באיזו עיר בעולם כדאי לכם להשקיע בנדל"ן?

מחירי הדירות והתשואות הנמוכות שולחים רבים במעמד הביניים לחפש דירה להשקעה בחו"ל. רוכשים רבים מגלים: יש לא מעט מציאות, אבל לא פחות מזה סיכונים

נהירה של ישראלים להשקעות נדל"ן בחו"ל כבר מזמן אינה טרנד חולף. רבים במעמד הביניים מחפשים מה אפשר לעשות עם סכום כסף מסוים שהצליחו לצבור - אפילו עשרות אלפי שקלים. כשהריביות על פיקדונות וחסכונות אפסיות, הבורסה מרתיעה רבים ומחירי הנדל"ן בארץ כבר לא מאפשרים אפילו לקנות דירה קטנה בפריפריה - כדי להחזיק נכס למימוש עתידי וליהנות בינתיים מדמי השכירות - הפתרון שרבים מוצאים לעצמם הוא רכישת דירה קטנה, אבל לא בבאר־שבע או עכו - אלא בחו"ל. לחלקם אין בכלל דירה בארץ, כי לא הצליחו לגייס מאות אלפי שקלים כהון עצמי, וגם זה רק כמקפצה לקראת נטילת משכנתה שתשעבד אותם לעשרות שנים. אצל אחרים, מדובר בדירה נוספת. לפני כעשור היה שיעור משקיעי הנדל"ן בארץ קרוב ל־30%, אבל אחרי מהלכים שנועדו להרתיעם - ובראשם העלאת מס הרכישה על דירה שנייה - עסקאות רבות הפכו ללא כדאיות, וכספי המשקיעים חיפשו אפיקים אחרים. בשנתיים האחרונות, לפי הערכה, מדובר על מעל מיליארד שקל מדי שנה. חלק מהיעדים, כמו בודפשט, גרמניה ופולין, מושכים ישראלים כבר שנים. לאחרונה הצטרפו אליהם יעדים חדשים, כמו יוון ופורטוגל. בדרך כלל המידע עובר מפה לאוזן אבל חשוב מאוד לבדוק היטב לפני שאתם נכנסים להשקעה שכזו כי על כל אחד שהצליח יש לא מעט שנפלו. הסיכונים רבים ומאחר ולא מדובר במשקיעים מקצועיים אלא במשפחות שמחפשות השקעה בטוח שתניב תשואה - לא בטוח שנדל"ן בחו"ל שמצריך בדיקות, ידע בחוקים, נתינת אמון בבעלי מקצוע ומתווכים זרים - הוא האפיק הנכון. 

רבות דובר על יוון, מדינה שחוותה קריסה כלכלית בשנים האחרונות, ולכן גם הפכה להזדמנות מעניינת למשקיעים. אתונה, בירת מדינת התיירות שהישראלים כל כך אוהבים, הפכה בטבעיות ליעד מועדף גם להשקעות, הן בשל מחירי הדירות בעיר והן בזכות אווירה ים-תיכונית ומנטליות שמזכירה את ישראל. לפי נתוני הבנק היווני המרכזי, המחיר הממוצע לדירה בבירה ירד בשליש תוך 12 שנה, וברבעון האחרון עמד על 65.6 אלף יורו, לעומת כ-101 אלף ברבעון רביעי 2007. בין 2017-2008 המחירים צנחו, ואז החלו להתאושש, עם עלייה של 2.8% ב-2018, וזינוק של 10.4% ב-2019.

קונסטנטינוס לבנטקוס מחברת Yam estate מספר שהוא מתווך כ-7 שנים, ובשנים האחרונות, 80% מהעסקאות שהוא סוגר, הן עבור ישראלים. לדבריו, מי שקנו נכסים ב־2014, למשל, עשו את עסקת חייהם. דירות עלו אז 30-20 אלף יורו. עד לפני שנה וחצי עוד ניתן היה לשלם 800-700 יורו למ"ר. כעת מדובר על 1,200-1,000 יורו, עדיין רחוק מהשיא.

