בזמן שזוגות צעירים בישראל נאלצים לקחת הלוואות קבלן מסוכנות רק כדי לקנות דירה בשווי 3.5 מיליון שקל בקריית אונו, ובזמן שהמתמטיקה של "הדירה משלמת את עצמה" כבר לא מחזיקה, יש אפיק השקעה שרבים אפילו לא יודעים שהוא קיים. קרנות ריט (REIT) – או בשמן המלא Real Estate Investment Trusts – מציעות דרך אלגנטית להשקיע בנדל"ן מבלי לקחת משכנתא, מבלי להתעסק עם שוכרים רועשים, ומבלי לדאוג לביוב שנפתח בשלוש בלילה. אבל האם זה באמת כל כך פשוט? ואיך קרנות אלה מתנהגות כשהריבית עולה והשוק מתנדנד?
מה זו בכלל קרן ריט?
קרן ריט היא בעצם חברה ציבורית שמתמחה ברכישה, החזקה ותפעול של נכסי נדל"ן מניבי הכנסה. במקום שתקנו דירה אחת בתל אביב ותתעסקו עם שכירות, תחזוקה ומיסים, אתם קונים מניות בחברה שמחזיקה במאות ואלפי נכסים ברחבי העולם – קניונים, משרדים, מחסנים, בתי חולים, מלונות ואפילו מרכזי נתונים. הקסם של קרנות ריט טמון בחוק הפשוט שמחייב אותן: הן חייבות לחלק לבעלי המניות שלהן לפחות 90% מהרווחים השנתיים שלהן כדיבידנד.
המשמעות פשוטה ויעילה: הקרן גייסה כסף מהציבור, קנתה נכסי נדל"ן איכותיים, משכירה אותם לחברות מובילות בחוזים ארוכי טווח, וחולקת את ההכנסות לבעלי המניות. לדוגמה, קרן ריט שמתמחה במרכזי קניות עשויה להחזיק בקניונים מובילים בערים הגדולות, לגבות שכירות מרשתות הקמעונאות, ולחלק את הרווחים כדיבידנד רבעוני. המשקיע נהנה מחשיפה לנדל"ן מבלי להתעסק עם הניהול השוטף, ויכול לקנות ולמכור את המניות בבורסה בכל עת – גמישות שלא קיימת ברכישת נכס פיזי.
הייחוד של קרנות ריט הוא שהן מציעות שילוב של יציבות ונזילות. בניגוד לנכס נדל"ן פיזי שדורש הון עצמי גבוה, זמן ארוך למכירה ועלויות תחזוקה שוטפות, מניות ריט ניתנות למסחר בבורסה כמו כל מניה רגילה. המשקיע יכול להשקיע גם סכומים קטנים, לפזר את הסיכון על פני עשרות נכסים, ולקבל דיבידנד רבעוני יציב.
שוק הריט הגלובלי הוא ענק אמיתי שמרבית הישראלים לא מכירים. נכון לסוף 2024, השווי הכולל של קרנות ריט ברחבי העולם עומד על כ-2.5 טריליון דולר, כאשר ארה"ב מובילה עם כ-1.4 טריליון דולר – כמעט 60% מהשוק העולמי. לשם השוואה, כל שוק המניות הישראלי שווה כ-240 מיליארד דולר, כלומר שוק הריט האמריקני גדול פי שישה משוק המניות הישראלי כולו.
ההיסטוריה של קרנות ריט מתחילה ב-1960 בארה"ב, כאשר הקונגרס האמריקני אישר חקיקה שאפשרה למשקיעים קטנים להשקיע בנדל"ן מסחרי באופן דומה להשקעה בקרנות נאמנות. המטרה הייתה לאפשר למשקיעים קטנים להיחשף לשוק הנדל"ן הגדול, מבלי לשלם מס חברות על הרווחים. מאז, התחום התפתח בצורה דרמטית ונכנס לעשרות מדינות ברחבי העולם. כיום פועלות קרנות ריט ביותר מ-40 מדינות, כולל יפן (השוק השני בגודלו), אוסטרליה, קנדה ובריטניה.
בתמונה מוצג גרף המציג את הגידול במספר קרנות הריט (REITs) הרשומות למסחר ברחבי העולם בין השנים 1990 ל־2023, לפי חלוקה גיאוגרפית (אמריקה הצפונית, האוקיינוס השקט, אירופה, אסיה, דרום אמריקה, המזרח התיכון ואפריקה), כאשר ניתן לראות צמיחה חדה מ־120 קרנות בלבד ב־1990 ל־940 קרנות בסוף 2023.
3 צפייה בגלריה
הגידול במספר קרנות הריט (REITs) הרשומות למסחר ברחבי העולם בין השנים 1990 ל־2023, לפי חלוקה גיאוגרפית
(באדיבות הכותב)
בישראל, שוק הריט עדיין צעיר יחסית. קרן הריט הראשונה שהקומה בישראל היא ״ריט 1״ שהוקמה בשנת 2006, ומאז הוקמו מספר קרנות נוספות כמו "UMH", "סלע נדל״ן", "מניבים" ו"מגוריט". השווי הכולל של קרנות הריט הישראליות עומד כיום על כ-15.3 מיליארד שקל – סכום שנשמע גדול, אבל הוא מהווה רק כ-1.1% מהשווי הכולל של הבורסה בתל אביב. לשם השוואה, בארה"ב קרנות ריט מהוות כ-3-4% מהשווי הכולל של שוק המניות.
