יד שנייה או דירה מקבלן - מה עדיף?

קריסת חברת הנדל"ן חפציבה שהשאירה אחריה אלפי רוכשים ללא הדירות שרכשו ובמקרים אחרים גם ללא הכסף ששילמו, העלתה מחדש את השאלה האם עדיף בכלל לקנות דירה מיד שנייה. מה ההבדלים בין העסקאות, מהם היתרונות והחסרונות של כל אחד מסוגי הדירות הנרכשות, וממה צריך להיזהר . מדריך

רכישת דירה, שהיא קרוב לוודאי העסקה הכלכלית המשמעותית ביותר לרוב משקי הבית בישראל, מקבלת בימים האחרונים משמעויות מרחיקות לכת על רקע קריסת חברת הבנייה הוותיקה חפציבה, שהשאירה אחריה אלפי רוכשים מתוסכלים במצב של חוסר וודאות.

 

חברות הבנייה, שדיווחו השבוע כי הרוכשים הפוטנציאליים המגיעים למשרדי המכירות מגלים היסוס ושואלים שאלות רבות לפניש הם חותמים על חוזה רכישת הדירה, מתגברות את מערכי שירות הלקוחות ובצדק, רוכשים רבים כבר הצהירו בימים האחרונים כי הם מעדיפים לרכוש דירת יד שנייה ולא דירה מקבלן.

 

"קניתי דירה, קיבלתי נייר וגם זה לא שווה היום הרבה", אמר השבוע ל-ynet רוכש מתוסכל בפרויקט של חפציבה בכפר יונה. "אם יהיה לי עוד פעם כסף, אני לא אקנה יותר דירה חדשה". על הרקע הזה נשאלת השאלה האם באמת רכישת דירה מיד שנייה  משתלמת יותר, וחשוב מכך - האם היא בטוחה יותר.

 

מיליון שקל על קרן הצבי

השוני העיקרי בין שתי העסקאות - דירת יד שנייה או דירה חדשה מקבלן - הוא משך הזמן שחולף בין החתימה על החוזה ותחילת התשלום לבין קבלת הדירה בפועל. בשעה שרכישה מאדם פרטי היא עסקה קצרת מועד, מה שמקטין את החשיפה הכלכלית, הרי שבעסקת יד ראשונה, יכולות לעבור גם כמה שנים מן החתימה על החוזה ועד לקבלת המפתחות. 

 

בינתיים על מנת להבטיח את הרוכשים מבחינה פיננסית, מחייב חוק המכר את הקבלן להעניק אחת מ-5 בטוחות אפשריות לרוכש שהעביר למעלה מ-15% מהתמורה: ערבות בנקאית, שבאה להבטיח לרוכש כי כל תשלום ששילם יוחזר לו (והיא גם הנפוצה ביותר), פוליסת ביטוח, משכנתא, הערת אזהרה והעברת זכויות במקרקעין כחלק יחסי מהדירה.

 

אליה וקוץ בה – את הערבויות לא ניתן לממש בכל עת, אלא רק במקרים של קריסה כלכלית של הקבלן שהובילה לפירוק החברה, כינוס נכסיה או עיקול. בכל מקרה אחר, למשל - סכסוך בין הרוכש לקבלן, אי אפשר לממש את הערבות המוגבלת וצריך לפנות לבתי המשפט.

 

בנוסף, במקרה שהקבלן קורס, הרוכש עשוי למצוא עצמו ללא הדירה אך עם הכסף שהוא במקרה הזה רק חצי נחמה, מכיוון שבזמן שחלף בין התשלום לבין פירעון הערבות, עלול להתרחש פיחות ועלולה להתרחש עלייה דרסטית במחירי הדירות, ואז לא בטוח שאותו הרוכש יוכל לקנות לעצמו דירה דומה בסכום ששילם, שלוש ולפעמים גם ארבע שנים קודם לכן.

 

בעיה נוספת היא שהחוק לא מעניק שום סעד לרוכשים, ויש רבים כאלה בפרשת חפציבה, שלא קיבלו ערבויות לתשלומים שהעבירו. רוכשים אלה נמצאים בבעיה חמורה ונתונים לחסדיהם של הבנקים, המדינה או של חברה חיצונית שתרכוש את החברה ותסכים לקחת על עצמה את חובותיה כלפיהם.

