פסק הדין שעלול להדאיג יזמי ודיירי תמ"א 38

ועדת הערר המחוזית ת"א צמצמה משמעותית פרויקט בחולון בשל העומס שעלול להיווצר על התשתיות. שופטת: אין זכאות אוטומטית לכל התמריצים

עו"ד רועי פריד | פסקדין פורסם: 06.02.21, 08:55

בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב דחה לאחרונה עתירה נגד החלטת ועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז לצמצם היקף של פרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה במבנה נמוך בחולון. השופטת יעל בלכר קבעה שבמקום בניין חדש עם 4.5 קומות ו-13 דירות, ייבנו רק 2.5 קומות ושש דירות.

 

הקביעה המרכזית בפסק הדין הייתה שמבקשי היתרים לתמ"א 38 לא זכאים לקבל אוטומטית את מרב התמריצים, וההחלטה בנושא תמיד כפופה לשיקול דעתם של מוסדות התכנון שנדרשים לאזן בין אינטרסים שונים. זאת בעיקר נוכח הבעייתיות הטמונה בתוכנית שמטרתה העיקרית היא חיזוק מבנה ספציפי מפני רעידות אדמה ולא שיקולי תכנון אזוריים נרחבים.

 

לפני כשנתיים אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון פרויקט תמ"א 38 במבנה בן קומה אחת ושתי דירות ברחוב אנילביץ, שבמסגרתו ייבנה במקומו בניין עם 4.5 קומות ו-13 יחידות דיור. בכך, דחתה הוועדה את התנגדות השכנים מהבניינים הסמוכים שהתלוננו שהבנייה לא משתלבת באופי הרחוב ותגרום לצפיפות ולקריסת תשתיות, תוך שציינה כי הפרויקט מתאים לתוכנית מתאר כוללנית להתחדשות עירונית שכבר הופקדה.

צילום: shutterstock
(צילום: shutterstock)
אלא שההיתר צומצם בעקבות ערר שהגישו השכנים לוועדה המחוזית שקבעה כי בהתחשב בתוכניות הקיימות, באופי השכונה ובגודלו הקטן של המבנה, הפרויקט יכלול 2.5 קומות ושש יחידות דיור בלבד.

 

בעתירה שהגישו בעלי הדירות במבנה נגד הוועדה והשכנים הם טענו כי נשללו מהם תמריצים מכוח תמ"א 38 רק משום שהמבנה קטן. לדבריהם לא היה מקום להסתמך על התכנון התקף לאור העובדה שהתוכנית הכוללנית תשנה את פני האזור ותואמת את הפרויקט. הוועדה המקומית תמכה בעמדתם.

 

ועדת הערר ביקשה מנגד שלא להתערב בהחלטתה המקצועית שלקחה בחשבון שתמ"א 38 מעניקה פתרון נקודתי למגרש אחד ואין במסגרתה מענה לבעיות כמו עומס על תשתיות, מצוקת חנייה, שינוי המרקם האורבני ועוד. כמו כן היא טענה כי כשמדובר במבנה קטן עוצמת האינטרס לחיזוקו נמוכה יותר ולכן גם התמריצים צריכים להיות קטנים יותר.

 

השופטת יעל בלכר הסכימה עם עמדת הוועדה, והדגישה כי בניגוד לטענות העותרים הוועדה לא שללה מהם זכויות אלא צמצמה אותן להיקף שנראה לה סביר וראוי בהתחשב באינטרסים לגיטימיים כמו גודל המבנה והעומס על התשתיות.

 

"תמ"א 38 אינה מאפשרת תכנון כולל מעבר למגרש הבודד", נפסק, "ואינה מאפשרת שיפור התשתיות כחלק מתנאי ההיתר. לפיכך גם מטעם זה ועל מנת לקדם חיזוק של כמה שיותר מבנים, אין לאשר באופן אוטומטי את מירב התמריצים האפשריים לפי התמ"א לכל מבנה באשר הוא באופן עיוור, משל מדובר בארוחה מסוג 'אכול כפי יכולתך'".

 

בנוסף השופטת ציינה כי מגמות התכנון העתידיות אינן השיקול היחיד שעליו ההחלטה צריכה להתבסס. ממילא, לא די בכך שהפרויקט מתאים לתוכנית המופקדת מבחינת מספר הקומות והדירות, שהרי התוכנית מחייבת למשל גם הקצאת שטחים לצורכי ציבור מה שלא אפשרי לפי תמ"א 38.

 

לבסוף נקבע כי תכליתה המרכזית של תמ"א 38 היא למנוע נזקי רעידת אדמה במבנה ספציפי ולכן היא לא תהליך אופטימלי להתחדשות עירונית כוללת. זו גם אחת הסיבות שהובילו את המועצה הארצית לסיים את תוקפה באוקטובר 2022. לפיכך העתירה נדחתה והעותרים חויבו בהוצאות של 30,000 שקל.