התמ"א 38 במזכרת בתיה: בשורה רעה לדיירים

במאבק על ניצול אחוזי בנייה קבע ביהמ"ש שמי שלא ניצל את הזכויות מכוח התוכנית המקומית לא זכאי לזכויות נוספות מעבר למה שקובעת תמ"א 38

עו"ד רועי פריד | פסקדין פורסם: 04.11.20, 05:23

בית המשפט לעניינים מנהליים בלוד קבע לאחרונה כי בעלי דירות בבניין שעומד לפני פרויקט עיבוי וחיזוק לא יוכלו ליהנות גם מזכויות בנייה לא מנוצלות מכוח תוכנית המתאר המקומית וגם מאחוזי הבנייה המוקנים מכוח תמ"א 38. בכך דחה השופט אורן שוורץ עתירה של חלק מבעלי דירות בשני בניינים ישנים במזכרת בתיה כנגד החלטת מוסדות התכנון שלא לאפשר להם לנצל את כל זכויות הבנייה האפשריות לפי שתי התוכניות.

 

ב-1995 ניתנו לבעלי הדירות בבניינים היתרי בנייה להרחבה מכוח תוכנית מפורטת שאפשרה ניצול אחוזי בנייה. חלק מהדיירים מימשו את ההיתר וחלק לא עשו זאת מסיבות כלכליות.

 

בהמשך יזמו חלק מהדיירים בשני הבניינים פרויקט תמ"א 38 מסוג עיבוי וחיזוק וביקשו לנצל את אחוזי הבנייה שלא מיצו בזמנו בנוסף לאחוזי הבנייה שמוקנים להם מכוח תמ"א 38 אלא שגם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה זמורה וגם ועדת הערר המחוזית דחו את בקשתם.

shutterstock
(shutterstock)
בעתירה שהגישו נגד מוסדות התכנון ומספר בעלי דירות שמתנגדים באופן עקרוני לפרויקט נטען בין היתר כי שלילת ניצול זכויות הבנייה מכוח שתי התוכניות תפגע במראה הבניינים. עוד נטען כי המוסדות לא מאפשרים בניית קומות חדשות לפי קו הבניין של הדירות המורחבות, מה שייצור מעין מגדל על גבי הבניין. בכך, טענו העותרים, מוסדות התכנון למעשה שוללים מהם את הזכות לחזק את הבניינים הישנים מפני רעידות אדמה.

 

אלא שהשופט אורן שוורץ הסכים עם העמדה של מוסדות התכנון. נקבע כי כשמדובר בפרויקט עיבוי, הוראותיה של תמ"א מאפשרות להשלים זכויות בנייה לפי התוכנית שמעניקה יותר אחוזים אבל אי אפשר לשלב את הזכויות באופן כזה שבנוסף לזכויות הבנייה מכוח התוכנית המקומית ינוצלו גם הזכויות מכוח תמ"א 38. זאת, בשונה ממסלול הריסה ובנייה שמאפשר לקבל זכויות בנייה גם מכוח התוכנית התקפה וגם מכוח התמ"א.

 

על כן, במקרה הנוכחי הדירות שהורחבו יוכלו לקבל שטח נוסף של 25 מ"ר מכוח תמ"א 38. הדירות שלא הורחבו, לעומת זאת, יוכלו לקבל זכויות בנייה מכוח התוכנית המפורטת שהעניקה אפשרות הרחבה גדולה יותר מתמ"א 38 (עד 43.89 מ"ר) אבל לא זכויות נוספות מכוח התמ"א.

 

=לגבי שטח הקומות החדשות נקבע כי היקף הבנייה המותר הוא לפי שטח הדירות הקיימות בתוספת של עד 25 מ"ר לדירה כך שלא ניתן להוסיף שטח מעבר לזה על בסיס הדירות שהורחבו. השופט אף לא סבר שיש בעיה כלשהי עם בניית הקומות החדשות בנסיגה מקו הבניין של הקומות שמתחתיהן. מדובר לדבריו בשיטה מקובלת שנוהגת בבניינים רבים שעברו שימור או חיזוק.

 

לבסוף השופט הבהיר לעותרים כי הזכות של העותרים לתמ"א 38 כפופה לשיקול דעתם של מוסדות התכנון. מכל מקום, אם הם יחליטו שלא לבצע את הפרויקט בתנאים שנקבעו הם עדיין יוכלו להשיג את מטרת החיזוק באמצעות פינוי בינוי או פנייה למסלול של הריסה ובנייה מחדש.

 

העתירה נדחתה והעותרים חויבו לשלם לוועדת הערר ולוועדה המקומית שכר טרחת עו"ד של 20 אלף שקל, ועוד 6,000 שקל לבעלי הדירות שהשתתפו בהליך.