בגלל שנים של קיפאון: בוטל הסכם תמ"א 38

המגעים בין היזמית לבין דיירים ברחוב דיזנגוף בת"א נותקו ב-2015 והפרויקט לא התקדם. בית המשפט קבע כי אין טעם להמשיך בקשר החוזי

עו"ד דניאל גולשה | פסקדין פורסם: 24.02.21, 10:16

בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל לאחרונה תביעה שהגישו בעלי דירות וחנויות בבניין ברחוב דיזינגוף בעיר לביטול הסכם תמ"א 38 מ-2012 שכרתו עם היזמית "ג.ג. ברקת הנדסה בנייה והשקעות". בפסק הדין קבע השופט ארז יקואל כי לנוכח נתק ארוך שנים במגעים, לצד היעדר פעילות מצד היזמית וחוסר אמון מוחלט בין הצדדים, לא יהיה זה נכון להמשיך את הקשר החוזי ביניהם.

 

ההסכם נחתם על ידי רוב הדיירים ובמסגרתו סוכם על שיפוץ וחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה לצד תוספת דירות עבור היזמית. אלא שהדיירים לא היו מרוצים מהתוכניות שהציגה להם, ואחרי כשנתיים של ויכוחים הקשר בין הצדדים נותק. ב-2015, לאחר שהיזמית גילתה שהדיירים מחפשים יזם אחר, היא רשמה הערות אזהרה על דירותיהם אבל לא עשתה דבר לקידום הפרויקט.

 

בתביעה שהגישו נגדה ב-2018 ביקשו הדיירים להצהיר שההסכם לא תקף בשל הטעיה, הפרת ההסכם ואי-עמידה בתנאים שנקבעו בו, תוך שציינו כי היזמית במצבה כלכלי גרוע ולא יכולה לבצע את הפרויקט.

צילום: shutterstock
אילוסטרציה (צילום: shutterstock)
החברה טענה בתגובה כי הדיירים מתנערים מההסכם רק משום שהחליטו שאינו כדאי להם כשבפועל לא הודיעו על ביטולו בזמן אמת והיא ערוכה ומוכנה לקיים אותו. החברה ציינה כי היא עמדה בכל תנאי ההסכם ואילו הדיירים הם שהתחמקו מלבצע אותו וניתקו איתה מגעים.

 

השופט ארז יקואל קבע כי אמנם לא כל הטענות של הדיירים נכונות והוא לא סבור שהחברה הטעתה אותם או לא מילאה אחר התנאים המקדימים להסכם. עם זאת, היזמית כן הפרה שתי התחייבויות: האחת לגבי ממ"דים והשנייה לגבי העמדת ערבות אישית מצד אחד מבעלי החברה.

 

בפסק הדין צוין כי בהסכם התחייבה החברה להקים ממ"דים בדירות אלא אם כן רשויות התכנון לא יאשרו זאת. בהקשר הזה היא טענה כי קיבלה חוות דעת אדריכלית ששללה היתכנות של ממ"דים בבניין אבל היא לא הייתה אמורה להסתפק בה והיה עליה לפנות בבקשה מתאימה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

 

בנוסף, היזמית התחייבה בהסכם לערב ספציפי אבל החליפה אותו בשותפו בהודעה חד-צדדית. נקבע כי היזמית לא הייתה רשאית לשנות ערב בלי לקבל את הסכמת הדיירים, בפרט כשמהראיות עלה שלערב החלופי אין יכולת כלכלית לערוב להתחייבויותיה.

 

השופט הוסיף כי היזמית לא תיקנה את ההפרות האלה וגם אם הדיירים לא הודיעו מפורשות שמדובר בהפרת הסכם ולא שיתפו איתה פעולה, זה לא הצדיק את הבחירה שלה לשבת בחיבוק ידיים ולא לפעול להפשרת "הקיפאון העמוק" אליו נקלע הפרויקט באמצעות נקיטת הליכים משפטיים.

 

נקבע כי לנוכח העובדה ששני הצדדים לא התנהלו בצורה מיטבית ייתכן שכל הפרה כשלעצמה לא הייתה אמורה לגרור את ביטול ההסכם אלא שהמצב היום הוא שהיחסים בין הצדדים עכורים ושורר ביניהם חוסר אמון רב. לכך מצטרפים הנתק ארוך השנים בין הצדדים והעובדה שמאז חתימת ההסכם חלפו יותר מ-8 שנים שברובן "הבניין עמד כאבן שאין לה הופכין".

 

השופט קבע כי בנסיבות אלה לא יהיה זה נכון לאכוף כעת את ההסכם ולפיכך התביעה נגד היזמית התקבלה והוא הורה לה למחוק את הערות האזהרה. בהתחשב בהתנהלות הכוללת נפסקו לדיירים הוצאות נמוכות יחסית של 15 אלף שקל.