ב-15 בספטמבר פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שני מספרים באותו יום. מדד מחירי הדירות ירד ב-1.2% לעומת השנה שעברה. סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן, שנמדד לפי חוזי שכירות, עלה ב-3.8%, ובחוזים חדשים, שוכר שנכנס לדירה, ב-4.4%. פער של חמש נקודות בשנה אחת, על אותה דירה.
וזה לא חודש חריג. לפי הנתונים בדוח בנק ישראל לשנת 2025, בשלוש השנים 2023-2025 עלה שכר הדירה במצטבר בכ-10.7% ומחירי הדירות בכ-5.7%. בארבע השנים שלפני כן, 2019-2022, התמונה הייתה הפוכה: מחירי הדירות זינקו בכ-41% ושכר הדירה עלה ב-13% בלבד. מי שמבין למה הסדר התהפך מבין את שוק הדיור של 2026.
שני מחירים לאותו נכס
שכר דירה הוא המחיר של שירותי דיור לשנה אחת. מחיר דירה הוא הערך הנוכחי של שירותי הדיור לעשרות שנים קדימה, מהוון בריבית. בנק ישראל הדגים את ההבדל בדוח 2025 כשבחן את הפרמיה לממ"ד: המלחמה העלתה את הפרמיה לממ"ד בשכר הדירה, ואילו במחירי הדירות היא עלתה עם פרוץ המלחמה ואז ירדה. שכר הדירה משקף את תקופת השכירות בלבד, ומחיר הדירה את כל חייה.
ומכיוון שמחיר הדירה הוא ערך מהוון, הוא נקבע בשוק ההון לא פחות מאשר בשוק הדיור. ב-2021 הריבית הריאלית הממוצעת על משכנתאות חדשות הייתה 0.8%, ותשואה של 2.5% משכר דירה נראתה הגיונית. ב-2025 הריבית הריאלית הממוצעת הייתה 3.0%, ריבית בנק ישראל היום 3.25%, ואג"ח ממשלתית נותנת תשואה בלי ועד בית ובלי שוכר. בנק ישראל כתב בדוח 2025 שתשואות שוק ההון חזרו לרמתן מלפני עשור, שיחס שכר הדירה למחיר הדירה נמוך בהרבה מאז, ולכן "אגרות החוב מציעות כעת תשואה עדיפה על שוק הדיור" לעומת השנים שלפני הקורונה, וזה ממתן את הביקוש לרכישת דירות. הוא הוסיף שגם הביצועים הטובים של שוק המניות מושכים כסף מהדירות.
כשהתשואה הנדרשת עולה, יש לשוק שתי דרכים לסגור את הפער: המחיר יורד, או ששכר הדירה עולה והמחיר דורך במקום עד שהתשואה מטפסת בחזרה. ישראל בחרה, בינתיים, בדרך השנייה.
למה המחירים לא יורדים יותר
אם זה כל הסיפור, המחירים היו צריכים לרדת ביותר מ-1.2%. שלושה דברים בולמים אותם.
ראשית, הביקוש חזר. בחודשים מאי-יולי נמכרו 25,160 דירות, 14.6% יותר מאשר בתקופה המקבילה אשתקד. ביצועי המשכנתאות באוגוסט הגיעו ל-10.1 מיליארד ₪ ב-9,407 הלוואות, גם בניכוי הלוואות שנלקחו רק כדי לפרוע משכנתא בבנק אחר, לעומת 8.5 מיליארד ₪ באוגוסט 2025 ו-6.6 מיליארד ₪ באוגוסט 2023. מי שחושב שלא לוקחים משכנתאות צריך להסתכל בנתוני הפיקוח על הבנקים: לוקחים, ויותר.
שנית, ההיצע סופג את הביקוש הזה. בסוף יולי עמדו למכירה 84,990 דירות חדשות, מלאי של 26.9 חודשי היצע, וכשליש ממנו במחוז תל אביב. קבלן שיושב על מלאי כזה מוכר. הוא לא מעלה מחיר.
שלישית, חלק מההנחה לא נרשם במדד. ב-23% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי ביוני דווחה הטבת מימון, הנחה שעוברת דרך הריבית ולא דרך המחיר החוזי, והמדד נבנה ממחירי החוזים. התוצאה היא מדד שעומד במקום בשוק שבו ההנחה בפועל גדולה ממה שהוא מראה.
