ישראלים אוהבים נדל"ן. המירוץ לרכישת דירה בישראל הוא תופעה נפוצה ומעטים בעלי ההון שבוחרים להשקיע באפיקים אחרים דוגמת ניירות ערך סחירים או חברות פרטיות בלי שיש להם דירה בבעלותם ליתר ביטחון. אבל גם משקיעים בשוק ההון בישראל חשופים לתחום הנדל"ן. 26 חברות במדד תל אביב 125 הן חברות העוסקות בנדל"ן, ומדד הנדל"ן עומד על שווי שוק מצרפי של 170 מיליארד ש"ח.
בחברות הגדולות בשוק דוגמת אאורה, דמרי, אקרו, ישרס, ועוד, ישנו פיזור משמעותי של פרויקטים המרכיבים את שווי השוק של החברה. לעומתן, בחברות הקטנות אמנם יש מספר רב של פרויקטים, אך לעיתים ניתן למצוא תופעה מעניינת - פרויקט ששווה כמו שווי השוק של החברה כולה.
חברת בוני התיכון הייתה חברה ציבורית קטנה שעסקה ביזמות נדל"ן. בוני התיכון עשתה מספר טעויות בפרויקטים באירופה והמחיר בבורסה, שעמד על 50 מיליון ש"ח בתחתית, שיקף כי לחברה אין עתיד כלכלי מזהיר. ב-2020 קיבלה החברה היתר בניה לפרויקט בקרית אונו במסגרתו ייבנו 1,077 יחידות דיור עם רווחיות גולמית של מעל ל-400 מיליון ש״ח. היתר זה, גרם לנסיקה במניית החברה מ-250 אגורות בתחתית למעל ל-6,000 אגורות, תשואה של מעל ל-2,000% תוך שנה וחצי.
ובכן, ניתן לראות כי פרויקט אחד, בטח בתחום ההתחדשות העירונית שם ניתן לבצע פרויקטים גדולים מאוד ללא צורך לרתק כסף לקרקע, עשוי לשנות את הערכת השווי של החברה כולה. אז האם יש לנו עוד מצבים כאלה בשוק? לדעתי לא קיימים כרגע בשוק עוד מצבי קיצון כמו בוני התיכון של 2020, אך בכתבה זו נציין מספר פרויקטים ממספר חברות שעשויים בהחלט להניב לבעלי המניות תשואה יפה:
נתנאל גרופ: בנובמבר 2020 זכתה נתנאל גרופ במכרז רמ"י לרכישת קרקע לבניית 405 יחידות דיור בביתר עילית בתמורה ל-75.5 מיליון ש"ח. לפני מספר חודשים אושרה תכנית בינוי עירונית מורחבת לקרקע ואושרו 368 יחידות דיור נוספות, כך שכלל גודל הפרויקט עומד כעת על 773 יחידות דיור . במקביל לאישור תכנית הבינוי העירונית המורחבת, נתנאל גרופ הכניסה משקיע שרכש 50% מהקרקע במושע (בעלות משותפת) לפי שווי של 448 מיליון ש"ח. בדוחותיה של נתנאל, הנסחרת כרגע בכ-300 מיליון ש"ח, פרסמה נתנאל צפי לרווח של 700 מיליון ש"ח מהפרויקט.
אב-גד: לחברת אב-גד הנסחרת בבורסה לפי שווי של 150 מיליון ש"ח ישנו פרויקט ברחוב הרצל ברמלה. במסגרת הפרויקט, שביצועו בפועל עתיד להתחיל בעוד כשנה, אב-גד תפנה 116 יחידות דיור ותבנה סה"כ 530 יחידות דיור (כאשר חלקה עומד על 331 יחידות דיור לשיווק).
חברת אב-גד צופה רווח של 196 מיליון ש"ח מהפרויקט, לאחר מס מדובר על כ-150 מיליון ₪. רק רווח זה מוערך כמו שווי השוק של כל החברה כיום.
