מחירי הדירות גואים ולא מעט אנשים מחפשים דרך להשקיע את הכסף בענף הנדל"ן כדי ליהנות מעליית הערך מחד או לשריין כבר היום אפשרות לדירה בעתיד. בימים בהם מחירי הדירות הגבוהים לא מאפשרים לכל אחד לרכוש דירה קיימת, יש מי שמחפש את ההשקעה הזולה יותר, ולא מעט פונים להשקעה בקרקע חקלאית - אפיק השקעה שמצד אחד מהווה סיכוי והזדמנות לא מבוטלים, אך מנגד גם כוללת סיכון לא קטן.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
אז לפני שאתם מקליקים על עוד פרסומת של רכישת רבע דונם קרקע חקלאית ש"עוד רגע מופשרת", או מתקשרים למשרד המכירות שמבטיח "זכות לדירה של 100 מ"ר בשדה תותים שנמצא ממש על דופן עיר מרכזית בשרון" - הכנו מדריך עם כמה כללים שחשוב לדעת לפני שנכנסים להשקעה שכזו. זאת בעזרת שמאי המקרקעין חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין; עו"ד חגית בן משה, שותפה ומנהלת תחום ההתיישבות במשרד ברנע, ג'פה לנדה ושות'; ועו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה ולנדל"ן.
תמרורי אזהרה
אחד הדברים החשובים שיש להכיר בכל הקשור לקרקע חקלאית הוא תקן שמאי 22. "התקן מיועד לקרקע ששווקה ליותר משני אנשים, בין במישרין ובין בעקיפין, בין באופן ישיר ובין במסגרת תאגיד", מסביר מסילתי. "מי ששוקל רכישת קרקע ספקולטיבית חייב להיות מודע לכך שיש במהלך סיכון ויש לשים לב ל'תמרורי אזהרה'".
תקן 22 גובש על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים ומטרתו המוצהרת היא להעניק למי שמתעניין בקרקע חקלאית מידע המאפשר לו להבין מה הסיכוי ומה הסיכון בעסקה כזו. תפקיד השמאי במקרה הזה, הוא לנתח את המיקום והתוכניות התקפות ולקבוע מה הסיכוי שהשטח הרלוונטי אכן יהפוך בסופו של דבר לקרקע עליה ניתן לבנות דירות, משרדים או כל דבר אחר.
התקן נועד להעניק לרוכש הפוטנציאלי הפשוט, שאינו איש מקצוע, כלים לבחינת המצב בצורה ברורה. "הרקע לחקיקת התקנות ולתקן 22 עצמו נבע מכך שבשנים האחרונות הולכת וגוברת התופעה בה משווקות לציבור קרקעות חקלאיות לרכישה, תוך הבטחות להפשרתן לבנייה הממשמשת וקרבה", מסבירה עו"ד בן משה.
"מסעי שיווק אלו מלווים לרוב במצגות, הבטחות ופעולות שיווקיות, אשר למרבה הצער, לעיתים קרובות מתגלות כחלומות באסמפיה. לעיתים, הקרקע משווקת במחיר גבוה בהרבה מהשווי המתייחס למצב התכנוני המאושר והקיים, כאשר לרוכש הפוטנציאלי אין את הכלים והכישורים הנדרשים להעריך את הסבירות והסיכויים להפשרתה ומשך הזמן הצפוי לכך. התקנות ותקן 22 נועדו לאפשר לרוכשים הפוטנציאליים גילוי נאות בדבר המצב התכנוני והמשפטי של הקרקע המוצעת להם".
לדברי עו"ד שוב, "לצערנו, אנו נתקלים במקרים כאלו לא מעט, כאשר אנשים מתפתים לעסקה זו לאור הסכומים הנמוכים שמוצעים, אך לא מבינים את ההשלכות הכלכליות הגדולות ואת האתגרים העומדים בפני עסקה כזו שעשויה להתברר כאסון".
