת אורית וינשטיין קבעה שמנהל המיסוי טעה בפרשנות העסקה.

צילום: shutterstock
(צילום: shutterstock)
בנובמבר 2015 חתמה היזמית על הסכם אופציה לשישה חודשים לרכישת קרקע בחדרה מחברת "עופר טרנספורט", ו"מיראז' החלה לארגן קבוצת רוכשים. בתחילת 2016 היא חתמה על הסכמים למכירת האופציה לקבוצת הרוכשים שגיבשה, ובהמשך נחתמו הסכמי מכר בין בעלת הקרקע לבין הקבוצה. מנהל מיסוי מקרקעין חדרה הוציא ל"מיראז'" שומות מס רכישה בגין המסחר באופציה וקבע שלקבוצת הרוכשים הייתה כוונה לרכוש את הקרקע עצמה ולא את האופציה, ולכן היזמית היא שמכרה להם את הקרקע בפועל.

 

בערר שהגישה טענה מיראז' שהיא לא רכשה או מכרה את הקרקע והדגישה ששילמה מס על הרווח שצמח לה מהמסחר באופציה ואין לחייב אותה בנוסף במס רכישה.

 

מנהל מיסוי מקרקעין טען בתשובה שלקבוצת הרוכשים לא הייתה בחירה והיא הייתה חייבת לרכוש את הקרקע, ולכן לא מדובר ב"אופציה". הוא הדגיש שבהסכמים בינה לבין קבוצת הרוכשים התנתה מיראז' את ההתקשרות של כל רוכש עמה בקבלת התחייבות בלתי חוזרת לרכוש את חלקו היחסי במקרקעין.

 

מיראז' טענה מנגד שמדובר במבנה עסקה מקובל בארגון קבוצה לרכישת קרקע, המקבלת אופציה מהיזם ורוכשת את הקרקע בעצמה. לדבריה, מנהל המיסוי טעה בהבנת התוכן הכלכלי האמיתי של העסקה.

 

עידוד היזמות

ואכן, השופטת אורית וינשטיין, קיבלה את עמדת היזמית והבהירה שחוק מיסוי מקרקעין מקנה פטור ממס שבח וממס רכישה על מסחר באופציה לרכישת מקרקעין, וגם אם האופציה עברה מיד ליד – כל שלב בשרשרת המסחר פטור ממס זה.

 

בפסק הדין צוין שהפטור נועד לקדם את היזמות בתחום המקרקעין בשל היתרונות הרבים של האופציה ליזם הנדל"ן. בין היתר הוא יכול באמצעות כלי זה לדחות את רכישת הקרקע ואת תשלום המס הנלווה עד להוכחת ההיתכנות הכלכלית של העסקה, ולפעול להשגת מימון בתקופת האופציה.

 

נקבע כי פרשנות מנהל המיסוי עומדת בסתירה למהות הכלכלית האמיתית שבבסיס העסקה. חברי קבוצת הרוכשים לא התחייבו כלפי היזמית שירכשו את הקרקע ממנה או מבעלת המקרקעין, וגם היזמית לא התחייבה לרכוש את השטח. היא אך ורק החזיקה באופציה לרכוש את המקרקעין ובכך השיגה לעצמה כוח לדרוש מכל מי שמעוניין לשלם לה תמורה עבור העברת האופציה אליו.

 

על פי השופטת וינשטיין, במישור מערכת היחסים בין חברי קבוצת הרוכשים לבין היזמית או בעלת המקרקעין, הם לא נטלו על עצמם כל התחייבות לרכוש את השטח והתחייבותם היא פנימית בלבד. בנסיבות אלה בוטלה שומת מס הרכישה שהוציא מנהל המיסוי ליזמית והוא חויב בשכר טרחת עו"ד בסך 40 אלף שקל.