"המשקיעים מחפשים תשואה יפה, כ־6% - הרבה יותר ממה שיקבלו בישראל משכירות או בבנק", הוא אומר. "את הדירות ניתן להשכיר לטווח ארוך, ובכך הרוב בוחרים; להשביח אותן בשיפוץ ואז למכור; או להשכיר לתיירים דרך Airbnb, אבל זה דורש ריהוט, אבזור, ומיקום מתאים לתיירים. רוב הרוכשים מחפשים נכס קטן, עד 50 מ"ר ומחיר של 50-40 אלף יורו". ומה מייחד את הישראלים לעומת זרים אחרים? "כולם מחפשים תשואות, אבל משקיעים מחו"ל גם שוקלים לגור בדירה בעתיד. ישראלים קונים רק להשקעה, הם מחפשים את המספר".

איך זה עובד? ביוון אין ליווי בנקאי, ויש להביא את מלוא הסכום מהבית. כיוון שיש אמנת מס בין המדינות, את המיסוי צפוי הקונה הישראלי לשלם רק ביוון. המס משולם בכל סוף שנה. בגין דמי שכירות של עד 12 אלף יורו בשנה, יש מס של 15%, ומעל לסכום זה, המס קופץ ל־35%.

לפי לבנטקוס, רוב הישראלים לא רוצים להתעסק עם שוכרים ועובדים עם חברות ניהול מקומיות שגובות כ־10% מדמי השכירות החודשיים (עבור שכירות ארוכת טווח), ומנהלות את הנכס, החל ממציאת שוכר, דרך החוזה והעברת הכסף לבעל הדירה, לרוב לחשבון בבנק מקומי, ועד לפתרון בעיות תחזוקה. 

הישראלים מחפשים לרוב דירות קטנות, שמושכרות בעיקר לסטודנטים, ובעיקר בשכונות כמו: Kypseli, Exarcheia, Kolonaki, Pagrati, Galatsi, Kallithea, Gazi. ביוון ניתן לחלק דירות בצורה חוקית ובלי הרבה ביורוקרטיה. כחלק מהליך הרכישה שוכרים עו"ד ונוטריון, ולצד בדיקות הרישום של הנכס, המדינה גם שולחת מהנדס שבודק את גודלו והתאמת המצב הקיים לתוכניות. לאחר הרכישה, העלויות השוטפות מושתות על השוכרים - ארנונה, מים, חשמל, וגם ועד בית של 1־1.5 יורו למ"ר לחודש.

פורטוגל היא יעד חדש יחסית לישראלים. לפי סקירה של ענקית הנדל"ן הבינלאומית JLL על העיר פורטו, 60% ממכירות הנדל"ן ב־2019 היו לזרים. הישראלים תפסו את המקום החמישי, אחרי קונים מדרום־אפריקה, ברזיל, הונג־קונג וצרפת.

רוב ההשקעות מבוצעות בבירה ליסבון ובפורטו. לפי עו"ד אמיר תלמי, מנכ"ל משותף ביורופה נדל"ן מקבוצת פורטוגליס, בליסבון העלויות הן 7,500־8,000 יורו למ"ר, ובפורטו 30%־40% פחות, סביב 5,000 יורו למ"ר. דירות יד שנייה זולות בכ־10%. כיוון שהיורו בשפל לעומת השקל, רבים מהישראלים רואים בכך הזדמנות השקעה במדינות גוש היורו. התיירות במדינה אינה עונתית, תיירים מגיעים כל השנה והתפוסה בדירות היא של 75%־80% מהזמן, ויש דירות שמשלבים בהן השכרה ארוכת טווח עם השכרה לטווח קצר.

מאז 2016, פורטוגל רשמה צמיחה מואצת, עם ירידה באבטלה (ממספר דו־ספרתי ל־6% כיום) ועלייה בשכר (מ־800 יורו בחודש ל־1,300). הייחוד במדינה לעומת מדינות אירופיות שישראלים משקיעים בהן הוא שניתן לקבל מימון בתנאים טובים מהבנקים. זר יקבל עד 70% מערך הדירה, ובעל אזרחות עד 80%.

"הבנקים אוהבים רוכשים זרים. זה אחד ממנועי הצמיחה שלהם. ניתן לקבל משכנתה לתקופות של 30-20 שנה בריבית של כ־1.5% בשנה. כך משקיע יכול להסתפק בהון עצמי של כ־50 אלף יורו, וזה יאפשר לו תשואה על ההון העצמי של עד 8.5% ושל כ־6% על ההשקעה - כל זה אחרי מס".

