רמי לוי קובע: כך נוריד את מחירי הדיור
האיש שהוריד את רשתות שהשיווק הגדולות על הברכיים, מצא את הדרך להוריד גם את יוקר הדיור בישראל. ועל הדרך לצמצם את הפערים החברתיים
עלות הבירוקרטיה :עד מאתיים אלף שקלים
עלות בניה דירת מאה מטר ברמה של סטנדרט פלוס עולה היום לא יותר חמש מאות אלף שקלים. והרווח היזמי נע בין עשרה לחמשה עשר אחוזים. כך שמבחינת הבניה דירה יפה ומרווחת יחסית לא הייתה צריכה לעלות יותר משבע מאות אלף שקלים לפני מיסים.
מה שמייקר את הדירות היא הבירוקרטיה המסורבלת שעולה לקבלן בערך עוד מאה עד מאתיים אלף שקל לכל דירה. אבל הכשל הכלכלי והחברתי העיקרי נובע משיטת שיווק הקרקעות של מנהל מקרקעי ישראל. היום העניינים מתנהלים כך. שמאי של המנהל קובע מחיר מינימום. והמנהל מוציא קרקע למכירה במכרז בו זוכה כל המרבה מחיר.
תחרות: לא תמיד מורידה מחירים
הדבר גורר בשלב ראשון תופעה בה הקבלנים מציעים מחיר גבוהה כדי לגבור על המתמודדים האחרים במכרז ולזכות בקרקע. ככול שמדובר בקרקע אטרקטיבית יותר, כך התחרות גדולה יותר, והמחיר מטפס לכיוון של מאות אלפי שקלים ועד מיליוני שקלים עבור כל יחידת דיור. כך שעלות הקרקע שמשווקת המדינה עוברת במקרים רבים את עלות הבניה עצמה. והמחירים רק הולכים ועולים.
אך הבעיה הקשה יותר לדעתי בשיטת שיווק הקרקעות למרבה במחיר אינה רק מחירי הדיור. הבעיה שנובעת מכך, ועליה לא מרבים לדבר, היא הפערים החברתיים שהיא יוצרת בחברה ומגדילה בין כאלה שיש להם לכאלה שאין להם.
כך עובדת השיטה: העניים הופכים עניים יותר
המכירה למרבה במחיר מביאה את הקבלנים להציע מחירים גבוהים מאוד על יחידת קרקע באזורים נחשבים יוקרתיים יותר - כאלו הסמוכים לשכונות מבוססות. או כאלו הנמצאים בנגישות למקומות תעסוקה וגם כאלו שפועלת בהם מערכת חינוך טובה. את היחידות הללו יוכלו בסופו שדבר לרכוש רק משפחות מבוססות. בגלל מחיר הקרקע ליחידה, משפחות מעוטי יכולת לא יכלו לרכוש לעולם דיור במקומות כאלו. וכך הנגישות למקומות תעסוקה וחינוך טוב נמנעת מהן, דבר המחמיר ומעמיק את הפערים בחברה.
למעשה השיטה בה הקבלנים מתחרים על רכישת יחידת קרקע מהמדינה גורמת לכך שמשפחות עניות לא יכולות לגור בסמיכות למשפחות מבוססות יותר. כך נוצרות שכונות של עניים ואפילו ערים עניות. עובדה המביאה בסופו של דבר להעמקת הניכור בחברה הישראלית ולערבות הדדית שהולכת ופוחתת.
הפתרון: מגרש בהגרלה
כדי לפתור את בעיית יוקר הדיור. וכדי להקל על הקיטוב החברתית ולצמצם פערים כלכליים, המדינה צריכה לבטל את השיווק למרבה במחיר. הקרקעות צריכות להיות משווקות לקבלנים באמצעות הגרלה, ובמחיר קבוע - המינימום שקבעו שמאי המנהל. כמו כן על המדינה לפקח כי הקבלנים הבונים על קרקעות אלו לא יזכו לשולי רווח יזמי של יותר מחמישה עשר אחוזים. כך נוכל לראות בשכונה אחת משפחות מבוססות ומשפחות קשות יום מתגוררות יחדיו. כל משפחה על פי התקציב העומד לרשותה כמובן. זהו הפתרון לבעיות יוקר הדיור במדינה והפיכת החברה לחברה שווה ומתוקנת!
