ב-13 באוקטובר דיווחו שתי חברות ציבוריות על אותה עסקה: חברה בת של אזורים מכרה 50 דירות בפרויקט בנתניה לקרן אבו פמילי מגורים, תמורת 120.12 מיליון ₪ כולל מע"מ. המבנה מוכר ממבצעי הקבלנים: 15% בחתימה, 85% לפני המסירה במאי 2027. ההבדל הוא בזהות הקונה. במקום 50 משפחות ו-50 משכנתאות, יש קונה אחד, שמממן 70% עד 75% מהרכישה באשראי בנקאי, ושהעסקה שלו תלויה באישור של החברה הממשלתית "דירה להשכיר".
זאת לא עסקה בודדת. כשעברתי על הדיווחים המיידיים של ארבע הקרנות מתחילת השנה, מצאתי עוד שמונה רכישות שבהן מספר הדירות והמחיר מפורטים. ייתכן שיש עוד, בדוחות הרבעוניים או בדיווחים שכותרתם לא מסגירה רכישה, ולכן המספרים כאן הם רצפה ולא תקרה.
מי הן הקרנות ומה החוק דורש מהן
קרן ריט היא חברה בורסאית שמחזיקה נדל"ן מניב ומחלקת את רוב הרווח למשקיעים, בתמורה להסדר מס. בבורסה בתל-אביב נסחרות שבע קרנות ריט ישראליות. שלוש מהן: ריט 1, סלע ומניבים, מחזיקות משרדים, מסחר ולוגיסטיקה, ובהן טור זה לא עוסק. ארבע קרנות אחרות מתמקדות בדירות להשכרה: מגוריט, ריט אזורים ליווינג, רנט איט ואבו פמילי מגורים. שווי השוק של ארבע קרנות אלו גם יחד הוא כ-2.4 מיליארד ₪, פחות משווי של קרן ריט 1 לבדה.
פקודת מס הכנסה, בנוסח שתוקן ב-2023, קובעת לקרן כזאת שני תנאים: לרכוש לפחות 20 דירות במתחם רצוף, ולקבל מ"דירה להשכיר" אישור, כי הדירות משמשות להשכרה לטווח ארוך בלבד, ולחזור ולקבל את האישור בתום כל שנת מס. זה מסביר למה הקרנות קונות בבלוקים, ולמה כמעט כל עסקה כפופה לאותו אישור.
תשע עסקאות, שלושה סוגים של מחיר
מתוך תשע העסקאות, שבע הן רכישה של דירות חדשות מיזמים, בפרויקטים, שנמצאים בבנייה או לפני טופס 4: 302 דירות ב-731 מיליון ₪. שתיים הן רכישה של דירות מאוכלסות: 50 דירות באשדוד מצד שלישי, ומקבץ של 108 דירות בקריית-אתא, שמושכר כולו לעמידר. המחיר הממוצע לדירה בעסקאות מהיזמים הוא כ-2.4 מיליון ₪, אבל הממוצע הזה מסתיר את העיקר. הדיווחים חושפים שלושה סוגים של מחיר.
מחיר של הפסד. באוגוסט דיווחה חברת בנייה ציבורית על מכירת 54 דירות בפרויקט ברחובות למגוריט, תמורת כ-117 מיליון ₪. באותו דיווח היא כתבה שבדוחות 2026 צפוי להירשם בגין העסקה הפסד של 6 עד 7 מיליון ₪, ופירטה את התמורה: הפרויקט בנוי ב-61% ומכור ב-40%, והעסקה מקטינה את האשראי ואת הוצאות המימון, השיווק והפרסום. זאת ההנחה בשקלים, כפי שהמוכר עצמו מודד אותה: כ-5% עד 6% מהתמורה, תמורת ודאות ותזרים.
מחיר שחלקו חוזר לקונה. בשלוש עסקאות השקיע המוכר בקרן שקנתה ממנו. היזם של פרויקט בחדרה מכר לרנט איט 52 דירות ב-108.5 מיליון ₪ והשקיע בה 20 מיליון ₪ תמורת מניות. היזם של פרויקט בירושלים מכר לאותה קרן 30 דירות ב-63.2 מיליון ₪ והשקיע 7.9 מיליון ₪. המוכר של 40 דירות בבני ברק קיבל מאבו פמילי מניות ב-15 מיליון ₪, בכפוף לתשלום במזומן. בשתי העסקאות של רנט איט, סכום ההשקעה שווה בדיוק לתשלום, שהיזם מקבל באותו שלב. היזם נשאר חשוף לדירות שמכר, הפעם דרך המניה.
מחיר של מגבלה. באוגוסט רכשה ריט אזורים ליווינג 26 דירות בשכונת ארנונה בירושלים מבעלת השליטה בה, תמורת 76.5 מיליון ₪. הדירות מיועדות להשכרה לעשר שנים לפחות. הקרן הזמינה הערכת שווי חיצונית, והדיווח מביא ממנה שני מספרים: הדירות שוות כ-95.6 מיליון ₪ אם מוכרים אותן בשוק החופשי, וכ-81.3 מיליון ₪ עם המחויבות להשכיר אותן עשר שנים. כלומר, מעריך השווי קבע שהמחויבות הזאת מורידה 14.3 מיליון ₪, כ-15% מהשווי.
התשואה מול מחיר הכסף
הקרנות לא מתמחרות דירה לפי מחיר למטר. הן מתמחרות אותה לפי שכר הדירה שתניב. בתשואה של 4%, כל 1,000 ₪ של שכר דירה חודשי שווים 300,000 ₪ במחיר. בעסקה של אבו פמילי ב-50 דירות בירושלים, ב-156 מיליון ₪ ומסירה ב-2029, המחיר הסופי יותאם כך שישקף תשואה של 4% מדמי השכירות נטו ביום ההשלמה. באשדוד דיווחה ריט אזורים ליווינג על תשואה מיוצבת של כ-3.7%, ושמאי חיצוני העריך את הדירות שנקנו ב-107.5 מיליון ₪ בכ-124 מיליון ₪. בארנונה, שכר הדירה הצפוי, כ-2.4 מיליון ₪ בשנה, הוא כ-3.1% מהמחיר.
מול תשואה של 3% עד 4% עומד מחיר הכסף. ריבית בנק ישראל היא 3.25%, וההחלטה הבאה ב-21 באוקטובר 2026. באוגוסט 2026 דיווחה אבו פמילי על הלוואה של 100 מיליון ₪ מגוף פנסיוני, בריבית של תשואת אג"ח ממשלתי בתוספת 0.5% עד 1%, ועם אופציות להמרה למניות. כשהדירה מניבה בערך כמו שעולה הכסף שמממן אותה, הרווח של המשקיע בקרן נשען על שני דברים: עליית שכר הדירה, ושערוך. באשדוד, הפער בין העלות להערכת השמאי צפוי להירשם כרווח משערוך כבר ברכישה.
כמה זה משנה למלאי
לא הרבה, עדיין. 460 דירות הן כחצי אחוז מכ-85,680 הדירות החדשות שלא נמכרו בסוף אוגוסט, והדירות שנקנו מיזמים הן פחות מזה. ההערכה שלי: זה שסתום ולא פתרון. חשיבותו היא במידע. הוא מראה ליזמים מחיר יציאה, ולמשקיעים כמה הנחה יזם מוכן לתת כדי לקבל כסף לפני המסירה.
מה זה אומר
למשקיע בקרנות: הדירה מניבה 3% עד 4%, והכסף שמממן אותה עולה כמעט אותו דבר. הרווח מגיע מעליית שכר הדירה ומשערוך. שערוך הוא רווח על הנייר, לא כסף בקופה.
למי שמחזיק אג"ח של חברת בנייה: מכירה בבלוק לקרן מכניסה כסף מהר, לפעמים בהפסד. בדיווח כדאי לחפש גם את ההפסד, לא רק את התמורה.
ולמי שעוקב אחרי מחירי הדירות: דירה שחייבים להשכיר עשר שנים שווה פחות מדירה שאפשר למכור מחר. בעסקת ארנונה ההפרש היה כ-15%.
הכותב הוא שמאי מקרקעין מוסמך וכלכלן, שותף במשרד לפיד שמאות מקרקעין בתל אביב, העוסק בשומות שווי שוק, בהיטלי השבחה ובחוות דעת לבתי משפט.
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