בפורטוגל המיסוי שונה לדירה שמושכרת לטווח קצר (למשל דרך בוקינג או Airbnb), אז המס הוא 8.75% לשנה, ובשכירות ארוכת טווח הוא תלוי באזור ובזהות הרוכש - האם אזרח או זר. המקומיים פטורים ממס על השכרה עד 5,000 יורו בחודש, זרים ישלמו מס של עד 28%. כדי להשכיר את הדירה לטווח קצר יש לקבל רישיון בהליך פשוט יחסית.

עמלת התיווך נעה סביב 3%, ומכונה "עמלת ליווי מקצועי", כולל ליווי משפטי והקמת חשבון בנק ומספר מס במדינה. לגבי דמי הניהול השוטפים, אם הדירה תושכר לטווח קצר, הם יהיו כ־25% מההכנסות, ובשכירות ארוכה כ־7%. יש לקחת בחשבון מס שבח במכירה של עד 25% מהרווח.

בודפשט, בירת הונגריה, היא יעד ותיק עבור ישראלים, אך בעשור האחרון היא מתפתחת בקצב מהיר. היא נמצאת רק כשעתיים נסיעה מוינה בירת אוסטריה, וההבדל במחירים דרמטי: 3,000 יורו למ"ר בממוצע במרכז בודפשט, וכ־6,500 יורו בוינה. הנתונים האלה מושכים משקיעים מכל העולם: ב־2019 הודיע גוף נדל"ן גדול מאיחוד האמירויות שיפתח נציגות בעיר, וכך גם קבוצת אל חבדור מדובאי, שכבר קנתה בה נכסים במאות מיליוני דולרים. גם הנתונים הכלכליים חיוביים. ב־2019 ירדה האבטלה מ־3.7% ל־3.4%, והשכר החודשי זינק ב־11.2%. בין הרבעון השלישי 2018, למקבילו ב־2019, התייקרו הדירות בעיר ב־24%, וענקית ייעוץ הנדל"ן knight frank דירגה אותה כעיר עם עליית המחירים הגבוהה בעולם.

קשה להעריך האם מחירי הנדל"ן בעיר ימשיכו להעלות אבל לפי עו"ד נדב עידה, בעלי חברה לליווי משקיעי נדל"ן בעיר יש עדיין ביקוש עצום לדירות. רוב הדירות שנקנות בידי משקיעים זרים הן דירות יד שנייה. הרבעים הפופולריים הם 5,6,7,8,9, כולם סמוכים זה לזה, רובע 5 היוקרתי יקר יותר, רובע 7 עמוס ברים ומסעדות, ורבעים 9-8 קרובים לאוניברסיטאות.

לדבריו, "הדירות הקטנות הן הכי מבוקשות, בעיקר במרכז העיר". בבודפשט יש 26 אוניברסיטאות ולכן הסיכוי למצוא שוכרים עולה, וגם ניתן לשלב בין השכרה קצרת טווח וארוכת טווח. כיוון שבבודפשט מקובל לרהט את הדירות, כמעט ואין התאמות במעבר בין שני המודלים".

בניגוד לפורטוגל, הבנקים לא נותנים מימון לזרים לרכישת דירות, והסכום שצריך להביא מהבית גבוה משמעותית לעומת יוון או פורטוגל.

דירת 45־50 מ"ר תעלה כ־100 אלף יורו, תלוי במצב ובמיקום. שיפוץ בסיסי יעלה 10־20 אלף יורו ועוד כ־10% מסכום השיפוץ לחברת הליווי אם תעשו זאת דרכה, ובנוסף יש 4% מס רכישה, וכן עמלה - על תיווך, הוצאות משפטיות, ומציאת שוכר ראשון - של כ־4%. דמי הניהול ישתנו לפי סוג השכירות. על טווח ארוך ישולמו כ־10% בשנה, כולל טיפול בחוזים, טיפול בנכס, גביית שכר הדירה, והעברת הכסף לבנק - מקומי או בארץ. עבור השכרה לטווח קצר ייגבו כ־20%, אבל יש לקבל אישור מוועד הבית - ואז מהעירייה - שהבניין אכן מתאים להשכרה קצרת טווח. המיסוי על השכירות הוא 15%, וכך גם מס השבח במכירה, שיורד בהדרגה, עד לפטור אחרי שנה חמישית.

