2020: שנה קשה, שנה עקומה, שנה בזיגזג – כל התשובות נכונות * ירידה משמעותית בפעילות, צניחה בהתחלות הבנייה, הצטמקות בתוכניות מאושרות, קריסה בהיקף שיווקי הקרקעות, וכל זאת על רקע אי יציבות במשרדי הממשלה ומשבר הקורונה * בענף מעריכים שמחירי הקרקע צפויים להמשיך לטפס – האם יש מקום לאופטימיות? * הילה ציאון
"זאת הייתה שנה עקומה מאוד", אומר בשיחה עם "ידיעות הנדל"ן" ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, כשאני שואלת אותו כיצד הוא מתאר את סיומה של שנת 2020. ובאמת, אי אפשר להיות מופתעים מהנחרצות שלו: השנה שמסתיימת הייתה מהקשות שידע המשק הישראלי בכלל וענף הנדל"ן בפרט, בעקבות התפרצות מגפת הקורונה שהובילה למגפה כלכלית חסרת תקדים.
ירידה משמעותית בפעילות בשוק הנדל"ן, צניחה בהתחלות הבנייה, הצטמקות בתוכניות מאושרות להקמת יחידות דיור, קריסה בהיקף שיווקי הקרקעות על ידי המדינה ומחסור בעובדים. מבחינת סרוגו, מדובר בנתונים שמחזירים את הענף לתחילת שנות ה-2000. "הלכנו 20 שנה אחורה, לתקופה של המיתון הגדול אחרי האינתיפאדה", הוא אומר. "זאת אינדיקציה ברורה לכך שמדובר באחת מנקודות השפל בענף הבנייה בעשורים האחרונים".
סרוגו, כמובן, לא לבד. שיחות עם בכירי משק הנדל"ן מציגות תמונת מצב עגומה. "2020 מסתמנת כאחת השנים הגרועות ביותר של הענף, בייחוד בהשוואה לשנים הקודמות", טוען ניר מסיקה, סמנכ"ל מטה הדיור הלאומי לשעבר. לדבריו, "השנים 2019-2016 היו תור הזהב של מערכת התכנון ושיווק הקרקעות. מוסדות התכנון אישרו באותה תקופה 107 אלף יחידות דיור מדי שנה ורשות מקרקעי ישראל שיווקה 66 אלף דירות מדי שנה. ייתכן מאוד שב-2020 תהיה הירידה החדה ביותר היסטורית הן בתכנון והן בשיווק דירות, וכולנו נראה את התוצאות בשנים הקרובות".
אפרת שגב, סמנכ"לית דאטה ואנליזה בחברת המידע העסקי דן אנד ברדסטריט, מסכימה. "השנה החולפת אופיינה בירידה משמעותית בפעילות בקרב מוסדות התכנון, בפרט במהלך הסגר הראשון, שהביאה ברמה השנתית לירידה באישור תוכניות חדשות במתן היתרי בנייה לפרויקטים חדשים", היא אומרת. לדבריה, "חלה התארכות במשך הפרויקטים, שגרמה לעיכובים של כארבעה חודשים בממוצע, ירידה בנגישות למקורות מימון ועלייה בכמות הצ'קים החוזרים בענף. כמו כן למעלה מ-2,000 חברות בתחום הבנייה, התשתיות והיזמות נקלעו לכשל פיננסי – זינוק של כ-100% בהשוואה לשנה שעברה".
האם יש מקום מסוים גם לאופטימיות? "הקורונה הצליחה לעשות את מה שממשלת ישראל לא הצליחה בחמש שנים עם תקציב של 7 מיליארד שקל - לעצור את העליות בשוק הדיור", אומר מומחה הנדל"ן אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. אלא שלדבריו, "מסתבר שכניסה למיתון הייתה, למרבה הצער, הפתרון, אבל כזה שחששנו ממנו והתרענו מפניו כגורם הכמעט יחיד לעצירה במחירי הדירות. ועם זאת, לאחר דשדוש שיימשך עד לאמצע שנת 2021, סביר שבעתיד נראה לחצי ביקוש גוברים ועליות מחירים שיגיעו יחד עם היציאה ממיתון וההתפוגגות המשבר הבריאותי".
מבחינת רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים, אם בעיצומו של סגר ממושך, מגפת קורונה ומיליון מובטלים מחירי הדיור ירדו, נתונים אלה דווקא ממחישים "תרחיש של תדלוק רמות המחירים בשוק הדיור כבר בחודשים הקרובים, ובמיוחד לנוכח ההאטה בשיווקי הקרקעות". לדבריו, "מצב כזה עלול להביא לעליות מחירי הקרקע לשיא של כל הזמנים ולדחוף את רמות המחירים מעלה".
אז האם מחירי הדיור יהיו האתגר הגדול של 2021? אם שואלים את היזם יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג, גם מבחינתו הכול מתחיל ונגמר באתגר הגדול יותר – ההיצע, או ליתר דיוק היעדרו. "בשורה התחתונה אין קרקעות ומהסיבה הזאת מחירי הקרקע צפויים לטפס", הוא אומר. "הנוסחה פשוטה: מחירי הקרקע עולים - מחירי הדירות עולים. כל עוד המדינה תמשיך לטפטף קרקעות, נראה עליות מחירים, וזה חבל מאוד. ענף הנדל"ן בסך הכול יציב, וחברות גדולות ומקצועיות עם ניסיון כבר עברו משברים. גם הפעם זה יכול לקרות, אבל ההתערבות של המדינה חייבת להיות יותר מורגשת ביחס לשיווק קרקעות, הקלה בבירוקרטיה ותוספת של עובדי בניין".
