את קבוצת Bezot לא הרבה מפעילי שוק ההון המקומי מכירים. אבל מדובר בקבוצת השקעה בהיקף שלא נופל מהרוב המוחץ של חברות הנדל"ן הבורסאיות – עם הקמה של שכונות מגורים בהיקף של למעלה מ-12 אלף יחידות, חברת בנייה ופרויקטי אנרגיה ותשתיות ברחבי ארצות הברית. בארץ יושבים משרדי השותפים בפתח תקווה.
מאחורי הקבוצה עומדים שלושה שותפים, שניים מהם ישראלים - אורי פריש ורועי מרציאנו - הפועלים בעולם ההשקעות והנדל״ן האמריקאי קרוב לשני עשורים. פריש, בן 50, אב לשבעה, דתי מגבול גבעת שמואל-פתח תקווה ומרציאנו, אב לארבעה, לא גדלו לתוך עולם ההשקעות. הם בנו את דרכם צעד אחר צעד. הקבוצה שלהם עוסקת בשני נושאים שמעניינים ביותר את המשקיעים בשנים האחרונות – אנרגיה (בדגש על המתחדשת) ונדל"ן אמריקאי. היקף השווי שוק המצרפי של שני הסגמנטים הללו לבדם עומד על עשרות מיליארדי שקלים רבים בשוק המקומי.
הבאנו אותם לריאיון על מנת שישתפו מניסיונם הרב על התחומים שבו הם פועלים.
איך הגעתם לעולם ההשקעות בארצות הברית? בהסתכלות על חברות בבורסה המקומית (לא שזה מייצג את כל החברות בענף), בדרך כלל מדובר באנשים ש-"נולדו לזה"
״לעולם ההשקעות בארה״ב הגענו מיד לאחר משבר 2008-2009. התחלנו בעולם המולטי־פמילי, ובהמשך הרחבנו לתשתיות, פיתוח שכונות ולבסוף גם לעולמות האנרגיה. הבנו שכדי לבנות קבוצה יציבה לאורך זמן, חייבים פיזור אמיתי - לא רק של נכסים, אלא של תחומי פעילות. כך נבנתה Bezot כקבוצה רב-תחומית: נדל״ן מניב, בנייה למגורים, תשתיות ואנרגיה מתחדשת - מבנה שמאפשר גמישות, התאמה למחזורי ריבית, וניהול סיכונים שקול. כשעולם הריביות גבוה - התשתיות חזקות יותר. כשנמוך - הנדל״ן המניב פורח. הפיזור הזה מאפשר לנו ולמשקיעים שלנו יציבות גם בתקופות מורכבות ובנוסף, מאפשר למשקיעים שלנו לבנות תיק השקעה אלטרנטיבי מגוון בצורה הנכונה״.
האירוע שעיצב – ולא הגדיר
לפני קרוב לעשור חוותה הקבוצה אירוע רגולטורי מאתגר במסגרתו נחקרו שני המייסדים בגין מספר חשדות הקשורות לחוקי ני"ע. האירוע הסתיים לאחר בדיקה בסגירת החקירה מחוסר אשמה, למעט בהרשעה של החברה בישראל בגיוס ללא תשקיף. באופן אירוני ביהמ״ש קבע כי למרות שגוייס כסף ללא תשקיף, המשקיעים הרוויחו הרבה מאוד כסף והמשיכו להשקיע עם החברה לאורך השנים.
״זה היה רגע מטלטל״, מודה אור פריש, ״אבל בדיעבד – רגע מכונן. האירוע הזה חידד לנו מי אנחנו, מה הערכים שלנו, ואיך אנחנו רוצים להתנהל. הבנו שממשל תאגידי חזק ושקיפות מלאה הם לא רק חובה רגולטורית - אלא הגנה אמיתית על החברה, על המשקיעים ועלינו כבני אדם״.
אז במהלך שנות החקירה, מה קרה אתכם?
״יש משפט שהולך איתנו שנים רבות, שרועי השותף שלי דואג להגיד ״הכל משתבש לטובה״״ אומר פריש, ״ ודווקא בשנים האחרונות, הרחק מכותרות וטרנדים, הקבוצה נכנסה לשלב הבגרות שלה. הקבוצה הרחיבה את היקפי הפעילות שלה תוך שמירה על אותה זהירות שאפיינה אותה מראשיתה.״
״הצמיחה שלנו לא נמדדת רק במספר יחידות או בהיקף הון״, מסביר רועי, ״אלא ביכולת לנהל מערך מורכב - נדל״ן, בנייה, תשתיות ואנרגיה - בצורה מסונכרנת, עם צוותים מקומיים, שליטה תפעולית מלאה שלנו, וקבלת החלטות שמבוססת על נתונים ״.
ומי סוג המשקיעים שמשקיעים אתכם?
״אנחנו לא מחפשים משקיעים שבאו ״לעשות סיבוב״״, אומר פריש, ״אלא שותפים לדרך – כאלה שמבינים שיציבות, שקיפות ותהליך נכון מייצרים ערך עמוק וארוך טווח. ולראיה רוב המשקיעים שלנו איתנו כבר מעל עשור״
״הקבוצה חיזקה את צוותי הניהול בארה״ב, הרחיבה שיתופי פעולה ופועלת כיזם ראשי ולרוב יחיד בכל התחומים בהם היא פועלת, בנוסף, העמיקה את מערכות הבקרה והדיווח – כך שמשקיעים מקבלים תמונה מלאה, ברורה ורציפה של פעילותם.
מבט קדימה – ולא אחורה
Bezot אינה ממהרת לשווקים ציבוריים ואינה רודפת טרנדים.
