דיור מוגן: מי שומר על בעל הבית?

אלפי דיירים מוגנים משלמים דמי שכירות זעומים מתוקף חוק הגנת דייר. אך מה קורה כשלבעל הבית נמאס והוא רוצה לפנותם כדי לגרוף רווחים? מה קובע החוק, והאמצעים העומדים לרשותו

יחסי דייר מוגן ובעל בית הם מטבעם יחסים מורכבים. בשל סיבות היסטוריות נוצר מצב לפיו כיום אלפי דירות הנמצאות בבעלות פרטית מאוכלסות על ידי דיירים המשלמים דמי שכירות סמליים (לעיתים גם עשרות שקלים לחודש) - ולא ניתן לפנותם.

 

• אושר בקריאה ראשונה: פיקוח על הדיור המוגן

 

הדייר המוגן חוסה בצילו של חוק הגנת הדייר בעוד בעל הבית רואה בעיניים כלות כיצד הנכס שבבעלותו זוכה משך בעשרות שנים בתשואה זעומה. חוק הגנת הדייר קובע אף הסדרי ירושה מיוחדים, הקובעים באילו נסיבות עוברת זכות הדיירות המוגנת מהדייר ליורשיו.

 

ניגוד האינטרסים ברור כשמש: הדייר רוצה להמשיך להחזיק בנכס וליהנות מדמי השכירות הנמוכים, ואילו בעל הבית משתוקק לפנותו ואפילו בתמורה הוגנת, ובלבד שניתן יהיה להתחיל להפיק סוף סוף תועלת כלכלית מהנכס.

 

ישנם בעלי בתים שאינם בוחלים בשום דרך בניסיון לכפות על הדייר המוגן לפנות את הנכס. בין התרגילים היצירתיים ניתן למנות בעלי בית שעשו שימוש במוסיקה רועשת בשעות המנוחה, שיכון של עובדים זרים וחסרי בית בדירות סמוכות וכיוצא בזאת. מדובר כמובן בדרכים לא מומלצות, לא אנושיות ולעתים אף מנוגדות לחוק.

 

מה בכל זאת ניתן לעשות?

זכותו של בעל הבית לדרוש מהדייר לקיים את חובותיו, הן אלה שבחוק והן אלה שבחוזה השכירות. בדיקה דקדקנית מעלה לעתים קרובות כי הדייר מבצע הפרות של החוק או של חוזה השכירות, המהוות עילות פינוי.

 

כמו כן, ישנם מקרים בהם ניתן לדרוש מדייר מוגן עסקי לשלם דמי שכירות ריאליים, תוך "שבירת" התקרה של דמי השכירות המוגנים. בעלי בתים רבים אינם מודעים לכך, ומומלץ להתייעץ במומחים כדי לבדוק האם ניתן לעשות זאת גם בנכס שלכם.

 

להלן הכללים לבעל נכס המושכר לדייר מוגן:

• בעל הנכס חייב לעמוד על המשמר להיות ער וקשוב כל הזמן למתרחש בנכס. אין תחליף לאצבע על הדופק.
• יש להקפיד ולעמוד על קיום החוק והחוזה. ודאו כי הדייר עומד בתנאי החוזה המקורי, תשלום דמי השכירות, מועדי התשלום, מטרת השכירות והשימוש בנכס.
• שימו לב האם הדייר עושה שינויים או בנייה בנכס ללא אישור וללא היתר. אין לאפשר לפלוש מעבר לשטח המושכר.

חשוב לערוך ביקור בנכס אחת לתקופה על מנת לוודא את אופי השימוש ואת מצב הנכס.

• חשוב מאוד לבדוק ולעקוב כי הדייר אכן עושה שימוש בנכס ולא נטש אותו. יש מקרים בהם הדייר עבר מזמן לדירה אחרת או לבית אבות, ובעל הבית לא מודע לכך.
• יש לבדוק אחת לתקופה האם הדייר לא השכיר את הנכס או חלק ממנו בשכירות מישנה אסורה.

אם מדובר בעסק מוגן - יש לבדוק האם הדייר עצמו מפעיל את העסק או שהעביר זאת לחברה המהווה גוף משפטי נפרד, ומי בעל השליטה בחברה.

• במקרה של דייר מבוגר, חשוב לשים לב האם מישהו מבני המשפחה עבר להתגורר עם הדייר, האם הוא אכן מתגורר עמו, או שמא מדובר בפיקציה שנועדה להנציח את הזכות עוד דור אחד קדימה.
• ישנם מקרים בהם נכדו של הדייר מעתיק את כתובתו במשרד הפנים לדירת סבו ואפילו קובע תיבת דואר בכניסה לבית, ולאחר פטירת הדייר טוען שהוא התגורר עם סבו משך תקופה המזכה אותו לקבל את הזכות. לעתים יש לתעד את המצב על מנת שניתן יהיה להוכיח את העובדות בבוא היום.
• קיימים עסקים במקצועות מסוימים שונים, אשר בעקבות שינויי חקיקה בשנים האחרונות, דמי השכירות עליהם לשלם אינם חוסים עוד בצל הגנת החוק, ויש לדרוש מהם דמי שכירות ריאליים. חשוב לבדוק היטב את מטרת השכירות והאם היא נכללת ברשימת "המקצועות החופשיים".
• חוק הגנת הדייר קובע עילות פינוי שונות ונוספות, (כגון התנהגות בניגוד לכללים המוזכרים לעיל במאמר זה, קבלת היתר בנייה, מקרה בו הנכס דרוש לבעל הבית עצמו, ואפילו הרגזת בעל הבית או השכנים). יש לבדוק כל מקרה לגופו ולנסיבותיו ולפעול בהתאם.

 

לסיום, אל תשכחו כי הדייר המוגן הוא אדם בעל זכויות לגיטימיות ויש לשמור על כבודו וזכויותיו. לעיתים משא ומתן הוגן המכבד את שני הצדדים משיג תוצאות טובות יותר מהתכתשויות ומריבות.

 

הכותב הינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ושותף בחברת פירר הנהלת רכוש – חברה לניהול נכסים