רוח יניב כהן - זמרת הארץ החזרי מס שבח
(קרדיט תמונה: כהן איילת )
מכרתם נכס מקרקעין, שילמתם מס שבח וקיבלתם החזר ממס הכנסה? סביר להניח שהייתם מרוצים. אבל האם מישהו בדק שהסכום שהוחזר לכם הוא באמת הסכום שמגיע לכם על פי החוק?
רואה החשבון יניב כהן, מייסד ובעלים של חברת זמרת הארץ החזרי מס שבח בע"מ, נתקל שוב ושוב בתופעה מסקרנת: בתיקים של מוכרים בני 60 ומעלה מתגלים פערים משמעותיים בין החישוב המתקבל ברשות המסים לבין התחשיב המקצועי שהוא מבצע.
"האם מדובר בבאג במחשב של רשות המסים? אני לא יודע לקבוע בוודאות", אומר כהן. "אבל כשאני נתקל בפערים האלה בתיקים רבים, ברור לי שאי אפשר להסתפק בתוצאה שהמערכת הפיקה. אני לא יכול לתקן את המחשב של רשות המסים, אבל אני בהחלט יודע לחשב את המס בעצמי, להראות לפקידי השומה כיצד צריך לבצע את החישוב ולהיאבק על הכסף שמגיע ללקוח".
הלקוח חגג החזר של 88 אלף שקל. רואה החשבון חישב 352 אלף
אחד המקרים הממחישים את התופעה התרחש בתיק שטופל מלכתחילה על ידי חברת זמרת הארץ החזרי מס שבח בע"מ.
בעקבות הטיפול המקצועי של החברה והגשת הדוחות לרשות המסים, אושר ללקוח החזר של 88,765 שקל.
הלקוח היה מאושר מההחזר שאושר, אך רו"ח יניב כהן זיהה שפריסת השבח חושבה ברשות המסים באופן חלקי.
"לפי החישוב העצמאי שביצעתי, ההחזר היה צריך להגיע לכ־352 אלף שקל", הוא אומר. "הסברתי ללקוח שזו רק תחילת הדרך, וביקשתי שייתן בי אמון כדי שאוכל להמשיך להיאבק על מלוא הסכום שמגיע לו".
כאן החל שלב מורכב במיוחד. כהן נדרש להציג בפני אנשי מס הכנסה את החישוב הנכון של פריסת השבח, להסביר את הפערים ולהמשיך לנהל את התיק מול הרשות.
לאחר בירורים, הצגת תחשיבים ודיונים מקצועיים, הגיע ההחזר ל־ 332,942 שקל — פער של 244,177 שקל לעומת הסכום שאושר בתחילה.
אלא שגם בשלב הזה כהן סבר שהטיפול עדיין לא מוצה.
"לפי החישוב שלי נותר פער נוסף של כ־19 אלף שקל. אבל הלקוח, שכבר קיבל כמעט 333 אלף שקל, לא רצה להמשיך במחלוקת מול מס הכנסה. זו הייתה החלטה שלו, וכיבדתי אותה".
המקרה ממחיש מדוע אישור החזר אינו בהכרח סוף התהליך. בלי לדעת מראש מהי חבות המס הנכונה, קשה לזהות פערים, וקשה עוד יותר לנהל עליהם מחלוקת מקצועית מול רשות המסים.
האם רשות המסים עצמה מודעת למורכבות החישוב?
מתברר שהנושא אינו רק עניין של ניסיון אישי.
בהוראת ביצוע מס הכנסה מספר 7/2025, סעיף 9.10.2, רשות המסים מתייחסת במפורש לחישוב מס בדרך של פריסה אצל נישומים מגיל 60 ומעלה.
בהוראה מצוין כי מנגנון חישוב המס בדרך של פריסה אינו אוטומטי, וכי הוא מיושם בהתאם לנתונים המוזנים למערכת.
יתרה מכך, בשל המורכבות הכרוכה בשידור עסקאות כאלה, הרשות מאפשרת למייצגים לבחור להגיש את הדוח ללא שידור רכיב הפריסה ולבקש שחישוב הפריסה יבוצע במשרד השומה.
אין בכך הוכחה שקיים באג בתוכנה, אבל יש בכך הכרה רשמית במורכבות החישוב ובצורך בטיפול מקצועי פרטני.
"אני נתקל בפערים האלה שוב ושוב", מתאר כהן. "בתיקים של מוכרים מעל גיל 60 אני נדרש לא פעם לשבת עם אנשי מס הכנסה ולעבור איתם על החישוב. אני מראה איזו הכנסה צריך להביא בחשבון בכל שנה, אילו מדרגות מס חלות וכיצד צריך לבצע את הפריסה. לא מדובר בבקשה להתחשבות, אלא בחישוב מבוסס שצריך ליישם בהתאם לחוק".
למה דווקא בני 60 ומעלה?
כדי להבין את מקור הפערים, צריך להבחין בין חישוב מס השבח על עסקת המקרקעין לבין חבות המס האישית של האדם שמכר את הנכס.
בעת המכירה, מס השבח מחושב בהתאם לנתוני העסקה: מועדי הרכישה והמכירה, עלות הנכס, הוצאות מוכרות והשבח שנוצר.
אולם כאשר בוחנים את חבות המס האישית של המוכר, נכנסים לתמונה נתונים נוספים: גילו, הכנסותיו מעבודה או מפנסיה, מדרגות המס האישיות והטבות המס שהחוק מאפשר.
מגיל 60 עשויות לחול, בתנאים המתאימים, מדרגות מס אישיות נמוכות יותר על רכיבי השבח הרלוונטיים.