הקרנות הישראליות מתמחות בעיקר בנכסי נדל"ן מסחרי בישראל – משרדים, קניונים, מחסנים ונכסי תעשייה. קרן ריט 1, למשל, מחזיקה ב-58 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-676,000 מ"ר, עם שיעור תפוסה ממוצע של כ-96% . הפורטפוליו שלה מגוון וכולל משרדים, מרכזים מסחריים, מבני תעשייה ולוגיסטיקה, בתי חולים סיעודיים וחניונים. בין הנכסים הבולטים ניתן למנות את מגדל רוטשילד 3, מגדל דניאל פריש ומגדל חשמונאים בתל אביב, פארק אינפיניטי ברעננה, מרכזים מסחריים בראשון לציון ולוד, בנוסף למרכזים לוגיסטיים באלון תבור, לוד ונתיבות.
הקרנות מציעות דיבידנד שנתי של 4%-6% בממוצע, תשואה שמתחרה בפיקדונות ואגרות חוב, אך כמובן עם רמת סיכון גבוהה יותר. חשוב לציין שמעבר לדיבידנד, קיימת גם אפשרות לעליית ערך במניות של הקרנות האלו – כך שהתשואה הכוללת למשקיע עשויה להיות גבוהה יותר מהנראה על הנייר, בדומה להשקעה במניות רגילות.
מאחורי הירידה של 2022
אם אתם עוקבים אחרי שוק ההון, ודאי שמתם לב שקרנות ריט, כמו ענפי נדל"ן אחרים, חוו ירידות שערים משמעותיות מאז תחילת 2022. תעודת הסל VNQ, שמודד את ביצועי קרנות הריט הגדולות בארה"ב, ירדה בכ-25% ב-2022 ועוד 2.5% ב-2023, ירידה מקצה לקצה של 17.5% – זו הייתה הירידה הגרועה ביותר מאז המשבר הפיננסי של 2008. בישראל המצב היה דומה: מדד ת"א נדל"ן, שכולל את מניות קרנות הריט וחברות הנדל"ן הציבוריות, ירד בכ-30% ב-2022 ובעוד 8% ב-2023.
הסיבה המרכזית לירידה נעוצה בזינוק החד של הריבית בעולם ובישראל. בין השנים 2022 ל-2024, בנק ישראל העלה את הריבית מ-0.1% ל-4.75%, ובארה"ב הפד העלה את הריבית מ-0.25% ל-5.5%. העלאות הריבית השפיעו על קרנות הריט בכמה אופנים קריטיים:
עליית עלויות המימון: קרנות ריט, כמו כל חברת נדל"ן, ממנפות את עסקיהן באמצעות הלוואות. כאשר הריבית עולה, עלויות המימון שלהן מזנקות, מה שמכרסם ברווחיותן. לדוגמה, קרן שלקחה הלוואה של 100 מיליון שקל בריבית של 1% בשנת 2021, מצאה את עצמה משלמת 4.75% על הלוואות חדשות ב-2024 – הפרש של כמעט 4 מיליון שקל בשנה על כל 100 מיליון שקל חוב.
פגיעה בשווי הנכסים: עליית הריבית מייקרת את עלויות הרכישה של נכסים ומורידה את האטרקטיביות של השקעה בנדל"ן. כתוצאה מכך, שווי הנכסים שבידי קרנות הריט עשוי לרדת, מה שמתבטא בירידה במחירי המניות שלהן.
תשואות חלופיות אטרקטיביות יותר: כאשר הריבית גבוהה, משקיעים יכולים לקבל תשואה נאה על השקעות סולידיות יותר, כמו אג"ח ממשלתיות או פיקדונות בנקאיים. לדוגמה, אם אפשר לקבל 4%-5% על פיקדון בנקאי ללא סיכון, מדוע להשקיע בקרן ריט שהדיבידנד שלה נמוך יותר או שערכה עלול לרדת?
חשש ממיתון והאטה כלכלית: עליית הריבית נועדה לצנן את האינפלציה, אך היא עלולה גם להוביל להאטה כלכלית ואף למיתון. בתקופות כאלה, הביקוש למשרדים, חנויות ומלונות יורד, מה שפוגע בהכנסות השכירות של קרנות הריט.
השילוב של גורמים אלו יצר סערה מושלמת עבור קרנות הריט. ״מגוריט״ לצורך העניין, המתמקדת בדיור להשכרה ארוכת טווח, נסחרה בסביבות 8.4 ש"ח בתחילת 2022 וירדה לשפל של כ-3 שקל בונבמבר 2023 – ירידה של כ-64%. הירידה החדה הזו יצרה מצב שבו רבות מקרנות הריט נסחרות בהנחה משמעותית לשווי הנכסים שלהן.
