בתי אבות, או בשמם השיווקי החדש יחסית "דיור מוגן", נהפכו בשנים האחרונות ליעד השקעה פופולרי של קבוצות גדולות במשק, ולא רק. החודש, למשל, חתם קיבוץ קליה על הסכם לרכישת 20% מרשת בתי האבות הסיעודיים "טנדר לאבינג קר", שמפעילה שישה בתי אבות ברחבי הארץ עם 6,000 דיירים.
קבוצת עזריאלי מחזיקה ברשת הדיור המוגן "פאלאס". בנק הפועלים רכש לפני כ-4 שנים 20% מרשת "בית בכפר" לפי שווי 750 מיליון שקל (כיום כבר נסחרת הרשת בשווי של כ-1.1 מיליארד שקל), ונכנס להיות שותף לפני כשנה ברשת הסיעוד ובתי האבות "עמל ומעבר" לפי שווי של מיליארד שקל וחצי.
ביג, המתמחה במרכזי קניות ועומדת בפני השקת "ביג גלילות", נכנסה לראשונה לתחום הדיור המוגן לפני שנה ורכשה את בית האבות "שבעת הכוכבים" בהרצליה תמורת 225 מיליון שקל, בנוסף לשטח שזכתה מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) להקמת דיור מוגן בזכרון יעקב. גם כלל ביטוח נכנסה לאחרונה לשת"פ בהיקף של כחצי מיליארד שקל עם מגדלי הים התיכון להקמת מיזמים משותפים בתחום. ויש עוד דוגמאות רבות מהעת האחרונה.
מה גורם למשקיעים הגדולים להתעניין בגיל השלישי, בתחום שנחשב הכי רחוק מסקסי? נתחיל בנתוני הרקע: העלייה בתוחלת החיים והתחזיות לפיהן מספר תושבי ישראל בני 65 ומעלה יגדל ל-1.9 מיליון בני אדם ב-2040 - מבטיחה גידול מתמיד בביקושים. גם השינוי בסגנון החיים אחראי לכך: בתי האבות שודרגו וכיום הם שילוב של מלון יוקרתי ושל מגורים, המספקים לצד ההשגחה הצמודה, גם תוכן וסטייל לדיירים.
בטלוויזיה משודרת כעת פרסומת של הרשת "עד 120", שמציעה לדיירים שדרוג עדכני: מרכז אנטי אייג'ינג הכולל סדנאות לשיפור הזיכרון. התחום קיבל דחיפה רצינית בתקופת הקורונה, שהדגישה את הצורך במערכת חברתית תומכת למבוגרים שנאלצו להסתגר בבדידות בבתיהם. לצד זאת, גוברת ההכרה כי חיי קהילה הם רכיב חשוב לאריכות חיים ופתרון לבדידות של חלק מאוכלוסיית הקשישים.
לא ממניעים חברתיים
הכניסה של המשקיעים לתחום אינה נובעת ממניעים חברתיים. התחום מוגדר אצל המשקיעים כנדל"ן מניב עם תשואה נאה בסיכון נמוך, בעיקר בזכות המודל הייחודי של הדיור המוגן. הדייר הנכנס מפקיד פיקדון לפי הנוסחה הבאה: מספר המטרים הרבועים (מ"ר) של יחידת הדיור כפול כ-40 אלף שקל למ"ר בממוצע. ההסכם תקף לרוב ל-10 שנים - אורך החיים הממוצע של דייר בדיור המוגן. כל שנה נשחק הפיקדון לטובת בעלי הדיור מוגן ב-3.5% לשנה. בתום תקופת הדיור, או חייו של הדייר, הפיקדון מוחזר לו או ליורשיו לאחר שנשחק בעד כשליש משוויו.
בנוסף, משלם הדייר דמי אחזקה צמודי מדד עבור כל השירותים שהוא מקבל, שאינם כוללים את הארוחות - שעליהן התשלום בנפרד. מדובר בסכום כולל של 15-10 אלף שקל בחודש. הרווח הגדול של היזם נובע מהעובדה שהוא יכול להשתמש בכספי דמי הפיקדון, שנעים בין 1.5 מיליון שקל ל-3 מיליון שקל בממוצע לדייר. זאת, לצד 3.5% משווי הפקדון שהוא גובה בכל שנה. בניגוד לדיור רגיל בו הקבלן מוכר את הדירה ונפרד ממנה לנצח, בדיור מוגן היזם נהנה ממכירה חוזרת של אותה יחידה.
