טרגדיית הנדל"ן: בלי תכנון, בלי מדיניות ממשלתית

ענף הבנייה למגורים בישראל נתון להשפעה ישירה ועקיפה של הממשלה, אך למרות שזה תפקידה - אין לה מדיניות שיכון לאומית ארוכת טווח. היא רק גובה הרבה מסים ומנפיקה הרבה היתרים ואיסורים, אבל נמנעת בעקביות מלמלא את חובתה: לתכנן את ענף הדיור ל-10-5 שנים קדימה

דבר אחד אי אפשר לומר על שוק הדיור בארץ: שהוא "ריכוזי". ההיפך הוא הנכון. מגזר הבנייה למגורים מבוזר ותחרותי מאין כמותו. בתחום הקבלני פועלות עשרות פירמות שיוזמות ובונות דירות, ולאף אחת מהן אין נתח שוק חריג.

 

• בואו להתעדכן בסרטונים ותמונות בלעדיות בפייסבוק שלנו

 

בתחום ההשכרה, כל משכיר דירה הוא פירמה זעירה לעצמו. כך גם כל מי שמביא לשוק את דירתו הישנה. כ-100 אלף עסקאות דיור מתבצעות מדי שנה, ורק רבע מהן קנייה של דירות חדשות מקבלנים.

 

למי בכל זאת יש שליטה מכרעת על מגזר הבנייה למגורים? למדינה, כלומר לממשלה ולרשויות מקומיות.

  

• המדינה, באמצעות ועדות תכנון ובנייה, קובעת היכן מותר לבנות, היכן אסור לבנות ומה הם התנאים לקבלת היתרי בנייה למגורים. לא סוד שרבות מהרשויות המקומיות לא מעוניינות בבנייה נוספת למגורים בשטחיהן. השיקול קופתי מובהק: מפעל, קניון ובניין משרדים משלמים ארנונה גבוהה ומשתמשים במעט שירותים עירוניים. ההפך הוא הנכון ביחס לבניין מגורים חדש. דייריו צורכים שירותים עירוניים (כולל גני ילדים, בתי ספר, מיטות בבתי חולים וכד') ומשלמים יחסית מעט לעירייה, במיוחד מאז עברה גביית תעריפי המים לתאגידים נפרדים.  

 

• המדינה, באמצעות רשות המקרקעין (מינהל מקרקעי ישראל לשעבר) מקצה ומחכירה שטחים לבנייה למגורים. כמחצית מכל הדירות החדשות נבנות על קרקע חכורה מהמדינה. במכרזים אלו נקבעים מחירי הקרקע הגבוהים מאוד אשר מגולגלים על הקונים. רק במכרזים מעטים המפתח לזכייה בקרקע ממשלתית/עירונית הוא ההתחייבות של הקבלן למכור דירות בזול. מחיר הקרקע הוא המרכיב הכי חשוב בעלות הדירה.

 

• המדינה מחליטה כמה עובדים זרים מותר לקבלנים להביא מחוץ לארץ. לפני שנה דרשה הממשלה מהקבלנים לחדול כליל מהעסקת עובדים זרים ולשלוח את שמונת האלפים הנותרים בחזרה לארצות המוצא שלהם. הקבלנים נזעקו והממשלה, לאט-לאט, שינתה את מדיניותה במאה ושמונים מעלות ובאחרונה התירה יבוא של עוד כמה אלפי עובדים לבנייה, במיוחד במקצועות הקרויים "רטובים". המחסור בעובדים ייקר את הדירות בשנה קריטית לענף.  

 

• המדינה גובה שורה של מסים מענפי הנדל"ן. העיקריים הם מס ערך מוסף, מס רכישה ומס שבח. בישראל מוטל על דירות חדשות מס ערך מוסף בשיעור מלא. בארצות רבות מוטל על דירות חדשות מע"מ מופחת או ניתן בהן פטור מלא ממע"מ (וממסי קנייה דומים). פטור ממס ערך מוסף ו/או מס קנייה ניתן, למשל, לרוכשי דירות חדשות בבריטניה, פינלנד, פורטוגל, אוסטריה, דנמרק, גרמניה וארה"ב. הפטור משקף את הטענה הנכונה, לפיה דיור הוא השקעה והשקעות פטורות ממע"מ. גביית מס ערך מוסף ממכירת דירות חדשות, בנייה עצמית ושיפוצים הסתכמה אשתקד ב-5 מיליארד שקל.

  

בנוסף למע"מ גובה המדינה מרוכשי הדירות "מס רכישה" ייחודי. מס דומה נהוג לעתים במדינות בהן ענף הנדל"ן למגורים פטור ממע"מ. בארץ יש גם וגם. אשתקד קיבלה הממשלה ממס רכישה 4 מיליארד שקל.

 

ולבסוף, המדינה גובה מענף הנדל"ן מס שבח, המוטל על הרווח הריאלי ממכירת נכס כמו קרקע פרטית ודירה שאינה דירת יחיד. ב-2010 גבתה הממשלה מס שבח ב-2.5 מיליארד שקל.  

 

בסך הכול גבתה המדינה בשנה שעברה מענף הבנייה למגורים מסים ב-11.5 מיליארד שקל. לפחות, כי גם הניפוח של מחירי הקרקעות בבעלות ממשלתית מהווה סוג של מס.

 

ענף הבנייה למגורים בישראל נתון אפוא להשפעה ישירה ועקיפה של המדינה. ויחד עם זאת, למדינה – כלומר לממשלה, כי זה תפקידה – אין מדיניות שיכון לאומית ארוכת טווח. היא רק גובה הרבה מסים ומנפיקה הרבה היתרים ואיסורים, אבל נמנעת בעקביות מלמלא את חובתה: לתכנן את ענף הדיור ל-10-5 שנים קדימה. בגלל היעדר מדיניות שיכון כוללת גילתה הממשלה רק בתחילת 2010 שקיים מחסור בדירות חדשות (100 אלף לפי האוצר, 30 אלף לפי כלכלנים אמינים בבנק ישראל) ושהמשקיעים מתנפלים על השוק וקונים דירות להשכרה.

 

לקח עוד חודשים לא מעטים עד שגובשה עמדה ממשלתית ביחס לשתי התופעות הללו, ועד שהופעלו צעדים שברובם המכריע החטיאו את המטרה, מה גם שעד כה לא גובשה מטרה לאומית ברורה בתחום השיכון, בניגוד לתחום התחבורה, לדוגמה.

 

לזכותו של משרד הבינוי והשיכון ייאמר שהוא מספק מידע אמין על המתרחש בענף הבנייה למגורים (מה שלא עושים משרדי ממשלה רבים אחרים) ושהוא לוחץ לגיבושה של מדיניות שיכון לאומית, כולל מדיניות בנייה להשכרה. אבל ממשלת נתניהו עסוקה בנושאים אחרים. לכן ראש הממשלה ושר האוצר הקימו בבהילות ועדת פקידים ל"ריכוזיות" ולא הקימו אף ועדה ממלכתית למשבר השיכון בכלל ולמשבר הבנייה להשכרה בפרט. יש לקוות שהצעירים המוחים באוהליהם יסבירו להם מה באמת מציק לציבור.

 

הטור פורסם הבוקר במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"