גם אם אין בועת נדל"ן - משהו יתפוצץ

דעה: הנגיד הרגיע אותנו שלא צפויה צניחה במחירי הנדל"ן. הבעיה היא שאת 80% מהאוכלוסייה, זה לא ממש משמח. בסוף המדינה תאבד את נכסיה היקרים באמת, הצעירים והמשכילים שגם משלמים את מחיר המשבר וגם נאבקים לרכוש דירה

נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, התייחס בסוף השבוע למשבר הכלכלי וכרגיל התעלם מהעובדה שמי שמשלם את מחיר המשבר הם לא מי שיצרו את המשבר. העובדים בשמונת העשירונים התחתונים שהאינפלציה מאלצת אותם להוציא יותר על כל קנייה, בזמן שהירידה בערך הכסף, מורידה את ערך חסכונותיהם. הפעם, הנגיד התייחס גם לשוק הנדל"ן וקבע כי אין בשוק בועות וכי מחירי הנדל"ן לא עלו יותר מדי. קביעה המוכיחה כי הנגיד אולי טוב בלהציל את העשירים על חשבון העובדים אבל לא מבין את המציאות הישראלית.

 

ניקח זוג צעיר לדוגמה. אם הם מרוויחים בנס לא את השכר החציוני למשפחה אלא את השכר הממוצע למשפחה, יש לשניהם יחדיו הכנסה של 10,000 שקלים בחודש. אם זה מה שהם מרוויחים יחדיו הם גם חיים מן הסתם במרכז הארץ, בין חדרה לגדרה או בסביבות ירושלים, אולי אפילו בחיפה.

 

הזוג הצעיר מבקש לקנות דירה, ונניח שקרה עוד נס ולזוג הצעירים ברי המזל יש חסכונות, הון התחלתי, תוצאה מנגישות לחסכונות חייהם של הורים וסבים בסביבות 200,000 שקלים. בשביל לקנות דירה זולה באזורים שצויינו, כדאי לזוג הצעיר להתכונן להוצאה של כ-800,000 שקלים. לשם כך הם יצטרכו ללוות 600,000 שקלים במשכנתא ולשלם על הסכום ריבית שתגיע במקרה הטוב רק ל-50% מההלוואה, וברוב המקרים תגיע ל-70%.

משלמים פי 1.5

וכך יתחיל הזוג הצעיר את חייו עם משכנתא ל-20 שנה לפחות, שתעלה לו לפחות 4,000 שקלים בחודש. בסוף תקופת הפירעון, אחרי שהזוג הצעיר ישלם 900,000 שקלים לפחות בתמורה למשכנתא של 600,000 שקלים - תהיה לו דירה שכשהיא הייתה חדשה היא הייתה שווה 800,000 שקלים.

 

כמובן שזה רק במקרה הטוב שבו הזוג הצעיר הצליח למצוא דירה זולה במקום שיש בו עבודה שבאמת יכולה להביא אותם לשכר סביר, אחרת הכל יעלה יותר. בירושלים לדוגמה יתבקש זוג צעיר להפרד לפחות ממיליון וחצי שקלים בשביל לשלם משכנתא על דירת ארבעה חדרים בשווי של מיליון שקל.

 

על חשבון הפרולטריון

מחירי הדירות בישראל זועקים לשמים בחוסר הריאליות שלהם. אבל לנגיד זה לא משנה. הבנקים ניצלו, הטייקונים ממשיכים במסע הקניות שלהם על חשבון נכסי הציבור, הנחות מס מפליגות ממשיכות למצוא את עצמן מוגשות כמנחה לכל מי שמרוויח טוב. הקבלנים, בעלי הדירות והבנקים למשכנתאות ימשיכו לשעבד את המבקשים לרכוש דירה.

 

הכל בסדר, בסך הכל זה לא שלזוג הצעיר יש יותר מדי ברירות. אין בישראל בנייה עירונית או ציבורית ממשלתית או לפחות פיקוח על מחירי השכירות, לכל מי שמעדיף שלא לרכוש דירה כמו באירופה. יש בישראל רק שוק פרטי, חופשי מכל פיקוח שמרסן את תאוות הבצע של הכוחות המשחקים בו ממש כמו בעולם השלישי. קבלנים, בעלי דירות ובנקים למשכנתאות נהנים כולם מהאפשרות לקחת ככל שהם יכולים מהציבור.

 

ההבדל בין מחיר דירה בטבריה למחיר דירה בתל אביב אינו ריאלי, חומרי בניין ועובדים לא עולים יותר בטבריה מאשר בתל אביב. גם מחיר הקרקע בטבריה שנמוך משמעותית מהמחיר בתל אביב אינו מסביר את הפער. לא ניתן להסביר את המציאות לפי הכללים התיאורטיים של היצע וביקוש.

 

ההיצע של הדירות בישראל הוקטן באופן מכוון בכדי ליצור את הביקוש העודף וכך להעלות את המחירים. אם הייתה המדינה מתערבת באמצעות הרחבת הבנייה הציבורית, מחירי הדירות היו יורדים שכן ההיצע היה גדל. מה לעשות בשוק שכולו פרטי אין אינטרס ציבורי יש רק אינטרס פרטי להרוויח כמה שיותר.

 

מחירי הנדל"ן מהווים משקולת שחונקת את הצרכנים לטובתם של כל מי שיכולים להרוויח. הקבלנים ובעלי הדירות מנפחים מחירים ללא פרופורציות, הבנקים נהנים כי המשכנתאות גדלות וכך למרות הריבית הנמוכה הם מלווים יותר וגובים יותר. הם גם נהנים כמו חברות האשראי מהצורך של אנשים שלקחו משכנתא לחיות במינוס תמידי כי לך תגדל ילדים ממה שנשאר אחרי.

 

הנגיד אולי לא מבין מה קורה פה. נכון, בשוק הנדל"ן אין בועה במובן הקלאסי, זה לא שיש היצע והמחירים עולים. בעלי הנכסים פשוט מעדיפים להרוויח יותר על כל דירה בשוק של היצע מצומצם מאשר לבנות יותר ולהרוויח פחות על כל דירה.

 

מתי הנגיד יבין שהמציאות הזו לא יכולה להמשך? שהציבור לא יכול להמשיך ולשאת בגזירה של שיעבוד למשכנתא חונקת בשל הניפוח הלא טבעי של ערך נכסי נדל"ן בישראל? אולי כשירידת מחירי הנדל"ן בעולם תגרום לכל מי שיכול לברוח מכאן. זוגות צעירים ומשכילים ימצאו בית במקום אחר, שם הם יוכלו לנשום ולחסוך ולא רק לשמש אמצעי להעשרתם של בעלי הון.

 

 

הכותב הוא דוקטור במכון קבנר להיסטוריה גרמנית.