"הבטחה להפשרת קרקע חקלאית לבנייה לעיתים מתגלה כחלום באסמפיה. תקן 22 מקנה גילוי נאות לגבי המצב התכנוני והמשפטי"
מה הסיכון המשמעותי ברכישת קרקע חקלאית?
"גם אם הקרקע צלחה את תמרורי האזהרה", מסביר מסילתי, "בעת הפשרתה, ככל ותבוצע, על הקרקע עלולים להתקיים תהליכים נוספים, כגון הפקעות או הליכי איחוד וחלוקה מחדש שבמהלכם יופרשו שטחים לצרכי ציבור. לכן יש להיות מודעים לכל סיכון שעשוי להתגלגל לפתחו של הרוכש".
עו"ד שוב מוסיף, כי "פעמים רבות אנשים נתקלים בפרסומים מפתים של רכישת קרקע חקלאית שתופשר בעתיד לכאורה, זאת בסכומים נמוכים מדי, שעשויים לעורר חשד. לעיתים, חשד זה מתבהר כאמיתי, כאשר לאחר בחינת הקרקע, מבינים שאין תב"ע מאושרת לבנייה והשטח המוצע למכירה עדיין לא שינה ייעודו, כאשר ברור כי במצב זה לא קיימת ודאות האם הקרקע תופשר, האם ניתן יהיה לבנות בה, והיקף הזכויות.
"כך, שייתכן שאדם ירכוש קרקע כזו ויתקע עם קרקע חקלאית ללא שום אופק תכנוני. חשוב להבין, כי כל עוד לא קיימת תוכנית מאושרת על הקרקע, לא יכולה להיות שום ודאות לגבי גורל הקרקע והשימושים בה. אם קרקע מוגדרת בתוכנית כחקלאית ואין שום תוכנית שמתקדמת, אז גם אם המשווק של הקרקע יגיד לך שבעוד כמה שנים תוכל לבנות, זה יתברר כחלום בלבד, מאחר שכל עוד אין תוכנית בקנה, לא יהיה כלום".
"כל עוד לא קיימת תוכנית מאושרת על הקרקע, גם אם המשווק יגיד שבעוד כמה שנים אפשר לבנות - זה יתברר כחלום בלבד"
עוד מוסיף עו"ד שוב, כי גם במקרה וקרקע תופשר לבנייה, גם אז יש מספר דברים שיכולים עדיין לפגוע בערכה: "ייתכן שהקרקע אכן תופשר לבנייה, אך הרשויות או המדינה יפקיעו חלק מהקרקע. לדוגמה, אם משווק קרקע חקלאית מציע 250 מ"ר, יש לדעת שככל הנראה זה יהיה שטח ברוטו, ומשטח זה יהיו הפקעות. עוד דוגמה אפשרית - אם השטח הוא רצועה צרה, כנראה שיהיה קשה להוציא לפעול בנייה של בית, לאחר הפקעת חלק מהשטח. גם את זה יש לקחת בחשבון".
מה כולל תקן 22?
תקן 22 מחייב את משווק הקרקע החקלאית למסור לרוכש שומה הכוללת את הפרטים הבאים: האם סבירות מימוש תוכנית שינוי הייעוד היא קלושה או לא קלושה; ייעוד הקרקע נכון למועד עריכת השמאות וייעודו לאחר תוכנית שמשנה את הייעוד; שווי של הקרקע נכון למועד הרלוונטי; שווי הקרקע המשוער במקרה של שינוי הייעוד; משך זמן צפוי ששינוי הייעוד עשוי לקחת; וההוצאות שעשוי הרוכש לשלם במהלך ההליך.
עו"ד בן משה מציינת, כי "שווי הקרקעות הרלוונטיות יוערך בשני מצבים. מצב תכנוני מאושר - הערכת שווי המבוססת על יעוד הקרקע בתוכניות המאושרות למועד הקובע. שמאי המקרקעין שעורך את השומה מחויב להציג שווי זה, המשקף את השווי בהתאם ליעוד המאושר ובהתאם למצב המשפטי המאושר.
