תמ"א 38: גם בעל הדירה יכול להיות היזם?

אתם לא חייבים לרוץ לקבלן כדי להוציא לפועל מיזם התחדשות עירונית בבניין שלכם. אם השגתם את הסכמת הדיירים ואת ההון העצמי הדרוש - אתם יכולים ליזום פרויקט הריסה ובנייה מחדש של הבית המשותף בכוחות עצמכם. מדריך

עו"ד רוית סיני פורסם: 29.04.15, 07:47

להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38 זה לא דבר של מה בכך - וברוב המקרים פונים בעלי הדירות ליזם מתאים. אבל באחרונה ניתן להבחין בפרויקטים בתל-אביב, גבעתיים ורמת גן שבהם בעלי הדירות סיימו מיזמי התחדשות עירונית בהצלחה רבה - באמצעות בנייה עצמית. נשאלת השאלה באילו מקרים בעלי הדירות בבניין המשותף יכולים להוציא לפועל בכוחות עצמם פרויקט, ומתי בעצם מתי מומלץ ליזום תמ"א לבד.

כתבות בנושא תמ"א 38 בערוץ הנדל"ן:

בדרך כלל בעלי דירות שמעוניינים לבצע חיזוק או הריסה במסגרת תמ"א 38 (תיקון 2), מעדיפים להעביר ליזם חיצוני את זכויות הבנייה שמוקנות להם מכוחה, והוא זה שמקבל את הדירות החדשות בבניין בתמורה. ואולם, יש מקרים שבהם בעלי הדירות מעוניינים להיות היזמים ולקבל לעצמם את הדירות החדשות. האפשרו להוציא לפועל פרויקט לבד מאפשרת להם לחלוק את הרווחים של הדירות החדשות, ששוויין יכול להגיע למיליוני שקלים לאחר החזר הוצאות.

פרויקטים כאלה נכונים למקרים שבהם יש מספר מצומצם של בעלי דירות בבניין, ושוררת ביניהם מערכת יחסים טובה שתאפשר להם להתקדם עם הפרויקט ללא התנגדויות וקשיים. הם גם נכונים למקרים שבהם נוצרת חוסר כדאיות כלכלית ליזם, למשל כאשר זכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירות בקומות העליונות בבניין מוצמדות לגג - והם לא מעוניינים לוותר עליהן.

כך למשל אירע לבעל דירה בקומה העליונה בבית מגורים משותף הממוקם באחד האזורים היקרים בתל-אביב. הזכויות של הגג מוצמדות לדירתו ולדירת השכן הסמוך, וכאשר ניסו לעניין יזמים בתמ"א 38, הם גילו חוסר עניין מצידם בשל היעדר כדאיות כלכלית.

בבניין זה ניתן להוסיף במסגרת תמ"א 38 עוד שתי דירות על הגג. הדייר והשכן החליטו לבצע את הפרויקט בכוחות עצמם, בסיוע עורך דין מומחה בתחום שסיפק להם את ניהול הפרויקט ואת השירותים הנלווים. בעקבות דו"ח שמאי הם גילו שכל אחת משתי הדירות שיבנו תהיה שווה 4.5 מיליון שקלים, כאשר עלויות הפרויקט כולו הסתכמו בכ-4 מיליון של בלבד.

כיצד זה אפשרי?

כדי ליזום תמ"א לבד, הצעד ראשון הוא להוציא דו"ח ראשוני לגבי היתכנות ביצוע הפרויקט. לצורך כך יש להסתייע באדריכל שיבדוק מהן הזכויות של הבניין והאם הוא עומד בתנאי התמ"א (לדוגמא בבניין לשימור לא ניתן לקבל את הזכויות).

בהנחה שהאדריכל בדק ואכן נמצאו זכויות ששוות את ייזום הפרויקט, יש לקבל חוות דעת ראשונית ממנהל הפרויקט שיבדוק אם הוא אפשרי מבחינה טכנית, יעריך את עלויות הביצוע וינהל את הבנייה מהשלב הראשון ועד למסירת הדירות החדשות. במקביל, יש להיעזר בעורך דין מומחה שיבדוק את הזכויות המשפטיות, ולבסוף יש לקבל חוות דעת שמאית משמאי מקרקעין שיעריך את שווי הדירות החדשות שיתקבלו.

הדו"ח הראשוני צריך לכלול:

תוכנית אדריכלית רעיונית - תוכנית בסיוע אדריכל, הכוללת בדיקת זכויות הבנייה ומצב תכנוני במסגרת תמ"א 38; בדיקת היתכנות להוספת ממ"דים, מעליות וקומות נוספות; בדיקת היתכנות להוספת חניות גם לדירות הקיימות וגם לחדשות (לא פעם הדו"ח מגלה שלא ניתן לבצע את הפרויקט בשל בעיות חניה); בדיקת היתכנות לחיזוק הבניין; ולבסוף - הדמיה המתבססת על המצב הקיים והתוכנית האדריכלית הרעיונית.
הערכת עלויות - על מנהל הפרויקט לתמחר את ביצוע הפרויקט ולהעריך את עלויות ביצוע הבדיקות והתכנון. עליו לבחור את אנשי המקצוע בהתאם למכרזים שיוצעו על ידו ובהתבסס על התקציב שהוקצב על ידי בעלי הדירות. עלות פרויקט ממוצעת בחיזוק מתחילה ב-3 מיליון שקל ויכולה להגיע ל-5-8 מיליון שקל.

