נתחיל מהבסיס: דירה ראשונה היא החלטה טובה עבור מי שמחפש יציבות וביטחון אישי. הערך הרגשי שלה משתנה מאדם לאדם, ובמקרים רבים המחיר פחות רלוונטי. מעבר לכך, רכישת דירה ראשונה מלווה בהטבות מס משמעותיות שמגבירות את הכדאיות הכלכלית. אך כאשר מדובר בדירה שנייה והלאה, התמונה משתנה.
אומרים ש"יש שקרים קטנים, שקרים גדולים ויש סטטיסטיקה", ואכן הרבה פעמים הסטטיסטיקה מציגה את המספרים לא כמו שהם "באמת", ומסביב הסיפורים של מי שקנה דירה להשקעה בשלושה מיליון שקלים וכעבור חמש שנים ערכה עלה לארבעה מיליון, שעושים המון רעש ונוטעים תקוות בלב. בואו ננתח את הנתונים, בהנחת מקרה של רכישת דירה "על הנייר" שתימסר בעוד שלוש שנים.
עד למבצעי ה-20/80 וה-10/90 שהפכו פופולריים בשנתיים האחרונות, צבר תאוצה טרנד "הדירה על הנייר". במסגרת זו, רוכשים דירה מקבלן ומשלמים את ההון העצמי מראש, בדרך כלל כ-25%-30% ממחיר הדירה, בתמורה להנחה של 2%-3% ממחיר השוק. ההבטחה? בעוד שלוש שנים, כשתקבלו את המפתח, הדירה כבר תהיה שווה יותר. אלא שזו הבטחה שמאפיינת את ימי הריבית האפסית, שכידוע כבר מזמן מאחורינו.
הבעיה היא שכאשר ההון העצמי שלכם נשאר "נעול" למשך שלוש השנים עד לקבלת המפתח, אתם למעשה מפסידים תשואה פוטנציאלית. כמה בדיוק? נניח תרחיש של השקעה בקרן כספית סולידית. בתשואה שנתית של כ-4.5% לפני מס (או כ-4% אחרי מס ריאלי של 25% בתקופה אינפלציונית), על הון עצמי של 750 אלף ש"ח (25% ממחיר דירה של 3 מיליון ש"ח), ההפסד מגיע לכ-30 אלף ש"ח בשנה. במשך שלוש שנים, מדובר על הפסד מצטבר של כ-90 אלף ש"ח, שאפשר לעגל ל-100 אלף ש"ח לטובת פשטות החישוב.
כלומר, רכשתם דירה "על הנייר" במחיר של 3 מיליון ש"ח, וכשקיבלתם את המפתח, העלויות האמיתיות כבר הגיעו ל-3.1 מיליון ש"ח, בעקבות אובדן התשואה על ההון העצמי. אבל זה לא הכול—תוסיפו לכך הצמדה למדד מחירי התשומות, שעולה עוד כ-60 אלף ש"ח, והעלות האמיתית כבר מטפסת ל-3.16 מיליון ש"ח. עד כה,, עדיין נשמע כמו עסקה מצוינת. בואו נמשיך.
הגיע היום המיוחל שבו קיבלתם את המפתח ולקחתם משכנתא. נכון להיום, הריבית הממוצעת על משכנתא עומדת על כ-6.5%, ועל משכנתא בגובה 2 מיליון ש"ח תשלמו כ-130 אלף ש"ח בשנה רק על הריבית. נזכיר שמדובר במנגנון שפיצר, כך שבשנים הראשונות תגלו שהקרן כמעט לא יורדת, ורוב התשלומים שלכם הולכים בעיקר לכיסוי הריבית.
לאחר חמש שנים, דירה שנרכשה ב-3 מיליון ש"ח כבר עלתה לכם 3.16 מיליון ש"ח, בהתחשב באובדן התשואה והצמדה למדד. תוסיפו לכך 260 אלף ש"ח ששולמו כריבית על המשכנתא, ומתקבל סכום כולל של 3.42 מיליון ש"ח. אם ערך הדירה בשוק כיום עומד על 4 מיליון ש"ח, הרווח שלכם מסתכם ב-558 אלף ש"ח—רווח מכובד לכל הדעות.
אבל זהו תרחיש של דירה ראשונה, מה שאומר שאם תבחרו לממש את הנכס, סביר להניח שתרכשו דירה מקבילה, ואולי אף תשדרגו. גם מחירה של הדירה החדשה עלה במקביל לשוק, ולכן הרווח שלכם יתגלגל לעסקה הבאה. מה קורה כאש מדובר בדירה שנייה להשקעה? כאן כדאיות העסקה מתרסקת.
ראשית, שלוש השנים שבהן הכסף שלכם שכב בקרן כספית ששימשה לתשלום לקבלן, יכלו להיות מושקעות במדדים בשוק ההון (בהתחשב בכך שמדובר באלטרנטיבת השקעה ולא בצורך מגורים אישי). השקעה כזו הייתה עשויה להניב תשואה ממוצעת של כ-10% בשנה, בהתבסס על נתונים היסטוריים. המשמעות היא שאובדן התשואה המצטבר מסתכם בכ-300 אלף ש"ח.
נוסיף לכך את מס הרכישה בשיעור של 8% ממחיר הרכישה, שמשמעותו עלות נוספת של 240 אלף ש"ח. לכך מצטרפות עלויות הריבית וההצמדה שפורטו קודם לכן.
וכך, לאחר חמש שנים, דירה שרכשתם ב-3 מיליון ש"ח למעשה עלתה לכם: 240 אלף ש"ח מס רכישה, 260 אלף ש"ח ריביות על משכנתא של שנתיים, 300 אלף ש"ח אובדן תשואה אלטרנטיבית, ועוד כ-60 אלף ש"ח הצמדה למדד מחירי התשומות.
כלומר, דירה שנרכשה על הנייר ב-3 מיליון ש"ח, בפועל עלתה לכם 3.86 מיליון ש"ח אחרי חמש שנים. אם השווי שלה בשוק עומד על 4 מיליון ש"ח, הרווח שלכם יעמוד רק על 140 אלף ש"ח ב-5 שנים.
וכמובן, אם מדובר בדירה שנייה, במידה ותבחרו לממש אותה, זכרו כי ישנו מס שבח על הרווחים.
וזה מחזיר אותי למה שאני כותב שוב ושוב:
דירה ראשונה – תקנו. זו רכישה עם צורך אישי, שיש בה אלמנט של ביטחון ונוחות חשובים.
דירה שנייה – תחשבו פעמיים. אלה לא המחירים שאתם חושבים שאתם משלמים, ובטח שלא המספרים שאתם מספרים על הרווחים שלכם.
בהשכלתו בוגר כלכלה ומנהל עסקים מאוניברסיטת בר אילן וניתוח מערכות מידע מהטכניון.
הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
