אתמול בבוקר דיווחה קבוצת תדהר שהיא עברה את המיון המוקדם למכרזי התשתית של המטרו והקימה מיזם משותף עם רימון להגשת ההצעות. מניית תדהר סגרה את היום בעלייה של 7.6%, במחזור גבוה פי חמישה מהיום הקודם. מאחורי התגובה עומד מספר אחד: פרויקט של 150 מיליארד ₪ במחירי 2021, ו-177 מיליארד אחרי הצמדה, לפי מבקר המדינה. ומאחוריו שאלה אחת: למה חברות התשתית עולות השנה בעשרות אחוזים, בזמן שחברות הבנייה למגורים יורדות.
ב-21 באוקטובר בבוקר דיווחה תדהר למאיה שב-6 באוקטובר קיבלה הודעה מנת"ע: היא עברה את שלב המיון המוקדם למכרזי "אינפרא 1", עבודות התשתית ופירי השיגור של קווי המטרו, ותוכל להגיש הצעות במכרזים מסוג A, שדורשים ניסיון גם במנהור TBM וגם בחפירה וכיסוי. את ההצעות היא תגיש במיזם משותף עם רימון: 55% לתדהר, 45% לרימון, עם כוונה לעבור ל-50/50.
מניית תדהר סגרה את היום בעלייה של 7.6%, ב-169.9 ₪, במחזור של 45.6 מיליון ₪, פי חמישה מהיום הקודם. שווי השוק של החברה עלה ביום אחד מ-8.0 ל-8.6 מיליארד ₪, ומתחילת השנה היא כבר ב-13.4% פלוס. הדיווח עצמו, אגב, מסתיים במשפט ש"אין ודאות כי המיזם המשותף יגיש הצעות למכרזים או יזכה באיזה מהם".
כמה כסף זה, באמת
המספרים של המטרו נמצאים בדוח מיוחד שפרסם מבקר המדינה בדצמבר 2025, והם גדולים מכל פרויקט תשתית שישראל הכירה. חוק המטרו קבע תקציב של עד 150 מיליארד ₪ במחירי נובמבר 2021. אחרי הצמדה, לפי המבקר, האומדן עומד על 177 מיליארד ₪, ואומדני 2024 של חברת ניהול הפרויקט הגיעו ל-182 עד 189 מיליארד ₪, 21% עד 26% מעל המספר שבחוק.
שלושה קווים, 150 ק"מ תת-קרקעיים, 109 תחנות. מחצית מהעלות, כ-88.5 מיליארד ₪, מתקציב המדינה. את המחצית השנייה אמורים לממן שני היטלים: היטל השבחה בהיקף מוערך של 25 עד 30 מיליארד ₪, והיטל מימון של 25 עד 35 מיליארד ₪. גם במקרה הטוב, 65 מיליארד ₪ מהיטלים, חסרים כ-24 מיליארד ₪ ביחס ל-177, והמבקר כותב במפורש שיידרש "מימון ממשלתי לתקופת ביניים בהיקף של עשרות מיליארדי ש"ח".
ולוח הזמנים: הפעלה חלקית ב-2034, 127 חודשים מתחילת ההתקשרות עם מנהלי הקווים, והפעלה מלאה ב-2037. ההתקשרות עם מנהלי הקווים התחילה בינואר 2024 במקום בספטמבר 2023, באיחור של ארבעה חודשים. כבר בנקודת הפתיחה.
וכדי להבין את הפרופורציה מול הבורסה: שווי השוק של כל החברות במדד ת"א-בנייה היה ב-21 באוקטובר 87.4 מיליארד ₪. המטרו לבדו הוא פי שניים מזה. הפרויקט הגדול ביותר בתולדות המדינה גדול מכל הענף שאמור לבנות אותו, ולכן, כפי שכותב המבקר, המנהור ייעשה בעיקר בידי קבלנים זרים, והחברות המקומיות נכנסות כשותפות.
למה חברת בנייה רוצה לחפור מנהרות
כי שוק הדיור מתכווץ ושוק התשתיות גדל. לפי סקירת הכלכלן הראשי ליולי, הקבלנים מכרו בשוק החופשי 1,858 דירות חדשות, 5.4% פחות מאשר לפני שנה, וכל הגידול במכירות הגיע מסבסוד ממשלתי. באותו חודש דיווחה קבוצת מנרב על עבודות של 288 מיליון ₪ ב-53 חודשים במחלף המוביל של הרכבת הקלה חיפה-נצרת, וקבוצת אורון זכתה אתמול במכרז של 137 מיליון ₪ לתשתיות בנתיבות.
