בשעה שהבנקים בישראל ממשיכים לפרסם רווחי שיא, לחלק דיבידנדים נדיבים ולהציג יחסי הון מהגבוהים שידע הענף, דווקא קרן המטבע הבינלאומית בחרה להפנות את הזרקור למקום אחר. בדוח השנתי על ישראל האחרון שפורסם, היא אינה מטילה ספק ביציבות המערכת הבנקאית ואף מציינת כי הבנקים נותרו רווחיים, נזילים וממומנים היטב. אולם לצד המחמאות היא מדגישה כי יש להמשיך ולחזק את מבחני הלחץ ולהקדיש תשומת לב מיוחדת לחשיפות הבנקים לענף הנדל"ן. עבור גוף שמרן כמו קרן המטבע, זו אינה הערת שוליים אלא אזהרה ברורה.
המסר הזה מגיע דווקא בתקופה שבה נדמה שהמערכת הבנקאית נהנית מתנאים אידיאליים. הריבית הגבוהה הגדילה את הכנסות המימון, שיעורי חדלות הפירעון נותרו נמוכים, והבנקים ממשיכים להציג תשואות פנומנליות על ההון. אלא שמתחת לפני השטח הולכת ונבנית מציאות אחרת, כזו שהבנקים עצמם כמעט ואינם משקפים בדוחותיהם.
הטעות הנפוצה היא לחשוב שהסיכון הגדול של הבנקים הוא המשכנתאות. בפועל, תיק המשכנתאות בישראל נחשב איכותי יחסית, נהנה מביטחונות משמעותיים ומפיזור רחב בין מאות אלפי לווים. הסיכון האמיתי נמצא דווקא באשראי ליזמי הנדל"ן.
בשנים האחרונות הפכו הבנקים לשותפים המרכזיים במימון תנופת הבנייה בישראל. החשיפות כיום עצומות. בלאומי מסתכמת החשיפה לענף הבינוי והנדל"ן בכ־226 מיליארד שקל, בבנק הפועלים בכ־193 מיליארד שקל, במזרחי טפחות בכ־98 מיליארד שקל, בדיסקונט בכ־90 מיליארד שקל ובבנק הבינלאומי בכ־33 מיליארד שקל.
כשלעצמה, חשיפה גבוהה אינה מעידה על בעיה. מערכת בנקאית אמורה לממן את ענף הבנייה. השאלה היא באיזו סביבה כלכלית ניתנו ההלוואות הללו.
בשנתיים האחרונות השתנה כמעט כל משתנה אפשרי. הריבית עלתה לרמה שלא נראתה במשך שנים. המלחמה האריכה את לוחות הזמנים של פרויקטים, המחסור בעובדים זרים, שצפוי להמשיך, הגדיל את עלויות הביצוע, ועלויות המימון זינקו. במקביל, שוק הדיור החל לשנות את פניו. במקום הנחות ישירות, הקבלנים עברו למבצעי מימון אגרסיביים – עסקאות 20/80, 10/90, הלוואות קבלן ודחיית תשלומים. במילים אחרות, אם בעבר נמכרה דירה, כיום נמכר בעיקר אשראי.
גם הבנקים כבר מזהים את השינוי. בנק הפועלים מציין בדוח הרבעוני כי עדכן את מדיניות האשראי בפרויקטים המאופיינים בתקבולים שאינם ליניאריים, התייחסות ברורה לפרויקטים הנשענים על מודלים של תשלום נדחה. זו אינדיקציה לכך שגם הבנק עצמו מבין שמודל המכירות של הענף השתנה, ולכן גם פרופיל הסיכון שלו.
במקביל, הנתונים הרשמיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מציירים תמונה מורכבת יותר מזו שמשתקפת במחירי הדירות. מלאי הדירות החדשות שנותרו בידי הקבלנים הגיע לאחרונה לרמות שיא היסטוריות וגם לאחר ירידה מסוימת, מדובר עדיין במלאי חריג המעיד שקצב הבנייה גבוה מקצב המכירות. המשמעות פשוטה: היזמים מחזיקים מלאי יקר יותר, לפרקי זמן ארוכים יותר, תוך שהם משלמים ריבית גבוהה יותר על המימון. זו נקודה קריטית.