אחד החששות כשבאים לרכוש נדל"ן במדינה זרה, הוא ליפול במעשה נוכלות, אבל גם מבלי ליפול לתרמית כזו או אחרת, יש שלל תרחישים שיכולים לצוץ ולשבש את התוכניות בדרך לתשואה הנכספת. אלה רק חלק מהם: 

1. מה אתם יודעים על העיר? הכלל הכי חשוב בכל הקשור לעסקאות נדל"ן הוא "לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן", או בעברית: מיקום הנכס. רק לשם ההמחשה כדאי לדמיין את האזור שבו אתם גרים בישראל: ההבדלים בין אזור לאזור, בין רחוב לרחוב, ולפעמים אפילו בין בניין לבניין, קיימים תמיד וההשפעה שלהם על היכולת להשכיר את הדירה ולמכור אותה יכולה להיות קריטית. במקרה של רכישה בחו"ל, לרוב האנשים אין היכולת, הזמן והידע לבצע לבד מחקר על מיקום הדירה שהוצעה להם. כך, מספיק שמתחת לבניין יש עסק שמרעיש בשעות הלילה, שכן עבריין, או תוכנית בנייה סמוכה שלא ידענו עליה ותטיל צל על המבנה, כדי לשבש את התוכניות שלנו בהמשך. 

2. תלות במתווך זר - גם בכל הקשור לניהול הנכס, איש לא יספק לכם תעודת אחריות. מרבית המשקיעים נעזרים במתווכים או במנהלי נכסים מקומיים, ולרובם אין עימם היכרות מעמיקה, אבל התלות בהם היא כמעט מוחלטת. כך, למשל, מספר בעל דירה שמנהל הנכס, ישראלי לשעבר, מספר לו כל פעם על תיקון אחר שדרוש בדירה. "השקיפות מתבססת על הרצון הטוב שלו, למשל כשהוא שולח לי הודעה שצריך לבצע תיקון כזה או אחר, אני לא באמת יודע אם זה חיוני, או אם המחיר שנדרש הוא המחיר האמיתי, והרבה פעמים אני בתחושה שהוא מרמה אותי, ומה שבטוח זה שהתשואה שתכננתי ממש לא יצאה אותו הדבר", הוא אומר. זוג אחר שרכש דירות בארה"ב לא הצליח להשכיר אותן, ובמשך שנתיים לא ראה אפילו דולר מההשקעה, כי בחברת הניהול טענו שהם מתקשים בכך בשל מצב הנכס, ונדרשו שיפוצים נרחבים כדי להחזיר את הנכס לשוק השכירות. 

3. החוקים משתנים - לפני שרוכשים נכס בחו"ל, חשוב ללמוד את החוקים המקומיים, כדי לא להיות מופתעים, אבל גם רגולציה בלתי צפויה טורפת לא פעם את הקלפים. כך, למשל, ישראלים שרכשו דירות בברצלונה כדי להשכיר אותן דרך Airbnb, השקיעו בריהוט מלא של הדירה - ואז החליטה הרשות המקומית, בלחץ התושבים, למגר את תופעת ההשכרות לטווח קצר. וכך, מי שכבר ריהט את הדירה הפסיד את הכסף שהושקע בריהוט, תחשיב התשואה שלו השתנה לרעה, והוא נאלץ למצוא שוכר חדש וקבוע. דוגמה נוספת, גם היא מברצלונה, נוגעת לכנופיות פשע שמשתלטות על דירות בזמנים שבין חילופי שוכרים, וקיים קושי ממשי לפנותם באופן חוקי. הפתרון בדרך כלל הוא תשלום כופר של אלפי יורו, כדי שאלו יסכימו לפנות את הדירה. 

4. תלות בשער המטבע - ברמת המאקרו, הריבית הנמוכה בכל אירופה מזרימה לערים הבולטות ביבשת אלפי משקיעים זרים. הכסף זול, ובערים מתפתחות משתלם למקומיים למכור את דירתם ולעבור לפרברים. הבעיה העיקרית היא שמחירי הדירות מוסיפים לעלות, למקומיים אין מספיק כסף לקנות אותן, וכך העסקאות נסגרות בין משקיעים. לכך יש השלכות לגבי סיכויי המכירה והיצע הקונים בעתיד, כשנרצה למכור את הדירה. ויש גם סיכוני מטבע, כי אחרי שקניתם את הדירה, כל התחזקות של השקל מול היורו תפגע בהכנסות החודשיות.