עסק מורכב
ואולם, לא מדובר בעסק שקל לתפעל: על בתי האבות לספק לדיירים חוגים, הרצאות ופעילויות לצד השגחה רפואית. צריך מיומניות מיוחדת לתפעל עסק כה מורכב שלוקח אחריות על חיי דייריו.
המחיר הגבוה שבתי האבות גובים מהדיירים מתבטא בעובדה כי רק 3% מהאוכלוסייה הרלוונטית בישראל מתגוררת בו, ומאופיינת בעשירונים 8 ומעלה. היזמים מתרכזים רק בפלח האמיד ואין מענה לדיור מוגן לשכבות הביניים ולפריפריה הרחוקה. מבחינת היזמים בתחום, יש מגבלה נוספת - הצורך בקרקע ייעודית שהוגדרה על ידי רמ"י לדיור מוגן, ואין היצע גדול של קרקעות מסוג זה.
תומר רוזנברג, מנכ"ל רשת "עד 120" שלאחרונה רכשה את בית האבות "גיל פז" בכפר סבא, מודה בשיחה עם ynet כי "כרגע התחום מתמקד בין גדרה לחדרה ואין כמעט דיור מוגן בפריפריה ולשכבות הביניים". לדבריו, "גם בתקופה כלכלית סוערת, הדיור המוגן הוא השקעה בטוחה. בעוד בדיור רגיל יש רווח יזמי על הבנייה והמכירה - בדיור מוגן אנחנו נהנים מרווח תפעולי ומשחיקה של הפיקדונות".
רוזנברג מציין כי "נדרש ידע תפעולי רב כדי לתת רמת שירות גבוהה ויעילה. דיירים אצלנו מקבלים עושר תרבותי. הסיסמא שלנו היא 'כאן הגיל מרגיש אחרת'. הכנסנו בית ספר לריקודים סלוניים עם חיים פלשטיין מרוקדים עם כוכבים, פילטיס מכשירים, סטודיו לשיפור הזיכרון ועוד. אנחנו מספקים תוכן עשיר, לעומת אלטרנטיבה של בדידות עבור חלקם. הדיור המוגן הוא תחום נחשק אצל משקיעים אבל רק חברות ענק יכולות להיכנס בגלל ההשקעה הגדולה הנדרשת".
"שוק תוסס"
אייל ידוב, דירקטור מנהל בדלוייט ישראל, אומר ל-ynet: "דיור מוגן מקוטלג כנכס מניב שנחשב לפחות מסוכן. אנחנו חיים בחברה שהגיל הממוצע בה עולה בהתמדה ועמו הביקוש לדיור המוגן. התחום אטרקטיבי למשקיעים מוסדיים כי הם מחפשים מקורות יציבים וארוכי טווח.
"הדיור המוגן הוא מודל מתגלגל: דיירים נכנסים ויוצאים. זה מבטיח למשקיעים זרם תקבולים לתקופה ארוכה. בדיור מוגן נדרשת השקעה משמעותית, שגם היא מתאימה למשקיעים מוסדיים. עבור המשקיע המוסדי, זו תשואה בסיכון נמוך לטווח ארוך. זה לא תשואה של הייטק, אבל התשואה יציבה".
גלית קאופמן, מנכ"לית רשת "בית בלב", מוסיפה כי "שוק הדיור המוגן הפרטי תוסס כיום. 1.2 מיליון אזרחים בישראל כבר מעל גיל 65. קצב גידול שלהם פי שניים ביחס לאוכלוסייה הכללית. לפי התחזיות, בעתיד יהיו יותר מבוגרים מעל גיל 65 מאשר ילדים מתחת לגיל 5. יש לנו צונאמי של הזדקנות".
לדברי קאופמן, "במדינות מפותחות כרבע מהאוכלוסיה תהיה ב-2050 מעל גיל 65. העובדה ששווי הדירות הפרטיות עלה מאוד בעשור האחרון הגדיל את האוכלוסיה הרלוונטית עבורנו. עבור המשקיע, הצמיחה המטורפת של קהל היעד אטרקטיבית במיוחד. אבל כדי להבטיח את התשואה ליזם הבתים צריכים להיות מלאים.
"התחרות בענף התפתחה. כל אחד מנסה לתת יותר, זה לא סתם שרואים בטלווזיה פרסומות לדיור מוגן. זה התחיל רק בשלוש שנים האחרונות. לדעתי כל גוף למטרות רווח שעוסק בהשקעות חייב להתחשב במגמת הזקנה. זה לא רק דיור מוגן יש גם סטארטאפים שמפתחים פתרונות לגיל השלישי זה נושא שמעסיק את כולם".