בישראל אין כיום מחסור בביקוש לדירות במובן הדמוגרפי. יש מחסור בביקוש במחירים הנוכחיים. הפער הזה מחייב את היזמים להאריך את תקופות השיווק, להציע תנאי מימון נדיבים יותר ולהסתמך יותר על אשראי בנקאי. כל עוד המכירות נמשכות, גם אם בקצב איטי יותר, המערכת ממשיכה לתפקד. אך ככל שהתקופה מתארכת, הלחץ עובר בהדרגה מהיזמים אל המממנים שלהם.
גם תמונת המאקרו אינה פשוטה. ענף ההייטק, שהיה במשך שנים מנוע הצמיחה המרכזי של שוק הדיור באזורי הביקוש, עבר תקופה של האטה, ירידה בגיוסי הון וצמצומי כוח אדם. גם אם שוק העבודה בישראל עדיין חזק, אי הוודאות הכלכלית גדלה ומשקי בית רבים דוחים את אחת ההחלטות הגדולות בחייהם, רכישת דירה. כאשר הביקוש האפקטיבי נחלש והמחירים נותרים גבוהים, נוצר לחץ מצטבר על היזמים, גם אם אינו בא לידי ביטוי מיידי במחירי הדירות.
דווקא כאן מתגלה הפער המעניין ביותר בין דוחות הבנקים לבין אזהרת קרן המטבע. בעוד שהבנקים ממשיכים להציג שיעורי חוב בעייתי נמוכים והפרשות יציבות להפסדי אשראי, קרן המטבע מבקשת להסתכל קדימה. לא על מצבם של היזמים היום, אלא על יכולתם להתמודד עם תקופה ממושכת של ריבית גבוהה, מלאי גדול, קצב מכירות איטי ועלויות מימון כבדות.
ההיסטוריה מלמדת כי הפסדי אשראי כמעט לעולם אינם מופיעים בתחילת ההאטה. הם מגיעים בשלב שבו היזמים מתקשים למחזר חוב, תזרים המזומנים נשחק והפרויקטים מתארכים. לכן העובדה שההפרשות כיום נמוכות אינה בהכרח הוכחה לכך שהסיכון נמוך, אלא בעיקר לכך שהמחזור טרם הגיע לשלב שבו הסיכון מתממש.
ייתכן בהחלט שהבנקים צודקים. כריות ההון שלהם עבות ביותר ביחס למקובל במערכת הבנקאות העולמית, הפיקוח בישראל שמרני והיזמים הגדולים חזקים בהרבה מאלו שפעלו במשברים קודמים. אבל ייתכן גם שקרן המטבע מנסה להעביר מסר אחר: כאשר החשיפה של המערכת הבנקאית לענף אחד מגיעה למאות מיליארדי שקלים, לא מספיק לשאול כמה הבנקים מרוויחים היום. צריך לשאול האם הם מפרישים מספיק עבור הסיכון של מחר.
בסופו של דבר, השאלה איננה האם הבנקים בישראל חזקים. הם חזקים. השאלה היא האם עוצמתם הנוכחית מספיקה כדי להתמודד עם תרחיש שבו ההאטה בענף הנדל"ן תימשך זמן רב יותר מכפי שהשוק והבנקים מעריכים כיום. זו בדיוק השאלה שכל משקיע צריך לתת את הדעת עליה, עוד לפני שהסיכון יעבור מהשטח אל השורה התחתונה בדוחות הכספיים.
דניאל לייטנר הוא מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות
המידע והניתוחים בכתבה מבוססים על מידע פומבי ועל הערכותינו למועד הפרסום בלבד, ואינם מהווים ייעוץ השקעות, שיווק השקעות או המלצה לביצוע פעולה כלשהי. הכותבים, החברה ו/או חברות קשורות עשויים להחזיק ו/או לבצע עסקאות בניירות הערך המוזכרים בכתבה.
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
