1. שוק שכירות ארוכת טווח בכל העולם הוא שוק גדול, רחב ויציב
בכל העולם, פתרון שכירות ארוכת טווח הוא מוכח ומהווה ווסת ברור בשוק המגורים, כאשר גופים פיננסיים ומוסדיים רבים משקיעים בו סכומים אדירים.
היסודות הפונדמנטליים של התחום בישראל דומים מאוד ולכן אין צורך "להמציא את הגלגל".
2. השוק בישראל הוא בראשית דרכו
שוק שכירות ארוכת הטווח בישראל הוא שוק קטן, צעיר ומתפתח, המאופיין במספר מצומצם של שחקנים כמו משקיעים וממנים.
משמעות הדבר היא שרמת אי-הוודאות גבוהה, והיכולת של השוק להתמודד עם שינויים כלכליים קיצוניים היא מוגבלת.
היתרונות המשמעותיים של השוק הם ברורים - המדינה מניחה יסודות לאיזון הביקוש לדיור באמצעות יצירת אלטרנטיבה משמעותית לרכישת דירות,
השוכרים זוכים למגורים בסטנדרט גבוה ובאזורים מבוקשים, תוך הבטחת חוזים הוגנים, וללא הצורך בהון עצמי או התחייבות למשכנתא ממושכת.
ועבור הרשויות המקומיות, מדובר בפתרון דיור שמותאם במיוחד לאוכלוסיות הצעירות המצמיחות את הכלכלה המקומית.
3. עליית הריבית בולמת את התפתחות השוק -
עליית הריבית החדה מקטינה את הכדאיות הכלכלית, מוציאה גופים פיננסים מהמשחק ומקטינה היענות להשקעה במכרזים בתחום מצד יזמים.
נכון להיום, יש בשוק כ- 5,000 יח"ד בלבד לשכירות ארוכת טווח.
נוכחותן של 5,000 יח"ד אכן מווסתת את שוק השכירות באזורים מסוימים, אך כדי להגיע להשפעה רחבת היקף על שוק הנדל"ן, נדרש להגדיל משמעותית את היצע הדירות להשכרה ארוכת טווח - לפחות ל-50,000 יח"ד.
מחיר דירה ממוצעת בישראל עומד על 2 מיליון ש"ח. בהערכה גסה, כדי להקים 50,000 יח"ד לשכירות ארוכת טווח נדרשים מקורות מימוניים של כ-100 מיליארד ש"ח. מדובר באתגר פיננסי אשר יכול להתממש רק באמצעות מעורבות רחבת היקף של גופים מוסדיים והבנקים בישראל בשוק השכירות.
4. הרגולטור - מה נדרש?
על מנת לגשר על הפער במודל הכלכלי ובמטרה להגיע למסה קריטית של דירות להשכרה, השוק זקוק לתמיכת הרגולטור.
כבר הוצגו לממשלה ולכנסת הצעות וכלים ממוקדים שנועדו להניע קדימה את שוק הדיור להשכרה.
מצד אחד, נדרש להרחיב משמעותית את היקפי המכרזים, לצמצם בהם את חסמי הכניסה ולדחות כמה שניתן את התשלומים בגין הקרקעות.
מצד שני, יש לשפר משמעותית את היתכנות מימונם ע"י גופים מוסדיים ובנקים:
לגופים המוסדיים יש לייצר הקלות והטבות ייחודיות כגון הפחתה במס רכישה, הטבות מס על רווחים הנובעים מההשקעה, והגברת הגמישות ביכולתם להיכנס למיזמים כאלה.
למערכת הבנקאית, יש להעניק ערבויות מדינה, הגנה מפני תנודות ריבית הקלה משמעותית בדרישות הקצאת ההון במימון פרויקטים אלו, בהתחשב ברמת הסיכון הנמוכה הכרוכה בפרויקטים מסוג זה.
יתכן כי האתגר המרכזי הוא שהפתרונות הדרושים מגיעים מגופים רגולטורים מגוונים שכל אחד מהם מחזיק בסמכויות שונות: משרד האוצר, רשות המיסים, רמ"י, דירה להשכיר, משרד הבינוי והשיכון, הרשויות המקומיות ואף הרשות להתחדשות עירונית, ולכן כדאי יהיה למנות פרויקטור שירכז את הקשר עם הגופים השונים ויקדם פתרונות מכל זרועות הממשלה.
5. השוק כבר נוצר ויצא משלב הסיד
הרכבת כבר יצאה מהתחנה - הממשלה מושקעת בעשרות מיליארדים בתחום כפיתרון תשתיתי לטיפול בבעיית המגורים בישראל. היסודות לשוק הונחו והוא יתהווה לכדי מסה קריטית בטווח הבינוני - ארוך. סימן השאלה היחיד הוא כמה מהר הדברים יקרו באופן שהשוק יצמח ויוכל להוות ווסת משמעותי לשוק המגורים בישראל.
לא מדובר בטרנד חולף, אלא בצורך ממשי. שכירות ארוכת הטווח היא הזדמנות ליצור שינוי משמעותי בשוק הדיור, זו אלטרנטיבה בשוק שחייבת להמשיך ולצמוח בישראל.
ערן ענבים הוא מנכ"ל אזורים ליווינג
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
