הנדל"ן שוב מתחמם: האם עליות המחירים כאן כדי להישאר?

מדד הדיור רשם עלייה של 1.3% בשנה אבל מחירי הדירות החדשות דווקא ירדו. איך אפשר להסביר את זה, כיצד משפיעה תוכנית מחיר למשתכן והאם אפשר להסיק מכך משהו לגבי העתיד? שאלות ותשובות

 

 

ארבע שנים עברו מאז הושקה "מחיר למשתכן", תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון, שהצליחה להביא לעצירה זמנית של מחירי הדירות אחרי העליות המטאוריות בעשור האחרון, ונדמה שההשפעה שלה הולכת וקטנה. מדד מחירי הדירות שפורסם שלשום מצביע על התחדשות העליות במחירים - של 0.1% ביולי-אוגוסט ושל 1.3% בשנה האחרונה כולה - והשאלה הגדולה היא האם מדובר בשינוי זמני או מגמה שנמצאת כאן כדי להישאר. ynet ו"ידיעות אחרונות" בדקו מה קורה בשוק הנדל"ן.

 

>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו

 

הלמ"ס: מחירי הדירות רשמו עלייה שנתית של 1.3%; מדד המחירים לצרכן ירד ב-0.2%

רגע לפני הבחירות: ירידה של 0.3% במחירי הדירות, מדד המחירים לצרכן עלה

מחירי הדירות טיפסו ב-1.4% בתוך שנה, מדד המחירים לצרכן ירד

 

 

מחירי הדירות החדשות דווקא יורדים

לפי השוואות העסקאות ב"דירות קבלן" ביולי-אוגוסט לעומת יולי-אוגוסט 2018 מחירי הדירות החדשות ירדו ב-3.7%; לעומת החודשיים שקדמו להם, יוני-יולי, הם איבדו 2.8%. הגורם העיקרי הוא התרחבות השפעת "מחיר למשתכן", המעניקה סבסוד ממשלתי של מאות אלפי שקלים לדירה. ביולי-אוגוסט שיעור העסקאות בתמיכה ממשלתית היה 42.1%, לעומת 36% ביוני-יולי. בעקבות זאת גם בשוק החופשי נאלצים להתפשר.

 

לדברי שמאית המקרקעין נחמה בוגין, "במקומות שבהם יש פרויקטים גדולים של מחיר למשתכן השוק החופשי מתאים את עצמו ומציע מוצר זול יותר". רוב הדירות במחיר למשתכן מצויות בפריפריה, וכששיעורן בסך הדירות החדשות עולה, הירידה גדולה יותר - כי היא משקפת הרבה יותר דירות זולות, ולא רק מוזלות.

 

איך מספר הדירות החדשות שנמכרו מזנק ב-11% ברבעון אחד?

לפי בוגין, במחיר למשתכן נחתמים מאות חוזים במקביל על ידי הזוכים שמחכים למימוש, בניגוד לפרויקטים רגילים שבהם השיווק נעשה בהדרגה. פרויקט אחד כזה יכול בקלות להשפיע על המדד בחודש ספציפי, וכמה פרויקטים יכולים להשפיע על רבעון.

 

בכל זאת, מדד המחירים עלה ב-1.3% בשנה. מה זה אומר על שוק הדיור?

זה אומר שמאמצי הממשלה, והשקעה של מיליארדי שקלים בסבסוד דירות, לא הצליחו לשנות לגמרי את כיוון הספינה. האוכלוסייה גדלה, אנשים מקימים משפחות ורוצים לקנות דירה. הירידה בהתחלות הבנייה מדאיגה ועלולה להביא לירידה בהיצע ולעליית מחירים בעתיד. עוד דאגה היא מהביטול הצפוי של התמ"א. ללא תוכנית חלופית עלולה להיווצר פגיעה נוספת בהתחלות הבנייה באזורי הביקוש. מי שרוצה היום לבצע תמ"א ועוד לא נמצא בשלב מתקדם בתהליך, חושש לצאת לדרך בגלל חוסר הוודאות התכנונית.

 

יש הבדלים בשוק בין המרכז לפריפריה?

ההיצע הגדול בפריפריה משפיע על ירידת מחירים. בפילוח לפי מחוזות נרשמו עליות בירושלים ובצפון (0.6% כל אחד), במרכז (0.4%) ובתל אביב (0.1%), ולעומתם ירידות של 0.9% נרשמו במחוזות חיפה ודרום. לעומת יולי-אוגוסט אשתקד בלטו עליות המחירים במחוז צפון (4.5%), תל אביב (2.7%) וחיפה (1.4%), כשבמחוז מרכז נרשמה ירידה של 1.2%.

 

מה מצב שוק השכירויות?

אחד המהלכים הבולטים בכהונת כחלון במשרד האוצר היה בהוצאתם של המשקיעים מהשוק. בלעדיהם וללא התקדמות משמעותית בפרויקטים להשכרה, אין בשורה בשוק זה והמחירים עולים בחלק מהמקומות. בפריפריה בעלי הבתים יתקשו יותר למצוא שוכרים נוכח היצף הדירות להשכרה בפרויקטי מחיר למשתכן הנבנים שם.

 

לאן הולכים מכאן?

התשובה תלויה הרבה בהרכבת הממשלה הבאה ובתוכניות שהיא תביא עמה. לדברי בוגין, גם אם המחירים לא יעלו, קשה לראות תרחיש של ירידת מחירים משמעותית, בין היתר בגלל המחסור בהתחלות הבנייה. לצד זאת יש להזכיר את הריבית הנמוכה עדיין, שמוזילה את מחיר הכסף למשכנתאות ומוסיפה דלק לשוק.