ולמה שכר הדירה כן עולה
כאן ההיגיון הפוך. שכר הדירה לא מהוון. הוא נקבע עכשיו, בין שוכר שצריך דירה בספטמבר לבין בעל דירה שיש לו אחת. ומה קרה לשני הצדדים.
הביקוש: כל משק בית שדחה רכישה בגלל הריבית או בגלל ציפייה לירידת מחירים לא נעלם. הוא עבר לשכירות. זה לא גידול חריג באוכלוסייה: האוכלוסייה בגילי 25 ומעלה גדלה ב-2025 ב-1.4% בלבד, לעומת כ-2% בשנים שלפני המלחמה. זה שינוי בתמהיל: אותם אנשים, פחות קונים, יותר שוכרים. והמלחמה הוסיפה ביקוש לדירות עם ממ"ד, שנרשם בשכר הדירה לפני שנרשם במחיר.
ההיצע: הדירות קיימות, אבל לא בשוק השכירות. מלאי הדירות בישראל גדל ב-2025 ב-56 אלף דירות, ובשנים עשר החודשים עד יוני הסתיימה בנייתן של 60,970 דירות, 7.9% יותר מבשנה הקודמת. אבל 85 אלף דירות חדשות עומדות לא מכורות ולא מושכרות, ו-217 אלף דירות נמצאות בבנייה פעילה עם משך בנייה ממוצע של 37 חודשים, שרק מתארך. מי שמשכיר דירות בישראל הוא המשקיע הפרטי, ומלאי הדירות בידי משקיעים ירד מאז העלאת מס הרכישה באוקטובר 2021 ב-8,435 דירות. הכלכלן הראשי מציין שזו כמות לא משמעותית ביחס למלאי להשכרה, ואני מסכים, אבל הכיוון הוא ירידה בזמן שהביקוש עולה. ובנייה ייעודית להשכרה עדיין שולית: 13.9% מהדירות שלא נבנו למכירה, כ-3,200 דירות בשנה.
התמחור: הפער בין חוזה חדש (4.4%) לחידוש חוזה (2.6%) אומר שבעלי דירות מעדכנים מחיר בעיקר כשמתחלף שוכר. ככל שיותר שוכרים עוברים דירה, המדד מדביק את השוק. ועוד מספר אחד: המדד הכללי עלה ב-1.5%. כלומר יותר משני שלישים מעליית שכר הדירה היא ריאלית, 2.3%, קצב שלא נראה מאז 2019. זו לא אינפלציה. זה ביקוש.
כמה כל גורם שוקל
אי אפשר למדוד את זה במדויק, אבל אפשר לסדר את הגורמים לפי משקל. ההערכה שלי לפער של חמש הנקודות בין שכר הדירה למחירי הדירות:
כמחצית - הריבית והתשואות האלטרנטיביות. אג"ח ומניות מתחרות בדירה על אותו כסף, והן מנצחות כרגע על הנייר.
כרבע - מלאי הדירות החדשות הלא מכורות והטבות המימון. הן מחזיקות את המדד במקום, לא את השווי.
כחמישית - ביקוש לשכירות ממי שדחה רכישה, בתוספת הביקוש שיצרה המלחמה.
פחות מעשירית - היצע שכירות שלא גדל: יציאה איטית של משקיעים ובנייה להשכרה שולית.
מה זה אומר
לשוכר: המספר הרלוונטי הוא 4.4%, לא 3.8%. זה המחיר של חוזה חדש, וזה מה שתפגשו במעבר דירה.
למשקיע: התשואה על דירה עולה חזרה, אבל מהצד של שכר הדירה ולא מהצד של המחיר. זו הדרך שבה שוק הדיור מתקן בלי קריסה, בזמן ולא במחיר. אם ריבית בנק ישראל תמשיך לרדת, ההחלטה הבאה ב-21 באוקטובר, הפער יתחיל להיסגר מהצד השני.
לבעל דירה: שווי הדירה שלכם לא נקבע לפי המדד ולא לפי שכר הדירה שאתם גובים. הוא נקבע לפי העסקאות שנסגרו ברחוב שלכם, אחרי ניטרול הטבות המימון. זה בדיוק מה ששמאי בודק.
הכותב הוא שמאי מקרקעין מוסמך וכלכלן, שותף במשרד לפיד שמאות מקרקעין בתל אביב, העוסק בשומות שווי שוק, בהיטלי השבחה ובחוות דעת לבתי משפט.
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