"המצב השני הוא מצב תכנוני מבוסס הנחה (היפותטי) - הערכת שווי זו, מבוססת על הנחה כי בעתיד תאושר תוכנית על פי הפרוגרמה התכנונית המוצגת לשמאי, אשר תאפשר מימוש בניה על הקרקע. במצב זה, על השמאי לקבוע שווי היפותטי של הקרקע, המניח כי הפרוגרמה המוצעת, מאושרת וזמינה לבניה. השמאי יפרט את השווי ההיפותטי רק אם הסבירות לאישור הפרוגרמה התכנונית אינה נמוכה.
"במצב זה, השמאי יציין בשומה את משך הזמן שיידרש להערכתו לאישור הפרוגרמה. כמו כן, חובה על שמאי להדגיש בשומה את האפשרות, כי הפרוגרמה לא תתממש. בקרקעות המנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל, על השמאי להדגיש כי יתכן שלא ניתן יהיה לרכוש את הזכויות בקרקע לאחר שינוי ייעודה, מאחר והקרקע עלולה לחזור לרשות מקרקעי ישראל".
האם בכל משרד מכירות או שיווק חייבים להציג שומה לפי תקן 22?
כן, וכל רוכש פוטנציאלי צריך לדעת לדרוש את המסמך ולשאול את השאלה גם אם הדברים אינם מוצגים לו.
עו"ד שוב מסביר, כי "תקן 22 עוסק בקרקע חקלאית, או בקרקע אחרת שאיננה מאושרת לבנייה אשר משווקת לציבור הרחב. תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה) קובעות כללים ברורים שעל משווק קרקע שאיננה זמינה לבנייה צריך לפעול על פיהם".
האם יש לוח זמנים בו צריך לקבל את המידע על פי תקן 22?
על פי עו"ד בן משה, קיים לוח זמנים ברור שנקבע על פי המחוקק. כך, את המידע צריך הרוכש הפוטנציאלי לקבל "זמן סביר מראש ולא יאוחר משבעה ימים לפני מועד ההתקשרות". חשוב לזכור את זה אם רוצים להתקדם עם העסקה ולא להחליט החלטות לפני שרואים את המסמך החשוב.
איך אני מזהה שאני באמת מקבל את המסמך הנכון?
"תקן 22 קובע כללים ברורים והוראות מפורטות שהשומה חייבת לכלול", מסביר עו"ד שוב. "השומה תכלול את שני המצבים, מצבה הנוכחי היום, ואת השומה מבוססת הנחה המושתת על הנחת העבודה כי תאושר בעתיד תוכנית שתאפשר מימוש בנייה על הקרקע.
"במקרה והקרקע מיועדת במועד הקובע לשומה לשטח פתוח, יפרט השמאי את בסיס המידע שעליו מבוססת ההנחה כי ייעוד הקרקע ישונה לשטח המיועד לבנייה ועוד. במקביל, על השמאי לכלול את המצב המשפטי - כאשר הסעיף ייערך על פי הוראות לעריכת סעיף הזכויות בנכס בשומות מקרקעין.
"בכל אחד מהמצבים, כאמור לעיל, יתבסס השמאי על הזכויות כפי שהוגדרו במערכת החוזית הקיימת לגבי הנכס במועד הקובע לשומה (זכויות בעלות, חוזי חכירה, החלטות רשות מקרקעי ישראל, הסכמי שיתוף וכד') ללא הנחות עבודה, או פרשנויות מקלות. השמאי יפרט את הסכם לרכישת הקרקע הנדונה על ידי המוכר, או כל הסכם אחר המאפשר למוכר למכור את הקרקע".
האם כל אחד יכול לקרוא את התקן או שרק שמאי יבין?
אומנם התקן הוא תקן שמאי, ונכתב על ידי שמאי, אבל המחוקק חשב גם על הנקודה הזו. עו"ד בן משה מסבירה כי יחד עם השומה של תקן 22 יש למסור לצרכן תמצית שומה שתכלול את עיקרי השומה, וזאת "על מנת שהצרכן יוכל להבין את עיקרי הדברים".
