מי מכם אשר חי את עולמות הכלכלה והפיננסים בטח הרגיש מידי פעם שהוא נמצא על רכבת הרים, חדה ותלולה שמכילה בתוכה אינסוף משתנים ואירועים שכל אחד מהם הוא בסך הכול חלק מהמסילה.
לכל תחום בעולמות הללו יש סיפור משל עצמו המורכב מהאירועים שמשפיעים עליו באופן ייחודי. אחד הסיפורים המרתקים של השנים האחרונות בכלכלה הישראלית מגיע מתחום הנדל״ן ובדגש על תחום המשכנתאות. השנתיים האחרונות היו מסע ארוך ומפותל בתחום המשכנתאות, ועוד קשה להגדיר האם אנחנו כבר מתקרבים לסופו או שמא אנחנו רק בתחילת הדרך.
סיפורינו מתחיל עם האימרה הידועה - ״נדל״ן תמיד עולה״. סביבת הריבית האפסית בה היינו שנים, עם תקופת הקורונה אשר במהלכה לפעמים הורגש כי הכסף נמצא בכל פינה ברחוב, ולזה נוסיף את היצע הדירות הדל בשוק הנדל״ן הישראלי, ותקבלו את הסיסמא שעדיין נמצאת איתנו בימים אלו ונתפסת כאמת בעיני רבים, מדי שנה ראינו את היקף המשכנתאות שנלקח במדינת ישראל שובר שיא חדש. לבינתיים השיא הנוכחי נקבע בשנת 2022 ובמהלך אותה השנה היקף המשכנתאות הגיע לסכום של 117.6 מיליארד שקל.
מאז הרבה מים עברו בנהר, וכבר במהלך החודשים האחרונים של 2022 היה ניתן היה לראות כי המצב מתחיל להשתנות. ממצב בו ממוצע היקף המשכנתאות בחודשים ינואר עד אוקטובר היה מעל 10 מיליארד ש״ח, בחודשים נובמבר ודצמבר ההיקף החודשי ירד ל-7.6 מיליארד ש״ח בלבד. השינוי החל כאשר בנק ישראל הגיב לאינפלציה שהשתוללה באותם ימים, ובמהלך חודש אפריל ב-2022 העלה לראשונה את הריבית.
בשיאה, ריבית בנק ישראל הגיעה לרמה של 4.75%, וכיום עומדת על 4.5%. אותה ריבית גרמה להחזר החודשי של משקי הבית לעלות ב 1500-1000 ש״ח בממוצע.
כיום, סביבת הריבית הגבוהה בשילוב עם ההשלכות של מלחמת ״חרבות הברזל״, נשמעים יותר ויותר קולות מודאגים לגבי מצב לוקחי המשכנתאות ונראה כי המצב לא עתיד להאיר פנים בחודשים הקרובים.
לכן בשבועות הראשונים של תחילת הלחימה ראינו את בנק ישראל לא מהסס לנקוט באמצעים ופרסם מתווה חדש להקפאת משכנתאות. לפי המתווה שהציג בנק ישראל האוכלוסייה בישראל חולקו לשתי קבוצות: הקבוצה של האוכלוסייה שנפגעה באופן משמעותי מהמלחמה, שם תוכלו למצוא את בני משפחות הנרצחים והנעדרים, חיילי המילואים ותושבים המתגוררים במרחק של עד 30 ק״מ מהגבול בעזה. הקבוצות האלו זכאים להקפאה מלאה לשלושה חודשים של תשלומי המשכנתא והלוואות נוספות. בנוסף, באותה התקופה לא תצטבר להם ריבית. בצד השני נוכל למצוא את כל שאר קבוצות האוכלוסייה, אשר גם וכלו לבצע הקפאת הלוואת ומשכנתאות לתקופה של שלושה חודשים. בשונה מהקבוצה הראשונה ובדומה למתווה הקורונה, הם יאלצו להתמודד עם הריבית שתמשיך להצטבר במהלך תקופת הדחייה.
ניסיון הסיוע מצידו של בנק ישראל לא הגיע בחלל ריק. הם רואים את הנתונים וגם הם מבינים כי צריך לבצע פעולות לפני שיהיה מאוחר מדי. הסתכלו בשינויים מהחודשים האחרונים: בחודשיים הראשונים ללחימה ראינו את היקף המשכנתאות בפיגורים עולה ב-20% בהשוואה לחודש ספטמבר והגיע לסכום של 3.16 מיליארד ש״ח. בנוסף ראינו את היקף הקפאת המשכנתאות גם הוא מרקיע לשחקים ובסיומה של 2023 מגיע לסכום של 68 מיליארד ש״ח. לצורך השוואה, בשיא הקורונה לא ראינו את היקף המשכנתאות בפיגורים מגיע לרמות כאלו גבוהות וגם היקף הקפאת המשכנתאות בשיאו הגיע לסכום של 96 מיליארד ש״ח.