״כל דבר בעיתו״, אומר רועי. ״אנחנו מאמינים בצמיחה אורגנית, בהבנת השטח ובבניית ערך אמיתי – לא קצר טווח״.
בארה״ב, לדבריו, שוק הנדל״ן מגוון ומורכב, אך מלא הזדמנויות למי שמבין את הצרכים המקומיים – במיוחד בתחום הבנייה למגורים ודיור בר־השגה. במקביל, עולם האנרגיה והתשתיות צפוי, לדעתם, להיות אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים בעשור הקרוב.
מה המצב של שוק הנדל"ן בארצות הברית ואיך הוא השתנה אחרי עליית הריבית? אנחנו עדים בשוק המקומי לגיוסים בהיקף מצטבר של מיליארדי שקלים באג"ח של חברות מקומיות, שעולות לאחרונה גם לא מעט לכותרות
"שוק המולטי-פמילי להשכרה חווה ירידות, אם בעבר זה היה 3-5% היוון היום זה עלה משמעותית, יש גופים שמחפשים עסקאות של נכסים שנתקלו לקשיים ויחד עם זאת יש גם נכסים יציבים שקונים אותם ב-CAP RATE של 5-7. יש שוני בין השווקים בארצות הברית בין למשל ניו יורק, ששם יש השפעה לשינויים רגולוטוריים ושם קונים לפעמים ב-CAP RATE גדול יותר או נכסים בדיסטרס כמו שראינו בדה-זראסאי וסאמיט, לבין מקומות כמו צפון קרוליינה וטקסס ששם השוק הוא יותר רפובליקני ויותר ידידותי למשקיעים.
מה השפעה של העלייה של זוארהן מאמדני לראש עיריית ניו יורק?
"יש הרבה אי וודאות מצד משקיעים ואין בהירות עדיין לאן הדברים והשוק הולכים. יחד עם זאת ניו יורק היא מרכז משמעותי בארה"ב ולכן עדיין יש לא משקיעים מכלל העולם שמאוד מאמינים בה. העלייה של מאמדני לבדה היא לא ההשפעה היחידה – במהלך השש-שבע שנים האחרונות שינויים רגולוטריים שבאו לטובת השוכרים ונגד המשכירים וכן שינויים בשיטת השכירות המפוקחת וכו' גרמו לירידה או הורדת הביקוש בשווקים.
במאמר מוסגר אציין (ג.מ) ששוק הנדל"ן בארה"ב ברמת הבתים לקנייה דווקא חווה עלייה משמעותית ואפילו עלייה במחירים, גם בגלל שנכסים יד שנייה פחות יצאו לשוק כי אנשים העדיפו להישאר עם המשכנתאות הישנות וגם בכלל שאנשים רצו לעבור לפריפריה ולכן בתים פרטיים למכירה חוו עלייה בביקוש.
מה היתרון לעשות פרויקטים של אנרגיה מתחדשת בארצות הברית? אנחנו רואים הרבה חברות אנרגיה מתחדשת בבורסה המקומית שפונות דווקא אל אירופה המערבית
"ראשית בארצות הברית החוסר באנרגיה הוא חוסר שמורגש בפועל, לא רק בעובדה של הכוח שנדרש לדאטא-סנטרים ו-AI אלא גם בגלל שמערכות הולכת החשמל חסרות. הצורך ועליית מחירי האנרגיה הצפי הוא שהם יפלו על בעלי הבתים, על הציבור הכללי והרבה מפרויקטי האנרגיה צופים ביקוש משמעותי כי יש שם צורך. השאלה העיקרית היא איך יובילו את כל האנרגיה והאם המערכות יאפשרו את כל הכמות הזאת וזה אתגר נוסף שקיים בארה"ב. בנוסף לזה היתרון עד החוקים החדשים של טראמפ היה במבנה המס, היום יש קצת חוסר בהירות בנושא של Safe-Harbor, כלומר בנושא של החזרי המס המכונים "Tax Credits" של שותפי המס בפרויקטים האלו. יש פתרונות מסוימים עד שנת 2028-2029 למניינם ועדיין אני מאמין שהשוק ידרוש וימצא פתרונות להמשך הקמה של פרויקטים של אנרגיה מתחדשת בפרט ואנרגיה בכלל בארצות הברית".
השוק המקומי מאוד מתלהב מעולם האנרגיה וגם הנדל"ן, ורואים את זה גם במכפילים, אתם שוקלים הנפקה?
״כל דבר בעיתו״, אומר רועי מרציאנו, ״אנחנו מאמינים בצמיחה אורגנית, בהבנת השטח ובבניית ערך אמיתי – לא קצר טווח. אחד המשקיעים הוותיקים אצלנו בקבוצה אמר לנו לא באתי אליכם בשביל תשואה מהירה. באתי כי ידעתי שגם כשיהיה לא נוח – תתקשרו. ובשוק הזה, זה שווה יותר מכל מצגת״.
נכון למועד כתיבת שורות אלו הכותב אינו מעניק שירותי ייעוץ ו/או מחזיק בניירות ערך של החברות האמורות.
גלעד מנדל הינו חוקר ניירות ערך, יועץ לחברות בורסאיות ומוביל בתחום האנליזה החשבונאית בעבור קרנות אופורטוניסטיות. בעבר ניהל תיקי נוסטרו בהיקף מיליארדי שקלים והינו המנהל של קהילת המשקיעים השקעבורסה. אין בנכתב המלצה לפעול בניירות ערך, וכל העושה זאת – עושה כן על אחריותו הבלעדית. האמור אינו מחליף התייעצות עם יועץ השקעות מוסמך.
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