הבורסה מתמחרת את ההבדל הזה בבירור. מתחילת השנה, נכון לסגירת 21 באוקטובר: שפיר הנדסה עלתה 34.5%, רימון 34.9%, קבוצת אורון 153.9%, בזמן שמדד ת"א-בנייה ירד 7.6%. ההערכה שלי: השוק מחלק את הענף לשניים. מי שההכנסות שלו מגיעות ממזמין ממשלתי, בחוזי ביצוע ארוכים, מתומחר כמו חברת תשתיות. מי שההכנסות שלו תלויות במכירת דירות לקונה פרטי, מתומחר כמו שוק הדיור, והוא בירידה.
ההבדל לא מוחלט. שלוש מחברות הביצוע הגדולות, שגם להן פעילות תשתיות, ירדו השנה: דניה סיבוס 18.2%, קבוצת אשטרום 15.2% ומנרב 10.7%, בעיקר, להערכתי, כי חלק גדול מהצבר שלהן הוא עדיין מגורים. והמטרו הוא גם סיכון. לפי המבקר, אף מכונת כרייה של מנהרות לא הופעלה בישראל בידי קבלן ישראלי, חסרים במשק כ-4,500 מהנדסים, והפרויקט יצטרך עד 16,000 עובדים זרים. זו הסיבה שתדהר לא ניגשת לבד: היא מביאה את ניסיון הבנייה, ורימון את ניסיון המנהור.
ומה זה עושה לנדל"ן
המטרו ממומן בחלקו מהנדל"ן שהוא עצמו מייקר. היטל ההשבחה במרחב התחנות וההיטל הנוסף אמורים להביא 50 עד 65 מיליארד ₪, כלומר 28% עד 37% מהעלות. ההערכה שלי: זה אומר שכל בעל נכס במרחב של תחנה עתידית ישלם חלק מהמטרו כשימכור או יקבל היתר, ושהשווי של הנכס שלו כבר היום מגלם גם את התחנה וגם את ההיטל. ואת הפער שבין השניים, כמה שווה הקרבה לתחנה שתיפתח ב-2034 פחות ההיטל שישולם לפני כן, אף אחד עדיין לא מדד, כי אף תחנה עוד לא נפתחה.
המבקר נותן גם את הצד השני של החשבון: עלות הגודש בכבישים למשק מוערכת ב-25 עד 50 מיליארד ₪ בשנה. אם המספר הזה נכון, המטרו מחזיר את עצמו בשלוש וחצי עד שבע שנות הפעלה, וכל שנת איחור עולה למשק יותר מכל ההיטלים שייגבו מבעלי הנכסים במרחב התחנות.
מה זה אומר
למי שמשקיע במניות הבנייה: לא כל חברת בנייה היא אותו דבר. חברה שמוכרת דירות תלויה בקונים פרטיים, ואלה קונים פחות, ולכן המניות האלה ירדו השנה. חברה שבונה כבישים, רכבות ומנהרות עובדת בשביל המדינה, בחוזים לשנים, ולכן המניות האלה עלו. המטרו הוא ההזמנה הגדולה ביותר שהמדינה תיתן אי פעם, והשוק מתחיל לחלק את הענף למי שבפנים ולמי שבחוץ. לכן דיווח אחד על מיון מוקדם הזיז את תדהר ב-7.6% ביום אחד.
למי שיש דירה או מגרש ליד תחנה עתידית: המטרו יעלה את ערך הנכס, אבל המדינה תגבה על זה היטל בכל מכירה או היתר. השאלה היא לא אם לשלם, אלא כמה שווה היום הקרבה לתחנה שתיפתח ב-2034, אחרי שמורידים את ההיטל. זה חשבון ששמאי צריך לעשות נכס-נכס, ועדיין אין לו עסקאות השוואה, כי אף תחנה לא נפתחה.
ולכולנו: 177 מיליארד ₪, שמחציתם אמורים להגיע מבעלי הנכסים שליד התחנות, עם פער מימון של עשרות מיליארדים ועם איחור כבר בהתחלה. הפרויקט הזה יקבע לא רק איך נוסעים בגוש דן, אלא גם מה שווה הקרקע מעליו.
הכותב הוא שמאי מקרקעין מוסמך וכלכלן, שותף במשרד לפיד שמאות מקרקעין בתל אביב, העוסק בשומות שווי שוק, בהיטלי השבחה ובחוות דעת לבתי משפט.
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