אך הסיפור לא מגיע כאן לסיומו. אם אמרנו שבמהלך שנת 2022 נשבר שיא חדש בהיקף המשכנתאות שנלקחו בשוק הישראלי, בשנת 2023 הנתון ירד כמעט ב-40%. מסכום של 117.6 מיליארד שקל בשנת 2022, שנת 2023 הסתכמה בסכום כולל של 71.3 מיליארד ש״ח, וזהו גם הנתון הנמוך ביותר מאז שנת 2019. אם יש שחשבו כי תחילתה של 2024 תביא איתה קצת אור בקצה המנהרה לשוק המשכנתאות, לבינתיים נראה שאין כל שינוי. בהשוואה לחודש המקביל בשנת 2023 וב-2022, היקף המשכנתאות בינואר האחרון ירד ב-13% וב-45% בהתאמה.
כבר תקופה שאנחנו שומעים מסביב ששוק הנדל״ן הישראלי נמצא בבועה, אך מחירי הנדל״ן לא חדלו מלעלות. מעבר לנתונים שהוצגו עד כה, שבפני עצמם מעלים חששות שמה הבועה מתקרבת להתפוצצות, גם בדוחות האחרונים של הבנקים ניתן כבר לראות התראות נוספות מפני העתיד.
שימו לב למה שפרסם בנק הפועלים בדוח הרבעוני האחרון שלו. כיום תקופת הפירעון הממוצעת במשק עומדת על 26.4 שנים (בזמן מחאות הדיור בשנת 2011 הנתון עמד על 17.5 שנים בלבד), כאשר התקרה היא 30 שנים. בשנה האחרונה בלבד ראינו עלייה של יותר משנה בתקופת הפירעון. עוד החברה ציינה כי 42% מסך המשכנתאות נלקחו במימון של מעל ל-60%. גם כאן לא תראו מגמה נמשכית כאשר בשנים 2018-2017 הנתון עמד על 30% בלבד.
בנוסף לנתונים האלו אנחנו רואים מגמה גורפת אשר נוצרה בעיקר בעקבות המלחמה, ובמהלכה הבנקים העלו משמעותית את ההפרשות להפסדי אשראי. ברבעון הרביעי של 2023, בנק הפועלים העלה את ההפרשות להפסדי אשראי ב453 מיליון ש״ח ובכל השנה הסכום הגיע ל-1.8 מיליארד ש״ח.
גם בבנק דיסקונט המצב אינו שונה. במהלך כל שנת 2023 היקף ההפרשות של הבנק להפסדי אשראי הגיע לסכום של 1.5 מיליארד ש״ח. זאת לעומת היקף של 407 מיליון ש״ח בלבד בשנת 2022.
בבנק מזרחי נוכל אפילו לראות מצב בעייתי יותר. הבנק פרסם את תוצאות הרבעון הרביעי של 2023 ואף רשם ירידה של 3.7% בהכנסות לעומת הרבעון המקביל אשתקד. הירידה בהכנסות נבעה מהפרשים להפסדי אשראי שהגיעו לשווי של 1.46 מיליארד ש״ח במהלך השנה החולפת, כאשר בשנת 2022 המספר עמד על 532 מיליון ש״ח.
כפי שזה נראה, נתונים אלו מדברים בעד עצמם – חלפו ימי הזוהר של שוק המשכנתאות. החשש מפני אי-עמידה של לווי המשכנתאות בהחזר סכומי העתק להם התחייבו נראה ממשי. ההשלכות של המלחמה ושל סביבת הריבית הגבוהה, גורמות גם לבנקים להבין שצריך לנקוט במשנה זהירות. אחרת, אנחנו עלולים לראות את כדור השלג הקטן הזה מתחיל לצבור תאוצה ולגרום לכל המגדל ליפול.
גיא נתן חי את עולם המאקרו כלכלה, הפיננסים, ושוק ההון למעלה מחמש שנים. בנוסף, הוא הבעלים של חברת גיא נתן בע''מ העוסקת בליווי פיננסי ובהכשרת משקיעי ערך. בעל הפודקאסט המצליח ''מפת החום'' שבו מתארחים מדי שבוע בכירי המשק הישראלי, המתעסקים בתחומי הכלכלה. ניתן לעקוב אחריו בערוץ האינסטגרם ובאתר האינטרנט שלו.
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