מסילתי מדגיש, כי "חשוב לשים לב לפרטים כמו האם הקרקע היא קרקע המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל ואז הפוטנציאל שייך לרשות ולא לחוכר או האם זו קרקע בבעלות פרטית. האם הקרקע מוכרזת כקרקע חקלאית בולקחש"פ (הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים) ו/או ממוקמת בגושים לא מוסדרים. בהינתן והתשובה לאחת השאלות היא כן, הרי שהרוכש לוקח סיכון נוסף, לרבות הסיכון ברכישת קרקע ספקולטיבית המשווקת לציבור על בסיס ציפיות".
האם תקן 22 עולה כסף לרוכש הפוטנציאלי?
לא. מדובר במידע שצריך לעבור למתעניין או לרוכש ללא תשלום. משווק הקרקע מחויב להעניק את המידע, על פי הפרמטרים הקבועים בתקן, שנעשה על ידי שמאי מקרקעין מוסמך ללא תמורה. גם נושא זה מוסדר בתקנות.
שקיפות בפרסום
האם יש כללים המתייחסים גם לפרסום עצמו במודעות הפרסום?
כן, נקבעו בחוק גם תקנות שמתייחסות לאופן הפרסום של קרקע חקלאית. "בין היתר נקבע מי שמפרסם קרקע שאינה זמינה לבנייה יגלה לצרכן בפרסומת, באופן ברור ובולט, כי היא אינה זמינה לבנייה", מסבירה עו"ד בן משה. על פי התקנות, על משווק הקרקע לגלות לרוכש הפוטנציאלי את הפרטים "באופן ברור ובולט בפרסומת כי הקרקע אינה זמינה לבנייה מידית. בהתאם לתקנות, גילוי זה יהיה באופן ברור ומובלט ובגודל אותיות שלא יפחת מגודל האותיות הגדולות ביותר באותה פרסומת".
האם על משווק הקרקע החקלאית לעדכן את המסמך לאחר תקופה מסוימת?
שומה על פי תקן 22 נעשית במועד מסוים. אולם, במידה והליך השיווק אורך זמן ממושך, אולי שנים, האם נדרש משווק הקרקע לעדכון השומה? עו"ד בן משה מסבירה, כי "חשוב להדגיש כי אמנם בהתאם לתקן אין תאריך פקיעת תוקף לשומה ואולם, הפרקטיקה מלמדת כי במידה שהשומה נערכה בטווח של למעלה משנתיים, מומלץ לדרוש שומה עדכנית.
בעת רכישת קרקע שאינה זמינה לבנייה מיידית, מוצע לרוכש הפוטנציאלי לשכור את שירותיהם של אנשי מקצוע רלוונטיים (עורך דין, שמאי, מתכנן), אשר ישמשו לו כמורה נבוכים וימנעו ממנו מלרכוש חתול בשק".
מסילתי מוסיף: "טרם רכישת קרקע ספקולטיבית מעין זו, יש לשקול את העניין בקפידה ולבדוק את כדאיות הרכישה בדרך של עיון בשומת תקן 22 לתקינה השמאית, לכל הפחות".
האם יש תשלומים נוספים שיש לקחת בחשבון בעסקה שכזו?
כמו במרבית עסקאות הנדל"ן גם במקרה זה יש מיסוי אפשרי. מסילתי: "יש לשים לב כי באם הרוכש יישא בתשלומים, כגון היטלי השבחה, עבור שינויי הייעוד בקרקע הרי ששלטונות המס יראו גם בתשלומים אלה כחלק ממחיר הרכישה על כל ההשלכות של הדבר".
עו"ד שוב מוסיף: "יש לקחת בחשבון שבעסקה זו יש היטלים, כגון היטל השבחה שהוא מחצית מההשבחה. מדובר בסכום שעשוי להיות גבוה מאוד ולא תמיד אנשים לוקחים זאת בחשבון בשכלול עלויות העסקה וההשלכות הכלכליות שלה. חשוב מאד לערוך בדיקה תכנונית מקיפה עם אנשי מקצוע באשר לקרקע המוצעת".
