בזמן שמרבית תשומת הלב הציבורית מופנית למדד מחירי הדיור ולמבצעי המימון האגרסיביים של חברות הייזום, מתחת לפני השטח מתחילה להתגבש הזדמנות מסוג אחר. אנחנו רגילים לבחון את שוק הנדל"ן דרך עיניהם של היזמים, אלו שמוכרים לנו חלום על ארבעה קירות, אך במורד השרשרת הכלכלית נמצאות החברות שמאפשרות לחלום הזה לקרום עור וגידים: ספקיות חומרי הגלם ותשתיות הבנייה.
כיום, כשישראל מתמודדת עם השלכות המערכה מול איראן, "שאגת הארי", הצורך בשיקום תשתיות שנפגעו ובביצור מסיבי של מבנים קיימים וחדשים, מציב את החברות הללו בחזית. עבור המשקיע שמחפש יציבות, "המעגל השני", חברות המלט, הבטון, האלומיניום והתשתיות, מציע כיום נקודת כניסה מעניינת במיוחד. בניגוד ליזמים שחשופים ישירות לתנודות בקצב המכירה לצרכן הסופי, חברות האספקה נהנות מביקוש רוחבי וקשיח. ביקוש זה נגזר לא רק מהבנייה למגורים, אלא גם משיקום חירום לאומי, שדרוג מערכי המיגון ופרויקטי תשתית אסטרטגיים שקיבלו משנה תוקף לאור המצב הביטחוני.
הריבית יורדת, הפקק משתחרר
הריבית החלה לרדת. הפעימה הראשונה של 0.25% אולי נראית סמלית, אך עבור ענף הבנייה מדובר בשינוי כיוון דרמטי. עלויות המימון של הקבלנים, שהיו המשקולת העיקרית על התחלות הבנייה בשנתיים האחרונות, מתחילות להצטמצם.
בשביל להסתכל על תרחישים רוחביים במשק אני אוהב להביט לאחור, וההיסטוריה מלמדת אותנו ששוק הבנייה פועל בפיגור של 6 עד 12 חודשים מרגע שינוי המגמה בריבית.
גם ב 2003 השוק היה בשפל עמוק תחת ריבית גבוהה וחוסר ודאות ביטחונית. ברגע שהריבית החלה לרדת, לקח לשוק זמן "להתניע", אך שנת 2004 כבר רשמה זינוק של 15% במכירות ועלייה חדה בהתחלות הבנייה. אנחנו נמצאים כעת בנקודת זמן דומה, שבה היסודות לצמיחה מחודשת כבר הונחו.
חידת 83,000 הדירות: קפיץ דרוך או משקולת?
הנתון המדובר ביותר כיום בחדרי המסחר הוא מלאי של כ-83 אלף דירות חדשות שטרם נמכרו.
שיא של כל הזמנים!
על פניו, מדובר בעודף היצע שמעיד על האטה, אך צלילה לנתונים מגלה תמונה הפוכה. הזינוק במלאי נבע מ"תנועת מלקחיים" כלכלית. קבלנים שהחלו פרויקטים מאסיביים בשנות השיא (2021-2022) פגשו רוכשים שנעצרו בגלל הריבית הגבוהה.
אלא שהמלאי הזה אינו מלאי מת. מדובר בביקוש כבוש של אוכלוסייה שחצתה את רף ה-10 מיליון תושבים. הדירות הללו נמצאות ברובן בשלבי בנייה מתקדמים ובאזורי ביקוש קשיחים. עבור חברות המעגל השני, המלאי הזה הוא עבודה מובטחת:
● המשכיות הביצוע: מודל המכירות הנוכחי (דוגמת 20/80) מחייב את היזמים להשלים את הבנייה כדי לקבל את יתרת התשלום, מה שמבטיח צריכה שוטפת של בטון, חשמל ואלומיניום.
● שחרור הנזילות: ככל שהריבית יורדת, המלאי הזה נספג. כל דירה שנמכרת משחררת ליזם הון עצמי שמופנה מיד לפרויקט הבא.
● הצורך בחידוש המלאי: ברגע שגל הרכישות יתחיל היזמים ירוצו למלא את המחסנים הריקים וכ-130 אלף משתתפי הגרלות "דירה בהנחה" הם הוכחה לצורך הקיים. פרויקטים ענקיים שכבר נמצאים בתכנון, כמו מתחם המגורים של גינדי בלוד, מחכים בדיוק לרגע הזה. עבור ספקיות האלומיניום והגמר, פרויקט בהיקף כזה הוא "לקוח עוגן" שמבטיח עבודה רציפה לאורך שנים של הקמת רובע מגורים שלם.
לא רק בניינים: מנועי הצמיחה של המחר
כדי להבין את עוצמת הביקוש לחומרי גלם ב-2026, צריך להסתכל על המדינה כעל אתר בנייה אחד ענק. בעוד ששוק המגורים חווה תנודתיות, פרויקטי התשתית הלאומיים הם "רכבת דוהרת" שאי אפשר לעצור, והם דורשים כמויות של בטון, פלדה ומלט ששוק המגורים לבדו לא יכול לייצר.
● מהפכת המטרו: הפרויקט הגדול בתולדות ישראל כבר אינו רק שרטוט על נייר. העבודות על קווי המטרו (M1, M2, M3) דורשות חפירת מנהרות באורך של 150 קילומטרים ויציקה של למעלה מ-100 תחנות תת קרקעיות. מדובר בצריכת מלט ובטון רציפה שתפרנס את המחצבות ואת מפעלי הציפוי למשך שני העשורים הבאים.
● התחדשות עירונית ומגה-מתחמים: פרויקטים כמו מתחם המגורים של גינדי בלוד או רובעי המגורים החדשים בצפון ובדרום, מייצגים מעבר מבניינים בודדים לשכונות שלמות.
אלו מתחמים שמשלבים מגורים, תעסוקה ומסחר בבת אחת. עבור ספקיות האלומיניום ועבודות הגמר, פרויקט כזה הוא "לקוח עוגן" המבטיח אספקה של אלפי חלונות, מערכות מיזוג ותשתיות חשמל תחת חוזה אחד ארוך טווח.
● שיקום לאומי ומרכזי לוגיסטיקה: המלחמה הותירה צורך אדיר בשיקום פיזי של ישובים שלמים בצפון ובעוטף. מעבר לשיקום המגורים, ישנה תנופה אדירה בהקמת מרכזי לוגיסטיקה (מרלו"גים) ודאטה סנטרים שמאופיינים ביציקות בטון מאסיביות ובדרישות מיגון מחמירות, מה שמגדיל משמעותית את כמות חומרי הגלם לכל מטר רבוע לעומת בנייה רגילה.
השחקניות שעל המגרש: מי יגזור את הקופון?
כדי להבין את פוטנציאל ההשבחה, צריך להסתכל על החברות ששולטות בשרשרת האספקה. אלו לא רק חברות תעשייה, אלו תשתיות לאומיות לכל דבר ועניין.
נשר: עמוד השדרה של הבטון הישראלי
אי אפשר לדבר על בנייה בישראל בלי לדבר על נשר. מדובר במונופול מעשי בתחום ייצור המלט, והחברה שמחזיקה במפעל המלט הגדול והמתקדם ביותר במזרח התיכון (ברמלה).
● כוח התמחור: מלט הוא חומר הגלם הבסיסי ביותר. כמעט כל יציקת בטון בפרויקט של גינדי בלוד או במנהרות המטרו מתחילה במלט של נשר. למרות ניסיונות לייבוא מלט מטורקיה או מיוון, המצב הגיאופוליטי והחרמות הטורקיים הפכו את נשר לספקית היחידה שמבטיחה ביטחון אספקה לאומי.
● היתרון התפעולי: נשר היא חברה עם חסמי כניסה דמיוניים, הרי לא יוקם עוד מפעל מלט בישראל בעשור הקרוב. המשמעות היא שכל עלייה בביקוש מתורגמת ישירות לשורה התחתונה שלה.
שפיר הנדסה (SPEN): האימפריה הוורטיקלית
שפיר היא אולי הדוגמה הטובה ביותר ל"מעגל השני" שצמחה להיות מפלצת של ערך. היא לא רק קבלן מבצע, היא מחזיקה בבעלות על המשאבים עצמם.
● השליטה במחצבות: שפיר מחזיקה במחצבות (3 במספר) מהן היא מפיקה חצץ שהוא המרכיב המרכזי בבטון ובאספלט. בעולם שבו קשה מאוד לקבל אישורים למחצבות חדשות, "זהב המחצבות" של שפיר שווה מיליארדים.
● מודל ה-One Stop Shop: שפיר מספקת את הבטון, בונה את המנהרות של המטרו, ומתפעלת כבישי אגרה. השילוב הזה מאפשר לה ליהנות ממתחי רווח גבוהים בכל שלב בשרשרת האספקה. היא לא רק בונה את התשתית אלא היא הבעלים של חומרי הגלם שמהם היא עשויה.
אינרום (INRM): המלכה של עולם עבודות ה"גמר"
אם שפיר ונשר הן השלד, אינרום היא הגימור. החברה מחזיקה במותגים הכי חזקים בשוק: "איטונג" (בלוקים), "כרמית" (חומרי איטום ודבקים) ו"נירלט" (צבע).
● חסינות למחזוריות: גם אם יש האטה בבנייה חדשה, אינרום נהנת משוק השיפוצים שצומח בעקביות. ב-2026, כשהמלאי של 83 אלף הדירות יגיע לשלבי הגימור, אינרום תהיה שם כדי לספק את הבלוקים הפנימיים, את חומרי האיטום לאמבטיות ואת הצבע לקירות.
● שיקום וצמיחה: בעקבות נזקי המלחמה, הצורך בחומרי בנייה של "איטונג" ומוצרי איטום וצביעה לשיקום מבנים פגועים יוצר צבר הזמנות חריג לשנים קדימה.
קליל (KLIL): החלון לרווחיות
קליל היא השחקנית הדומיננטית בתחום האלומיניום לבנייה. חלון הוא לא רק מוצר, הוא מותג, וקליל הצליחה לקבע את עצמה כסטנדרט בשוק הישראלי.
● סוף התהליך הוא תחילת הרווח: אלומיניום הוא אחד המוצרים האחרונים שמותקנים בבניין. זה אומר שקליל היא הראשונה ליהנות מהתרוקנות מלאי הדירות הממתין. 83 אלף הדירות שבנייתן מסתיימת כעת הן 83 אלף הזדמנויות עבור קליל למכור מערכות חלונות ותריסים מתקדמות.
● הגנה על המותג: למרות תחרות מיבוא, הציבור הישראלי דורש "קליל", מה שמאפשר לחברה לשמור על מרווחים גבוהים גם כשתשומות הייצור כמו מחיר האלומיניום העולמי משתנות.
בנוסף, כבר היום העידן הטכנולוגי שהיה חסר מאוד בנוף הבנייה בישראל מתחיל לקרום עור וגידים, לדוגמא, Punct מביאה בשורה ומהפכה בעולם הרכש והלוגיסטיקה בענף הבנייה. Punct היא פלטפורמת תוכנה חדשנית לניהול רכש והזמנות בענף הבנייה, שמחליפה תהליכים ידניים, וואטסאפים, קבצי אקסל וטעויות יקרות במערכת חכמה אחת, מחוברת בזמן אמת.
המערכת של Punct מאפשרת לקבלנים, מנהלי פרויקטים וחברות ביצוע לנהל את כל מחזור החיים של ההזמנה: מבקשת רכש, דרך אישור, הזמנה מספק, שילוח, איסוף ומעקב ועד חיבור מלא ל-ERP ולמערכות הנהלת חשבונות.
הבשורה הגדולה: שליטה מלאה בשטח ובמשרד, בלי איבוד מידע ובלי תלות באנשים ספציפיים.
בניגוד לפתרונות כלליים, Punct פותחה מתוך השטח עבור ענף הבנייה ומבינה לעומק את המורכבות של עבודה עם ספקים מרובים, לוחות זמנים משתנים, משלוחים דחופים ופרויקטים מקבילים.
התוצאה: חיסכון משמעותי בזמן, הפחתת טעויות, שיפור תזרים, ושקיפות מלאה לכל גורם בארגון.
כיום Punct כבר משמשת חברות פעילות בהיקפים של מיליוני שקלים עם מעל ל70 חברות בארץ וממשיכה להתפתח עם יכולות אוטומציה, אינטגרציות מתקדמות ופתרונות AI שמכניסים את ענף הבנייה לעידן הדיגיטלי האמיתי והכי חשוב בפשטות מלאה שלפי גורמים בענף היום המערכת באה לעשות זה להכניס סדר, לחסוך זמן ולהעביר את ענף הבניה שתקוע במקום מאוד מיושן למקום טכנולוגי.
"שאגת הארי": הצורך במיגון ובשיקום מואץ
המערכה הנוכחית מול איראן, הוסיפה למשוואה הכלכלית משתנה שלא היה קיים בעוצמה כזו בעבר, הצורך במיגון מסיבי ובשיקום תשתיות קריטיות תחת אש. נפילות הטילים והדף הפיצוצים במרכזי האוכלוסייה יצרו ביקוש מיידי ובלתי מתפשר לחומרי גלם, החל מבטון של נשר לתיקון מבנים שנפגעו ועד למערכות האלומיניום והזכוכית של קליל, שמוזמנות כעת בכמויות שיא כדי להחליף אלפי חלונות שהתנפצו בערים השונות. עבור חברות המעגל השני, לא מדובר רק בתיקון נזקים, אלא בסטנדרט בנייה חדש. דרישות המיגון המחמירות של פיקוד העורף בעקבות המערכה מחייבות שימוש בכמויות גדולות משמעותית של בטון, פלדה וחומרי איטום מתקדמים של אינרום בכל פרויקט חדש או שיפוץ, מה שמגדיל את "התוכן" של חומרי הגלם בכל מטר רבוע בנוי.
ומעבר לשיקום הפיזי, "שאגת הארי" ממחישה את החשיבות האסטרטגית של עצמאות תעשייתית. בעוד שרשראות האספקה הגלובליות מאוימות והיבוא הופך ליקר ומסובך, חברות כמו שפיר הנדסה עם המחצבות המקומיות שלה הופכות לנכס ביטחוני של ממש. המדינה מתעדפת כעת פרויקטים של "ביצור תשתיות", זאת אומרת הקמת מרכזי נתונים תת-קרקעיים, מרלו"גים ממוגנים ושיקום כבישים אסטרטגיים שנפגעו מתנועת כוחות כבדים. כאן נכנסת לתמונה גם הטכנולוגיה של Punct, היכולת לנהל רכש ולוגיסטיקה ביעילות בזמן שגרה היא יתרון, אך בזמן מערכה שבה לוחות הזמנים דחוקים והצורך בשיקום הוא "כאן ועכשיו", המעבר לניהול דיגיטלי חכם הופך לקריטי למניעת צווארי בקבוק. המערכה הזו, עם כל הכאב שבה, למעשה "מהדקת" את הקשר שבין התעשייה המקומית לביטחון הלאומי ומבטיחה צבר הזמנות קשיח לשנים קרובות.
הסיכונים שבדרך: לא הכל בטון
חשוב להכיר בסיכונים הייחודיים ל-2026:
1. מחסור בכוח אדם: למרות חומרי הגלם הזמינים, אם לא יהיו מספיק פועלים זרים ליישם אותם בשטח, קצב צריכת החומרים עלול להאט.
2. מחירי האנרגיה: ייצור מלט (נשר) ואלומיניום (קליל) דורש המון חשמל. עלייה חדה במחירי האנרגיה עלולה לשחוק את הרווחיות הגולמית.
3. תחרות מייבוא: פתיחה רחבה מדי של השוק לייבוא זול עלולה ללחוץ את המחירים כלפי מטה, אם כי כרגע המגמה העולמית היא דווקא של התייקרות לוגיסטית.
מבט אל מעבר לארבעה קירות
לסיכום, בעוד שהכותרות ימשיכו להתמקד בתנודות מחירי הדיור, ההזדמנות האמיתית של 2026 מסתתרת ב"מנוע" של ענף הבנייה.
חברות המעגל השני, ספקיות חומרי הגלם, התשתיות והגמר, נהנות כיום משילוב נדיר של ריבית במגמת ירידה שמשחררת "קפיץ דרוך" של 83 אלף דירות, פרויקטי ענק לאומיים כמו המטרו, וצורך דחוף בשיקום תשתיות. בזכות חסמי כניסה גבוהים, מותגים חזקים ושליטה בשרשרת האספקה, חברות כמו נשר, שפיר, אינרום וקליל מציבות את עצמן כנהנות העיקריות מכל טרקטור שעולה על השטח. עבור המשקיע המחפש חשיפה לנדל"ן עם בסיס תעשייתי איתן ותזרים יציב, נראה שהדרך לרווח עוברת הפעם דרך הבטון, האלומיניום והתשתיות, הרבה לפני שהשלט "נמכר" נתלה על המרפסת.
גיא נתן, מנכ"ל ומייסד של גיא נתן בע"מ, מנהל קרן הגידור Valley, כותב פיננסי ב־Ynet Capital, עיתון "בשבע" ואתר ספונסר, מרצה ומנחה פודקאסט "מפת החום", פאנליסט כלכלה שבועי בערוץ הכלכלה (10) תוכנית "תל אביב – ניו יורק" ואורח קבוע בתוכנית "היום שהיה" בערוץ 13
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