 

רכישה מיד שנייה גם היא לא חפה מסיכונים פיננסים, אולם מכיוון שהיא פרי מנגנון הסכמי בין שני אנשים פרטיים, היא גמישה יותר מבחינת תנאיה והרוכש יכול להעביר את מלוא התמורה בסמוך לקבלת הנכס, מה שמצמצם מאוד את הסיכון.

 

מצד שני מחיריהן של דירות יד ראשונה נקובים בשקלים, בעוד שבעסקאות יד שנייה מקובל לנקוב במחירים דולריים מה שהופך את התשלום, במיוחד אם הוא נפרס על פני תקופה לחשוף יותר לתנודות בשער הדולר, למטה או למעלה.

 

איזה דירה תהיה זולה יותר? קשה לומר, אולם למרות שמקובל לחשוב כי דירות מיד שנייה זולות יותר מדירות חדשות, לא תמיד כך הדבר. תחרות בין קבלנים מוזילה לעיתים את מחירי הדירות בצורה משמעותית, מה גם שקבלנים רבים נוהגים לאפשר הטבות פיננסיות המקילות על רכישת הדירה החדשה, כמו סבסוד משכנתא או פריסת תשלומים נוחה.

 

דירה היא לא רק נכס אלא גם זכויות

רכישת דירה, מעבר להיותה רכישה של נכס פיזי, היא גם, ובעיקר, רכישה של זכויות במקרקעין. כאן, אומר עו"ד יוסף ריכטר מומחה למקרקעין, "אין ספק שרכישת דירה מיד שנייה בטוחה יותר, בהנחה שהרוכש ביצע את כל הבדיקות לגבי הזכויות בנכס".

 

כאשר רוכשים דירה מקבלן הזכויות במקרקעין אינן רשומות, ותהליך רישומן עשוי להימשך מספר חודשים עד מספר שנים, במיוחד אם מדובר בפרויקט שלם של אותו קבלן ולא בבניין בודד. בתקופת הביניים, מעמדו של הרוכש נמוך מזה של הנושים המובטחים של הקבלן (רשויות המס והבנקים) ולכן במקרה של קריסת הקבלן, הרוכשים הם האחרונים במסדר הנושים.

 

 

בנוסף, עד שהדירה לא נמסרת לרוכש על פי חוק, גם אם שילם את מלוא התמורה, היא לא שייכת לו, אלא לקבלן. מהסיבה הזו אגב, רבים מרוכשי חפציבה פלשו לדירות שרכשו מתוך מחשבה שזו הדרך היחידה שלהם לתפוס חזקה בנכס. מחשבה שהתבררה בדיעבד כנכונה, כיוון שלמרות אי חוקיות הפלישה, הורה בית המשפט שלא לפנותם.  

 

ברכישת דירה מיד שנייה לעומת זאת, אומר עו"ד ריכטר, "מכיוון שמדובר בדירה קיימת, גם הזכויות בה לא נוצרות יש מאין והרוכש יכול לרשום אותן לטובתו כבר בסמוך לאחר ביצוע עסקת המכר, מה שמקטין את החשיפה לאובדן הזכויות בדירה". יחד עם זאת, גם רכישה של דירה מיד שנייה, אומר עו"ד ריכטר, דורשת בדיקה מקיפה של הזכויות בנכס, בהן בדיקת נסח הזכויות בטאבו על מנת לוודא שהדירה 'נקייה' משעבודים, עיקולים ומשכנתאות. אם הדירה לא רשומה בטאבו יש לבצע בדיקה מקבילה ברשם המשכונות או במינהל מקרקעי ישראל.

 

כמו כן, יש לוודא שלא קיימים על הדירה צווי הריסה או עיקולים של בתי משפט והאם הדירה מתאימה לתשריט הבית המשותף. במקביל, עד להשלמת העברת הזכויות, נהוג לרשום הערת אזהרה על הנכס לטובת הרוכש שתבטיח את זכויותיו.

  

עיכובים במסירת הדירה

ברכישת דירה מקבלן, במקרים רבים, העסקה שמתבצעת בשלבים הראשוניים מאוד של הבנייה לא עומדת בלוחות הזמנים המתוכננים ולו מהסיבה שהיזם בעצמו תלוי בקבלן המבצע ובספקים השונים, כמו גם באישורי הרשויות. העיכוב במסירת הדירה, שיכול להימשך גם שבועות וחודשים ארוכים, עלול להיות בעייתי למי שגרים בשכירות או שמכרו את דירתם הקודמת וצריכים לפנותה.

