ליוויתי לאחרונה את אחד הכדורגלנים הבכירים בישראל ברכישת דירה. לא מדובר בנכס הראשון שלו, אבל אחרי חצי שנה שבה פשוט נתן לכסף לשבת בצד, היה ברור לי שהגיע הזמן להכניס אותו למשחק הנדל"ן. הסיפור שלו משקף בצורה חדה את הפער החריג שנוצר בין מחירי הדירות החדשות מהקבלן לבין מחירי דירות יד שנייה – ומדוע מוכרי הדירות מתקשים לממש את הנכסים שלהם בתנאים הנוכחיים.
לכדורגלן היה יותר ממיליון ש"ח בחשבון, והוא לא מיהר להשקיע. ניסיתי לכוון אותו לפיזור השקעות, אבל אחרי שהסכים להשקיע רק 200 אלף ש"ח בשוק ההון (ונחל הצלחה של 17% רווח תוך שלושה חודשים), הבנתי שאם לא נמצא דירה – הכסף פשוט ימשיך להעלות אבק.
התוכנית שלי הייתה פשוטה: לנצל את תנאי המימון האטרקטיביים של דירות חדשות וליצור פורטפוליו נדל"ני שמתאים למודל ההכנסות של ספורטאים. הכוונה הייתה לקנות דירה כל חצי שנה, בסכום של 2-2.3 מיליון ש"ח, עם מימון של 90/10. זה אפשרי עבורו, כי הקריירה שלו עוד ארוכה, והכנסותיו לא מבוססות רק על המשכורת מהקבוצה.
אז יצאנו לבדוק את השוק. התחלנו עם דירות מקבלן והוצעו הצעות שנראו לנו גבוהות. בפרויקט בבת ים, שם כבר יש לו דירה, הוצעה לנו עסקה של 30 אלף ש"ח למ"ר – עם קבלת מפתח רק בעוד חמש שנים. היתרון? פטור מהצמדה, שזה בונוס משמעותי כשהמימון הוא בתנאי 85/15. אבל 30 אלף ש"ח למ"ר? כמי שכבר בחן כמה עסקאות נדל"ן, תגובתו הייתה "יקר מאוד ובשכונה לא משהו".
עברנו לראשון לציון, שם קיבלנו הצעה לעסקת *Pre Pre Sale* במחיר של 33 אלף ש"ח למ"ר, עם מסירה בעוד ארבע שנים. פסלתי מיד. למה? כי כבר הייתה לשחקן הצעה באזור קצת פחות מבוקש בראשון – דירה חדשה מהקבלן, מסירה תוך חודשיים, במחיר של 28 אלף ש"ח למ"ר. פערים לא הגיוניים.
בסוף, בחרנו בדירה יד שנייה במרכז ראשון לציון, בבניין ישן. המחיר? 20 אלף ש"ח למ"ר. דירה של 100 מ"ר – מרווחת, מיידית, במיקום טוב. החיסרון? כמובן, אין תנאי מימון נוחים, הבניין ישן והדירה דורשת שיפוץ של 1,000-1,500 ש"ח למ"ר.
ועדיין, כשמשווים לעסקאות החדשות, מדובר בחיסכון של 10,000 ש"ח למ"ר (!) – וזה בעיר שנחשבת איכותית יותר ובשכונה מצוינת.
מה שמעניין כאן הוא הפער שנוצר בין שוק הדירות החדשות לשוק הדירות מיד שנייה. כיום, קבלנים יכולים להציע תנאי מימון נוחים, מה שהופך גם דירות יקרות מאוד לאטרקטיביות. לעומת זאת, בעלי דירות פרטיים, שאין להם את הפריבילגיה להציע 80/20 או פטור מהצמדה, נאלצים להתגמש כדי למכור את הנכס.
וזה בדיוק העניין – מי שמוכר דירה היום צריך להבין שהוא לא יכול לצפות לקבל את המחיר שראה בעסקאות קודמות. השוק היום הוא לא מה שהיה לפני שנתיים.
שוק הנדל"ן למגורים עובד ומייצר עסקאות, וזה לא רק אני אומר – גם מנכ"ל חברת "מניף", מאור דואק, ציין זאת בוובינר למשקיעים. אך בעלי הדירות שרוצים למכור לצורך שדרוג או פשוט לממש נכסים, נתקלים בשוק קשה ותחרותי מה שמקשה עליהם למקסם את הרווח ורק לחלום על המחיר שחשבו שהדירה שווה כשהעמידו אותה למכירה והשוו לעסקאות עבר.
בהשכלתו בוגר כלכלה ומנהל עסקים מאוניברסיטת בר אילן וניתוח מערכות מידע מהטכניון.
הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