בנוסף, סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר, בכפוף לתנאים הקבועים בדין, לפרוס את השבח הריאלי לתקופה שאינה עולה על ארבע שנות מס או על תקופת הבעלות בנכס, לפי הקצרה שבהן.
אלא שפריסה אינה פעולה טכנית של חלוקת השבח לארבעה חלקים.
צריך לבחון את הכנסתו החייבת של המוכר בכל שנת פריסה, את גילו באותה שנה, את מדרגות המס ואת נקודות הזיכוי הרלוונטיות. ייתכן שבשנה אחת המוכר עבד והשתכר, ובשנה אחרת התקיים בעיקר מהכנסות פנסיה.
הבדלים אלה עשויים להשפיע באופן משמעותי על חבות המס ועל גובה ההחזר.
"לא מספיק לדעת שקיימת הטבת מס מגיל 60", מדגיש כהן. "צריך לדעת לחשב אותה במדויק, להבין כיצד היא משתלבת עם יתר ההכנסות ולהיות מסוגל להוכיח את התוצאה מול מס הכנסה".
גם תיק שכבר טופל על ידי רואה חשבון עשוי להסתיים בהחזר נוסף
המקרה של 333 אלף שקל אינו היחיד.
בתיק אחר שהגיע לזמרת הארץ, הלקוח כבר קיבל החזר של כ־12 אלף שקל בעקבות טיפול קודם של משרד רואי חשבון.
לאחר בדיקה נוספת וטיפול מקצועי של זמרת הארץ התקבלו כ־68 אלף שקל נוספים.
לדברי כהן, מקרים כאלה אינם מעידים בהכרח על רשלנות בטיפול הקודם, אלא ממחישים את המורכבות של חישוב המס האישי לאחר מכירת מקרקעין ואת החשיבות של התמחות ממוקדת בתחום.
"אבל גם חישוב נכון אינו מספיק", הוא מדגיש. "צריך לדעת לנהל את התיק מול מס הכנסה. לפעמים אני נדרש לפנות שוב ושוב, להתקשר, לעקוב, להציג תחשיבים, להתווכח מקצועית ולא להרפות. אני לא מסתפק בכך שמס הכנסה אישר החזר מסוים. אני בודק אם התוצאה תואמת את הסכום שמגיע ללקוח לפי החוק".
ממיסוי העסקה למיסוי המוכר: התפיסה המקצועית של זמרת הארץ
הפער שבין המס שחושב בעת מכירת הנכס לבין חבות המס האישית של המוכר הוא הבסיס לתפיסה שעליה הוקמה חברת זמרת הארץ החזרי מס שבח בע"מ, בבעלותו ובניהולו של רו"ח יניב כהן.
החברה מתמקדת בבחינת חבות המס האישית לאחר מכירת מקרקעין, מתוך הבנה שנתוני הנכס הם רק חלק מהתמונה. כדי להגיע לתוצאה הנכונה נדרשת לעיתים בחינה רחבה של מצבו המיסויי של המוכר.
כהן מביא לתחום את ניסיונו כרואה חשבון במיסוי יחידים, בהגשת דוחות שנתיים, בתכנון פרישה, במיסוי הכנסות פנסיוניות ובהתנהלות מקצועית מול פקידי השומה.
השילוב בין התחומים מאפשר לבחון את חבות המס בראייה רחבה, אך ההתמחות אינה מסתיימת בחישוב עצמו.
שיטת העבודה כוללת ביצוע תחשיב עצמאי, השוואתו לתוצאה המתקבלת ברשות המסים, זיהוי פערים והצגת החישובים בפני הגורמים המטפלים. כשיש מחלוקת מקצועית מבוססת, נדרש לעיתים מאבק ממושך ועיקש עד להכרעה בה.
כך הופכת ההיכרות עם החוק, לצד ניסיון מעשי בעבודה מול רשות המסים, לכלי משמעותי במיצוי זכויותיהם של מוכרי מקרקעין.
קיבלתם החזר מס שבח? ייתכן שהסיפור עדיין לא הסתיים
מי שמכר נכס מקרקעין בשנים האחרונות ושילם מס שבח, ובפרט מוכרים בני 60 ומעלה, כדאי שיבדוק האם חבות המס האישית שלו חושבה באופן מלא.
גם מי שכבר קיבל החזר יכול לבחון אם כל זכויותיו נוצלו, בכפוף למועדים ולתנאים הקבועים בדין. חשוב לזכור שלא בכל מקרה קיימת זכאות להחזר נוסף, והסכומים משתנים בהתאם לנתוני המוכר והעסקה.
"אני לא יכול להבטיח שכל לקוח יקבל מאות אלפי שקלים", מסכם כהן. "אבל מבחינתי, הדרך המקצועית לטפל בתיקים האלה מתחילה בחישוב מדויק של המס. רק אחרי שאני יודע כמה מגיע ללקוח, אני יכול להסביר לרשות המסים איך להגיע לתוצאה, לעמוד מאחורי החישוב ולהיאבק על יישומו".
כי בהחזר מס שבח, לא מספיק לדעת שמגיע לכם כסף. צריך לדעת כמה בדיוק מגיע לכם — ובעיקר לדעת כיצד להביא לכך שהסכום הנכון יוחזר בפועל.
למידע נוסף ולבדיקת זכאות: זמרת הארץ החזרי מס שבח בע"מ
אתר החברה: www.zimrat-shevah.co.il
ההודעה מוגשת מטעם רוח יניב כהן - זמרת הארץ החזרי מס שבח באמצעות מערכת "המברקה" להפצת הודעות לתקשורת. אתר ynet capital או מערכת ynet לא השתתפו בכתיבת או בעריכת הכתבה. אין לראות בכתבה המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות.
