מתקנים לבד את הצנרת? שלא תשלמו על זה

נציגות הדיירים לא תמיד מטפלת בצורה הטובה ביותר בתקלה בבית המשותף. האם דייר יכול לסדר את התקלה בעצמו ולקבל החזר כספי? מדריך

מעלית מקרטעת, רטיבות בגג, צנרת רעועה ונציגות דוממת: האם ניתן או כדאי להיות עצמאי בשטח ולתקן תקלות בעצמך במקום לחכות לוועד הבית שיפעל? נציגות הבית המשותף משמשת כנציג המורשה של כל בעלי הדירות בכל הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף. ובאמת, התקנון בחוק המקרקעין קובע כי בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה.

 

מדריכים נוספים במדור שכנים שכנים:

כשהשכנים עושים על האש בחצר הבניין

מותר להתקין מצלמת אבטחה בבית משותף?

היזהרו מחכמולוגים: החובות של ועד הבית

 

נשאלת השאלה מה קורה במקרים שבהם יש צורך לבצע תיקונים דחופים ברכוש המשותף, כמו איטום הגג, תיקון גדרות או מעקות, טיפול בתקלות חוזרות במעלית או במערכת האינטסטלציה - אך הפניות לנציגות נותרות ללא מענה ועלולה להיווצר סכנה לדיירים. האם עליהם לשבת בחיבוק ידיים או שהם יכולים לפעול באופן עצמאי ולדרוש את השבת הכספים לאחר מכן?

 

ובכן, הזכות להיפרע מיתר בעלי הדירות בבית המשותף אינה אוטומטית וברורה מאליה. בפסיקה נקבע כי על מנת שדייר יהיה זכאי להיפרע מבעלי הדירות בגין התיקון ו/או ההוצאה שהוציא על חשבונו, עליו לעמוד ב-4 תנאים מצטברים:

 

1. היה ליקוי ברכוש המשותף

2. הייתה דחיפות בצורך לתקנו

3. הליקוי תוקן ברמה נאותה

4. הליקוי תוקן במחיר סביר

 

מכאן שאם דייר ביצע תיקון על חשבונו, שלא הייתה מידה של דחיפות לבצעו או שביצע אותו במחיר יקר, ייתכן ולא יהיה זכאי להשבת הכספים, או שיהיה זכאי להשבה חלקית בלבד. מעבר לכך, הפסיקה משתמשת במבחני עזר לצורך יישום 4 התנאים.

 

• העלות המשוערת של העבודות הדרושות לצורך תיקון הליקוי, והאם ניתן להסתפק בתיקון נקודתי חלקי.
• חומרת הליקוי והדחיפות שבתיקונו.
• ככל שטרם נגרם נזק לדירה, נדרשת סבירות גבוהה כי הליקוי אכן יגרום לנזק ממשי לבעל הדירה המבקש לתקן את הליקוי.
• הפעולות בהן נקטה הנציגות לתיקון הליקויים הנטענים והתייחסותה לתלונת בעלי הדירה.
• הנסיבות בגינן לא תוקן הליקוי.
• פרק הזמן שבו ניתנה לנציגות הבית הזדמנות לתקן את הליקוי בעצמה.
• המועד האחרון בו נעשה טיפול כלשהו במקור הליקוי (כך למשל נקבע כי יש הבדל בין איטום בגג שמבצע אחד מבעלי הדירות לאחר שנים בהן לא נעשו עבודות דומות, לבין עבודות איטום שנעשו בחלוף תקופה קצרה).

בנוסף, ישנם שיקולים שיש לתת עליהם את הדעת בטרם פועלים באופן עצמאי כגון אחריות בעלי מקצוע. למשל, בעל מקצוע המבצע עבודות איטום בגג ומעניק תעודת אחריות למשך תקופה מסוימת, אשר מותנית בכך שבמהלכה לא יבוצעו עבודות על ידי בעלי מקצוע אחרים. הזמנת תיקון אצל בעל מקצוע אחר לא רק שתבטל את האחריות, אלא גם תוביל לעלויות נוספות אשר יכלו להיחסך אילו התיקון היה מבוצע באמצעות בעל המקצוע הקודם, במסגרת האחריות.

 

לכן, לא תמיד פעולה עצמאית מטעם אחד הדיירים, נחוצה ככל שתהיה, תזכה אותו בהשבת מלוא כספו לאחר מכן. ככלל, במקום שבו הנציגות אינה ממלאת את חובתה, יש להעדיף פנייה מוקדמת של בעל הדירה לבית המשפט על מנת לאכוף עליה לבצע את תפקידה על פי דין. אמנם הדבר כרוך בהמתנה נוספת, אך לעתים עדיף שלא להימצא בסופו של יום בחסרון כיס.

 

הכותב הוא שותף בכיר במשרד עוה"ד ד"ר מילר ושות. הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול