קנו דירה בפרויקט וגילו: התקרה נמוכה מדי

אף שהחוק קובע שהגובה המינימלי יהיה 2.5 מטרים, גילו בני זוג שהתקרה שלהם בגובה 2.3 מטרים. הם יפוצו בכ-190 אלף שקל

עו"ד אסף לאור | פסקדין פורסם: 04.02.20, 07:23

בית משפט השלום בחיפה פסק לאחרונה כ-190 אלף שקל לבני זוג שרכשו דירה בפרויקט עיבוי-בינוי לפי תמ"א 38 בעיר, וגילו שהתקרה בדירה נמוכה מהגובה המינימלי שנקבע בתקנות התכנון והבנייה (2.5 מטר). השופט יואב פרידמן הטיל את האחריות על היזמית "גרינברג את שניאור", הקבלן המבצע והאדריכל של הפרויקט, והפיצוי כולל גם עלויות תיקונים ועוגמת נפש.

 

בני הזוג חתמו על הסכם המכר ב-2011. בתביעה שהגישו כעבור ארבע שנים נגד היזמית והקבלן המבצע הם טענו שטיב הבנייה לא תואם את תנאי החוזה. טענתם המרכזית הייתה לגבי גובה התקרה בדירה, שעומד על כ-2.3 מטר בממוצע, בעוד שהמינימום חייב להיות 2.5 מטר. בנוסף טענו לליקויים שונים בדירה, ובסך הכול תבעו פיצויים של 400 אלף שקל.

 

היזמית והקבלן טענו כי מאחר שמדובר בפרויקט עיבוי-בינוי הם היו חייבים להתאים את גובה התקרה לגובה הדירות הקיימות והדבר נכתב במפורש בהסכם, מה גם שניתן להם היתר בנייה והם קיבלו את כל האישורים מהרשויות.

 

בנוסף הגישו היזמית והקבלן הודעת צד שלישי נגד האדריכל של הפרויקט וטענו כי ככל שנגרמו לתובעים נזקים האחריות - חלה עליו כמתכנן המבנה. האדריכל בתגובה טען כי תכנן את הדירות בהתאמה לדירות הקיימות שאחרת אי אפשר היה לבנות מעליות וכניסות למבנה.

 

בית המשפט מינה מהנדס ושמאי לבדיקת מצב הדירה. זה אישר כי גובה הדירה גרר ירידת ערך של 130 אלף שקל, ומצא ליקויים מינוריים שעלויות התיקון שלהם הוערכו בכ-10,500 שקל.

 

השופט פרידמן קיבל את חוות הדעת בעיקרה. בקשר לגובה הדירה הוא הבהיר שמדובר בליקוי משמעותי. הסכם המכר, קבע, מפנה מפורשות לגובה המינימלי בתקנות, והמילים "לפי הדירות הקיימות" שמופיעות לאחר מכן לא מבהירות כי מדובר בהכרח בדירות עם תקרה נמוכה מהמינימום, והיה מקום לציין זאת במפורש.

 

מעבר לכך, גם אם החוזה היה חד-משמעי, הוא לא גובר על הוראה מפורשת בדין. היזמית והקבלן העלו טענה שלפיה החוק שותק ביחס לגובה הדירות במקרה של עיבוי-בינוי, אלא שבפסק הדין נכתב: "גם כאשר מדובר על פרויקט עיבוי אין שום הגיון בתזה כאילו דין חדש נולד בשתיקה, המאפשר לבנות פחות מגובה המינימום לחלל מגורים. ירצה המחוקק – ידאג להכניס חריגים ספציפיים".

 

השופט הוסיף כי רציונל זה חל גם לגבי ההיתר. הוועדה המקומית לא רשאית להתיר פרויקט הנוגד את הדין וההיתר לא מאשר ליזמית לבנות דירה שלא תואמת את התקנות. מעבר לזה, הוא הפנה לכך שהמומחה סבר שניתן היה לתכנן את הפרויקט אחרת ולהתאים את גובה המינימום לדרישות הדין.

 

בנוסף לירידת הערך הוסיף השופט גם פיצויים משמעותיים של 30 אלף שקל על עוגמת נפש. סך הפיצוי הכולל, לרבות עלויות תיקון הליקויים, הועמד על כ-170 אלף שקל. בהתאם להסכמות שגובשו בהליך, האדריכל יחזיר ליזמית ולקבלן 70% מהסכום. בנוסף נפסקו לתובעים הוצאות משפט חלקיות בסך של כ-20 אלף שקל. האדריכל יחזיר ליזמית ולקבלן 65% מהסכום.