חברת רותם שני: החברה שנסחרת כיום בבורסה לפי שווי של 210 מיליון ש"ח, מחזיקה ב-25% מפרויקט גדול הנקרא "קריית שחקים". השותפים הנוספים בפרויקט הם קיבוץ גליל ים (50%) וקבוצת מבנה (25%) שרכשו את חלקה מ-ICR ב-2021 בתמורה ל-84 מיליון ש"ח. הפרויקט כולל כ-200,000 מ"ר מסחר וכ-1,650 יח"ד, כאשר רותם שני צופה שחלקה ברווח יעמוד על כ-182
מיליון ש"ח וכ-140 מיליון ש"ח אחרי מס, היינו כ-66% משווי השוק הנוכחי של רותם שני.
מהצד השני, יש גם פרויקטים שרשומים במאות מיליונים בספרי החברה ולכאורה שווים פחות משווי הספרים. עקב כך החברות בבורסה מתומחרות בשווי נמוך משווי ההון העצמי החשבונאי שלהן. לדוגמה:
חנן מור: אשר רכש קרקע בשדה דב ב-1.5 מיליארד ש"ח באוגוסט 2021, שווי המשקף מחיר גבוה מ-3.5 מיליון ש"ח ליחידות דיור (המחיר מוערך ולא מדויק מכיוון שמעבר ל-381 יחידות דיור ישנן עוד 77 יחידות דיור להשכרה ו-80 חדרי מלון). שוק ההון מצביע ברגליים וטוען שחנן מור שילמה מחיר גבוה מדי על הקרקע בשדה דב כך שבפועל צפויה להיות מחיקה של הון בספרים, או לחילופין, החברה תלך לחדלות פירעון.
למרות שההון העצמי של חנן מור עומד על 750 מיליון ש"ח, שווי השוק עומד על 318 מיליון ש"ח, כאשר בשפל עמד על 160 מיליון ש"ח.
ווי-בוקס: בשנת 2022 רכשה חברת ווי-בוקס את בית רומנו בתל אביב תמורת 370 מיליון ש"ח. בית רומנו בנוי על שטח בגודל של 3,000 מ"ר ומניב דמי שכירות שנתיים בסך של כ-3 מיליון ש"ח. אולם, ווי-בוקס לא רכשה את המבנה בגלל דמי השכירות המפתים אלא עבור זכויות הבניה- כ-12,000 מ”ר על פני שלוש קומות שעליהם הייתה עתידה החברה להקים כ-180 יחידות דיור למגורים ועוד 2,000 מ”ר של מסחר, כאשר בחברה מעריכים כי ימכרו כל דירה ב-75,000 ש"ח למ"ר.
על אף שההון העצמי החשבונאי של החברה עומד על 367 מיליון ש"ח, עד לפני מספר ימים שווי השוק של החברה עמד על 190 מיליון ש"ח, מכפיל הון של 0.51. בשבוע שעבר נזכרה להודיע החברה, לאחר פרסומים מקדימים בתקשורת וברשתות החברתיות, כי ישנו סיכום על פיו בית רומנו יעבור לעירייה וחברת ווי-בוקס תקבל זכויות נוספות בפרויקטים אחרים שלה בעיר. בתגובה לפרסומים אלה עלתה מניית החברה ב-14%, אך מאחר שבית רומנו משועבד לסדרת האג"ח של החברה, לא ברור אם מהלך זה, שכפוף להסכמת בעלי האג"ח, בכלל יושלם.
לסיכום, בחברות נדל"ן קטנות לעיתים פרויקט אחד יכול לשנות את אופי ההשקעה בחברה מקצה לקצה האם פרוייקט רמלה באב-גד יצא לפועל? האם חנן מור תצליח להרוויח בשדה דב לפי הצפי ולהשיא תשואה פנומנלית למשקיעים שמאמינים בה? האם ווי בוקס יצליחו להשלים את העסקה עם עיריית תל אביב ולהסב נחת למשקיעים? נחיה ונראה.
שי אגוזי הינו בנקאי השקעות ופעיל בשוק ההון בישראל אשר מביא עימו ניסיון רב בהשקעות סחירות וריאליות. עם הבנה מעמיקה של התהליכים העסקיים והמהלכים הפיננסיים בשוק, שי מצליח להעביר את המידע בצורה נגישה וברורה לקהל הרחב ניתן לעקוב אחריו בחשבון הטוויטר שלו. הכותב מחזיק בחלק מהמניות המוזכרות. אין באמור המלצה לפעולה במניה.
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