הסכומים משתנים בין פרויקט לפרויקט ותלויים בגודל הבניין, במספר הדירות החדשות שייבנו, בדרישות בעלי הדירות הנוספות ובמספר החניות שיידרשו. העלויות כוללות את שכר מנהל הפרויקט, אדריכל, יועצים (שמאי מקרקעין, יועץ חניה, יועץ ביטוח ועוד), מפקח בנייה וקבלני ביצוע וכן תשלומי אגרות, עלות מימון, חומרים, מיסוי חניון ומעליות.
ניתוח הזכויות הקנייניות ובדיקה משפטית - יש לבדוק מה מצב הנכס בלשכת רישום מקרקעין (טאבו) ולבדוק אם יש בעיות ברישום, בבעלויות הנכסים ובתחומים אחרים שעלולים לעכב את תהליך קבלת ההיתר. מומלץ לבצע את הבדיקות בשלב מקדמי ולהסתייע בעורך דין. מכיוון שמדובר בבתים משותפים עם בעלויות רבות, חשוב לקבל תמונה מלאה של בעלי הנכס ושל השטחים שבבעלותם, ההצמדות של הזכויות בתקנון המצוי או המוסכם, וההערות הרשומות דוגמת משכנתאות.

בנוסף, חשוב לבדוק את תקנון הבית המשותף, שיכול להבהיר למי מוצמדות, אם בכלל, הגג וזכויות הבנייה מעליו. כך למשל אירע לדיירים שרצו לבצע תמ"א בבניין בו הם מחזיקים בדירות הגג. רק לאחר שהשיגו הסכמה מצד כל בעלי הדירות והגיעו לחתום על העסקה - התברר שיש מרתף נוסף בבניין, בשטח של 25 מ"ר, ששייך לקבלן שבנה בזמנו את הבניין. המשמעות: העסקה התבטלה, משום שהיה צורך לקבל את הסכמת הקבלן ותנאיו המסחריים. לפיכך כדאי היה לבדוק ולבחון את המצב המשפטי בשלב מוקדם יותר.
ניתוח רווחיות הפרויקט - יש לבדוק בסיוע שמאי מקרקעין את הערך הנוכחי של הנכס, ולהעריך את שווי הזכויות שניתנות מתוקף תוכנית בניין עיר (תב"ע) הקיימת ומתוקף תמ"א 38. בנוסף, יש להכין דו"ח אפס - שמציג את עלויות הבנייה וההכנסות של הפרויקט. דו"ח זה קובע את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. כך, למשל, אם העלויות מגיעות ל-8 מיליון שקל כולל מע"מ, ובעלי הדירות היזמים מקבלים דירות בשווי 12 מיליון שקל - הרווח כדאי.

גיוס סכום ראשוני

אם הדו"ח הראשוני מראה שניתן לבצע את הפרויקט מבחינה מעשית, השלב הבא יהיה לגייס את הסכום הראשוני מקרן נדל"ן כהלוואה תמורת שעבוד הקרקע. סכום זה יכול להגיע בערך ל-1.5 מיליון שקלים, שכוללים את שלב הגשת ההיתר לאישור הבנייה.

הסכום כולל את אגרות הבנייה הנדרשות ואת התכנון הראשוני של הבניין באמצעות האדריכל, בהנחה שניתן לגייס את הסכום הראשוני. השלב הבא יהיה להשיג את הסכמת הדיירים בעלי הדירות האחרות. אם משיגים את הסכמת הדיירים לכל השלבים, נותר להשיג את הסכמת בעלי הדירות הנוספות בבניין לביצוע תמ"א 38, להבין מה הם דורשים בתמורה ולערוך בהתאם הסכם שיפרט את ההסכמות ואת ההתחייבויות.

את שאר עלות הפרויקט ניתן לנסות להשיג לגייס מהבנק באמצעות משכון הקרקע - ולא הדירות. רוב הבנקים לא מאשרים בדרך כלל מימון לפרויקטים מסוג זה, אך הואיל ומדובר בבעלות של בעלי הדירות ולא של יזם חיצוני, לעתים ניתן לקבל את האישור. הסכמת הבנק תלויה, בין השאר, בדו"ח השמאי בדבר רווחיות הפרויקט, והיעדר בעיות ברישום הזכויות בנסח הטאבו דוגמת עיקולים והערות אזהרה.

אז מהם הסיכונים בשיטה זו? לאחר שבעלי הדירות יוזמים את הפרויקט, הם חייבים לוודא שיש להם את ההון הראשוני להתחלתו ו/או שיש קרן המוכנה לממן זאת. בנוסף, עליהם להבין שתהיה להם אחריות כלפי בעלי הדירות הקיימים וכלפי בעלי הדירות החדשות לפי ערבות חוק מכר, ממש כמו כל יזם או קבלן אחר. בסוף היום, הכל תלוי בבדיקות הראשוניות. אם הרווח היזמי גבוה - ניתן בדרך כלל להתגבר על כל המכשולים.

הכותבת היא עורכת דין המתמחה בתמ"א 38