כל שר ורעיונותיו
במבט קדימה לשנת 2021 שורר ערפל, בין היתר לגבי תוכנית מחיר מופחת שמחליפה את תוכנית מחיר למשתכן, לגבי החוק החלופי של תמ"א 38, לגבי שוק המשרדים שנמצא בזיגזג וכל זאת לצד אי הוודאות הפוליטית. לדברי חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אף שאין כמעט הבדל בין מחיר קרקע ליחידה במכרזים שנסגרו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן ובין מחירים למ"ר קרקע ליחידה שנדרשים יזמים לשלב למכרזי מחיר מופחת, ישנם מקרים נקודתיים שבהם עלות הקרקע במכרזי מחיר מופחת יקרה יותר ממכרזי מחיר למשתכן.
יגאל קרני, יו"ר ומייסד קבוצת מגידו, מחזק את הדברים וטוען כי מדובר בשינויים בעיקר לרעה. "בחלק מהמכרזים החדשים יש התייקרות משמעותית בערכי הקרקע המתומחרים, וכתוצאה מכך העלו את מחיר המקסימום למ"ר על הדירה", הוא אומר. "התוצאה היא שבחלק גדול מהמקרים, במיוחד בפריפריה, מחירי המכרזים של המחיר המופחת כבר זהים כמעט למחיר השוק והיתרון שלהם מתייתר".
יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אמנם בעד פתרונות דיור לאוכלוסיות החלשות, אך סבור כי "ההתערבות של הרגולטור הוכיחה את עצמה עד היום כלא חיובית, ומחירי הדירות לא ירדו – אלא להיפך. במקום קידום תוכנית דומה למחיר למשתכן, שר השיכון יעקב ליצמן יכול לבחור לחזק את האוכלוסיות החלשות באמצעות הלוואות מקום ומענקים למתגוררים בפריפריה".
"בכל שנה קמה כאן תוכנית חדשה שמיועדת להפחית את מחירי הדיור. אנחנו יודעים ליישם כל תוכנית, אולם על מנת לייצר בהירות, חשוב שתהיה תקפה לפחות לחמש שנים, ועדיף לעשר שנים", אומר דורון נמרוד, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת רם אדרת. לדבריו, "בהתבסס על ניסיון העבר, הרי שהתחזית לתוכנית מחיר מופחת אינה מבשרת טובות. מאז 2014 התחלפו שלל בוסים מטעם הממשלה, כשכול אחד ורעיונותיו הוא, אולם בפועל המחירים המשיכו לעלות. ב-2014 הגה שר האוצר דאז יאיר לפיד את תוכנית מע"מ אפס וכעבור שנה יזם את מחיר מטרה. משה כחלון הפעיל את תוכנית מחיר למשתכן וכעת יש לנו מחיר מופחת. חוסר הוודאות בציבור מוביל לאי אמון בממשלות, וכך כל קיפאון זמני מסתיים בעלייה כי הביקוש לא נעצר".
אחד החששות בענף הוא לגבי שוק המשרדים שנפגע ממשבר הקורונה. אם שואלים את עו"ד תמי פירון, ראש מחלקת נדל"ן ותשתיות במשרד עוה"ד מ. פירון ושות', ואילן קרמר שותף במחלקה, עדיין לא ברור אם המגמה של עבודה מהבית תישאר מנת חלקו של המשק הישראלי עם הגעת החיסונים לארץ. "חברות הייטק גדולות הצהירו שלא ישובו לעבודה במשרדים לפני המחצית השנייה של 2021", הם אומרים, "לכן חלק מהחברות צמצמו את שטחי המשרדים, מה שהוביל לירידה מיידית בביקושים". עם זאת, מספר חברות גדולות חתמו לאחרונה על עסקאות גדולות מתוך הבנה שמגפת הקורונה כבר נמצאת במגמת דעיכה. "פרויקטים רבים נמצאים בשלבי פיתוח ויזום שונים. אלו שכבר יצאו לדרך ימשיכו", מבהירים פירון וקרמר.
גם תזכיר החוק, שפרסם לאחרונה שר הפנים אריה דרעי לגבי החוק החליפי של תמ"א 38, לא הותיר את גורמי הנדל"ן שבעי רצון. לטענת עו”ד רוני איל-להב, שותפה וראשת תחום הנדל"ן במשרד בוסי, נגבי, אביאני, כהן, איל ושות’, למרות פרסום תזכיר החוק, קיים חוסר בהירות לגבי מה שצפוי בשוק. "במחצית הראשונה של השנה נראה יזמים ודיירים רבים שיזדרזו להוציא פרויקטים אל הפועל, אך במחצית השנייה העתיד פחות ורוד", היא אומרת. "פרק זמן ריאלי להוצאת היתר בנייה הוא שנתיים, ולכן יזמים יעדיפו לוותר על הפוטנציאל של פרויקטים מסוג זה".