 

יחד עם זאת, חוזי הרכישה מכילים בדרך כלל באופן סטנדרטי, מנגנון פיצוי כלשהוא על איחור במסירה, אלא שהקבלנים נוהגים להבטיח לעצמם איחור "סביר" בכל מקרה גם ללא פיצוי, מה גם שהתשלום המובטח לא מפצה בכל מקרה על עוגמת הנפש. ברכישת דירה מיד שנייה קל יותר להעריך במדויק את תאריך מסירתה. בנוסף, מקובל לקבוע קנס שיוטל על המוכר בכל יום של איחור, בעבור אדם פרטי מדובר בקנס משמעותי שהופך את האיחור ללא רווחי והתמריץ לפנות את הדירה בזמן – גדול.

 

הבדל נוסף בין שני סוגי הדירות נוגע במקרים רבים למיקומן. קבלנים ובמיוחד כאלה שמקימים פרויקטים שלמים עושים זאת על שטחים בשכונות החדשות, במיקום המרוחק ברדיוס של כמה קילומטרים מהמרכז הישן של העיר.

 

דירות במרכז העיר בדרך כלל נמצאות באזורים בהם התשתיות מפותחות, הנגישות מבחינה תחבורתית מוסדרת, קיימים שירותים עירוניים וקהילתיים מבוססים, דברים שנחשבים יתרון יחסי בעיני רוכשים רבים.

 

מנגד, שכונות חדשות נחשבות למפותחות ורעננות יותר. במקרים רבים מדובר בשכונות סגורות, עם שטחים ציבוריים מושקעים, גינות, גשרים וללא בעיות חניה, כך שרוכשים רבים יעדיפו דווקא אותן.

 

ליקויים ושיפוצים

הרצון לרכוש דירה התפורה לפי מידות, והזמן שמכרסם מעצם טבעו בטיבם וביופיים של הבניינים הקיימים, מעניקים יתרון לרכישת דירה חדשה מקבלן, לפחות בסעיף זה.

 

בדירת יד שנייה השיפוצים הם על חשבון הקונה. בדירה חדשה, לעומת זאת, ניתן להכניס התאמות ושינויים בשלבים הראשוניים של הבנייה ובעלות נמוכה יחסית כיוון שקל יותר לשנות תכנון של מוצר שאינו קיים מאשר לבצע שינוי במוצר מוגמר. בנוסף, ניתן לבחור איזה דירה בבניין אתם מעוניינים לרכוש, באיזה גודל, קומה ומה הם כיווני האוויר הרצויים לכם - אפשרויות בחירה שלא עומדות בפני רוכשי הדירות מיד שנייה.

 

יתרון נוסף לרכישת דירה חדשה מקבלן הוא אחריותו לליקויים בדירה, הן בשנת הבדק והן לאחריה, לפי תקופות הקבועות בחוק ומשתנות בהתאם לסוג הליקוי. לרוכש דירה מיד שנייה לעומת זאת, אין שום אחריות לליקויים והוא יתקן אותם על חשבונו. מצד שני, מרבית הליקויים בדירה מתגלים בשנים הראשונות, כך שבדירת יד שנייה, שאינה ישנה מאד, סביר להניח שהליקויים הגדולים כבר תוקנו על ידי בעלי הדירה הקודמים.

 

היתרונות של עסקה אחת הם החסרונות של האחרת

אחד התמריצים הגדולים לרכישת דירה מקבלן, אומר איל חכם מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן אמבסדור, "הוא החדשנות, סטנדרט הבנייה הגבוה הנהוג בשנים האחרונות, ההשקעה בשטחים הציבוריים וחדוות היצירה שבבחירה ובהתאמה של המוצר לטעמו האישי של הרוכש". יחד עם זאת אומר חכם, "יתרונותיה של עסקה אחת הם חסרונותיה של האחרת וכך רכישת דירה מקבלן היא סוג של הרפתקה. התהליך, יצירתי ככל שיהיה, לוקח זמן ולצערי בשבועות האחרונים נחשפנו לעובדה שזמן יוצר סיכון ולכן שיקול הדעת שעל הרוכשים להפעיל היום גדול יותר".

   

בסופו של יום, אומר חכם, "בשוך הסערה שיצרה קריסת חפציבה, כנראה שנחזור למעגל העסקים הרגיל, היקפי העסקאות יוותרו כשהיו ואנשים ימשיכו לרכוש דירות מקבלנים. הבשורה של הימים האחרונים היא הלקח של כולנו - לבדוק, לא להתפתות להנחות ומבצעים, ולעמוד על קבלת כל הבטוחות המגיעות על פי חוק".