רוצים לקנות דירה להשקעה? כך תעשו זאת

כיצד מזהים את האזור המועדף לקניית דירה להשקעה, איך יודעים למצוא נכס שיניב תשואה גבוהה ומה הפרמטרים שמשפיעים על עליית ערך הבית? מדריך

בשבוע שעבר פרסם משרד האוצר כי משקל המשקיעים בקרב רוכשי הדירות בחודש אוקטובר האחרון היה הגבוה ביותר מאז 2011. אם גם ברשותכם הון עצמי ואתם מעוניינים להשקיע בנדל"ן, עליכם לזהות את האזורים המועדפים להשקעה, כדי שהנכס שתרכשו יוכל להניב תשואה גבוהה. באזורים מועדפים להשקעה רצוי שיתקיימו 4 תנאים הכרחיים.

 

• כמה שילם משקיע אחד על 24 דירות בר"ג?
• משקיעים? הכול על משכנתא לדירה להשקעה
• ארה"ב: עודף משקיעים מקפיץ מחירי הדיור

 

ביקוש רב לשכירות:

מומלץ לא להשקיע במקום מוצף משקיעים, אין טעם ללכת אחרי העדר. כך, אם כולם משקיעים בשכונה מסוימת בבאר שבע וגם אנו נרכוש דירה בשכונה זו - כשנרצה להשכיר אותה יהיו לנו הרבה מאוד מתחרים. עובדה זו תוביל לכך שייקח לנו זמן רב להשכיר את הדירה ויגרמו לנו הפסדי שכירות, דבר אשר יאלץ אותנו להוזיל את דמי השכירות.

 

תשואה גבוהה על ההשקעה: תשואה משמעותה שכר הדירה ביחס למחיר הדירה. חשוב לנו שהתשואה תהיה גבוהה כמה שיותר. אך שימו לב - לעתים תשואה גבוהה מדי של 6%-7% עשויה לתעתע. ישנם מיקומים שבהם הביקוש נמוך מאוד להשכרה, וזה אומר חודשים ארוכים שבהם לא תצליחו להשכיר את הנכס. באופן זה, התשואה הריאלית נמוכה הרבה יותר ובנוסף צפויים חודשים של עוגמת נפש ומתחים עד להשכרת הדירה.

 

נכס סחיר: על הנכס להיות קל למכירה בבוא העת, כאשר נרצה לממש את כספנו ולהמשיך ולגלגל את הכסף לנתיבים רווחיים יותר. לעתים נוצרים מצבים של קשיי תזרים אשר מצריכים מענה מהיר, כמו למשל מימון ניתוח יקר חלילה לבן משפחה קרוב. אז חשוב למכור את הנכס במהירות, כדי לממן את הצרכים החדשים והדחופים שנוצרו לנו.

 

פוטנציאל גבוה לעליית ערך: כדי לאתר מיקום עם פוטנציאל גבוה לעליית ערך, צריך ידע והבנה נרחבים בנדל"ן. זאת משום שמדובר במספר רב של תהליכים המתנהלים באזור, וצריך לשים לב שכולם מתקיימים בכפיפה אחת. לעתים זיהוי של גורם אחד הרסני, יכול לנטרל מספר רב של גורמים חיוביים אחרים המתקיימים באזור - ולהביא למניעת עליית ערך במיקום המדובר. מומלץ לפנות למומחים עם ניסיון בתחום השקעות נדל"ן.

4 גורמים המשפיעים על עליית ערך

• רצוי לאתר אזור שאינו מוערך מספיק ביחס לפוטנציאל שבו, ולזהות בו תהליכים מסיביים אשר בכוחם לתרום לעליית ערך הנדל"ן. אזור כזה אינו מושך את המשקיעים הסטנדרטיים שהולכים אחרי העדר, ולכן התחרות בו תהיה קטנה יחסית.

• רצוי למצוא מיקום אשר שטחי הבנייה שבו מצומצמים, ולכן היצע הדירות לא יוכל לגדול משמעותית עם השנים. באופן זה, הביקוש הגדל לדירות באזור ייצור עליית ערך.

• חשוב לזהות תהליכים חיוביים באזור שעשויים להעלות את מחירי הנדל"ן באזור ספציפי. למשל, בניית מתחמי תעסוקה חדשים בעיר; בנייה או חידוש מתחמי בילוי; בניית מוסדות לימוד, חינוך ותרבות; השקעה בשיפור פני העיר; טיפול בשכבות החלשות - תהליך שיכול לשנות, עם הזמן, סטיגמה שלילית של עיר או יישוב; וכן בניית תחנת רכבת ושיפור אמצעי התחבורה ותשתיות הכבישים - שיקצרו את זמן הנסיעה לרחבי הארץ.

 

• אם מדובר באזור חדש לגמרי – כדאי לבדוק היטב את נושא התשתיות ולוודא שלא מסתמנות בעיות עתידיות של חיבורי חשמל, מים, מערכות ביוב, כבישים, פיתוח סביבתי וכד', כאשר כל גורם מטיל את האחריות על האחר ונוצרת סחבת במילוי הצרכים הבסיסיים של אוכלוסיית המקום.

 

כדאי להשקיע בדירת יוקרה?

חשוב לזכור שכשבוחרים מיקום לקניית דירה להשקעה, צריך לבדוק אם המיקום יצליח להביא להשבחת הנכס ולהגדיל את הרווחים. אל תסתמכו על הרגש - גם אהבתם את המיקום או התחברתם לאזור. כמו כן, יש להכיר את היתרונות שיש בדירה בהשוואה לדירות אחרות או למיקומים אחרים, כך שיהיה לכם קל יותר לשווק אותה להשכרה או למכירה.

 

דירות קטנות מדי או דירות באזורים נחשלים מזמינות אוכלוסיית שוכרים חלשה - אשר צפויים לה קשיים בתשלום שכר הדירה. ייתכן גם שיגורו בדירה קטנה מספר רב יחסית של אנשים, דבר אשר יגדיל את הבלאי של הדירה. להבדיל, באזורים יוקרתיים - כשמדובר בדירות גדולות ויקרות מדי או וילות - לרוב התשואה תהיה נמוכה יותר.

 

בכלל, לגבי דירות להשקעה בבניינים יוקרתיים - הן כוללות דמי תחזוקה (או ועד) גבוהים מאוד. כך שבמקרה שבו אינכם מצליחים להשכיר את הדירה, התשלומים שמעבר לכספי הארנונה יהיו גבוהים. בנוסף, דמי השכירות יצטרכו להתקזז עם חלק מהעלויות הללו, ובכך תקטן התשואה על ההשקעה בהשוואה לדירות מקבילות ללא דמי תחזוקה גבוהים.

 

הכותבת היא בעלת חברת נדל"ן נבון המעניקה ייעוץ כלכלי בנדל"ן