סימנים מעודדים להתאוששות
אחרי שנתיים קשות, 2024 הייתה שנה של התאוששות חלקית לקרנות ריט. המדד הגלובלי עלה בכ-13%, ובישראל מדד ת"א נדל"ן עלה בכ-8% – לא שיא עולמי, אבל בהחלט שיפור משמעותי לאחר השנים הקשות. הסיבות להתאוששות מגוונות:
ציפייה לירידת ריבית: השוק התחיל להבין שהריבית לא תעלה לנצח, ושהפד יתחיל להוריד אותה במהלך 2024. הפד הוריד את הריבית בספטמבר 2024 ב-0.5%, ובהמשך עוד ב-0.25% בנובמבר ובדצמבר. בישראל, בנק ישראל הוריד את הריבית מ-4.75% ל-4.5%, ושוק ההון מתמחר הורדות נוספות במהלך 2025.
התאמה למציאות החדשה: חברות רבות הצליחו להתאים את עצמן למציאות החדשה – הן חידדו את תיקי הנכסים, מכרו נכסים פחות איכותיים, והתמקדו בסקטורים צומחים. סקטור הלוגיסטיקה והמחסנים, למשל, ממשיך לפרוח בעקבות צמיחת המסחר האלקטרוני.
כדי להבין את הפוטנציאל של קרנות הריט, חשוב לבחון את המתמטיקה שמאחורי הביצועים שלהן. הפרמטר המרכזי הוא ה-FFO – Funds From Operations, שמודד את הרווח התפעולי של הקרן לאחר התאמה לפחת על הנכסים. בניגוד לחברות רגילות, נכסי נדל"ן לא בהכרח מתפתחים עם הזמן – לעיתים הם אפילו עולים בערכם.
בנוסף לכך, משקיעים רבים בוחנים את קרנות הריט גם דרך פרמטר חשוב נוסף: תשואת הדיבידנד. התשואה הזו מחושבת באמצעות חלוקת הדיבידנד השנתי למניה במחיר המניה, והכפלת התוצאה ב־100. למשל, אם קרן ריט משלמת דיבידנד שנתי של 0.38 ש"ח למניה, והמחיר הנוכחי של המניה הוא 7.5 ש"ח, תשואת הדיבידנד עומדת על כ־5.07%.
הקשר בין ריבית לביצועי קרנות ריט הוא מורכב. מחקרים מראים שבטווח הקצר, עליית ריבית של 1% גורמת בממוצע לירידה של 8-12% במחירי מניות ריט. אבל בטווח הארוך, קרנות איכותיות מצליחות להתאים את עצמן – הן מעלות שכירות, מחדדות את תיק הנכסים, ומשפרות את היעילות התפעולית.
נקודה חשובה נוספת היא האינפלציה. קרנות ריט נחשבות ל"הגנה טבעית" מפני אינפלציה, כי הן יכולות להעלות שכירות כשהמחירים עולים. רבים מחוזי השכירות כוללים הצמדה למדד המחירים לצרכן, מה שמבטיח שההכנסות של הקרן יעלו בהתאם לאינפלציה.
מה קורה בעולם? שוק הריט הגלובלי
השוק הגלובלי של קרנות ריט מציע מגוון רחב ועשיר בהרבה מזה הישראלי. בארה"ב, למשל, קיימות קרנות ריט המתמחות בסוגי נכסים ספציפיים:
ריטים למרכזי נתונים (Data Centers): נהנים מהצמיחה האדירה של עולם הטכנולוגיה, הבינה המלאכותית והענן. קרנות כמו Digital Realty Trust (סימבול DLR) ו-Equinix (סימבול EQIX) נהנות מהביקוש הגובר לשירותי ענן ועיבוד נתונים. הדיבידנד השנתי של Digital Realty עומד על כ-4.8%, והחברה מדווחת על שיעור תפוסה של 97% במרכזי הנתונים שלה.
ריטים למחסנים לוגיסטיים (Industrial/Logistics): פורחים בזכות הגידול במסחר האלקטרוני והצורך בשרשרת אספקה יעילה. החברה המובילת בתחום, Prologis (סימבול PLD), מחזיקה במעלה ממיליארד רגל מרובע של שטחי מחסנים ברחבי העולם, ומשרתת לקוחות כמו Amazon, FedEx ו-DHL.
ריטים למגורים (Residential): משקיעים בדירות להשכרה. עם מחירי הדיור הגבוהים, יותר אמריקאים בוחרים לשכור במקום לקנות, מה שמגדיל את הביקוש לדירות להשכרה. אחת הקרנות הבולטות בתחום היא Equity Residential (סימבול EQR), שמתמקדת בנדל"ן מגורים באזורים עם אוכלוסייה צעירה וחזקה כלכלית.
ריטים לקניונים (Retail REITs): ממשיכים להתמודד עם אתגרים. השינוי בהרגלי הקנייה, המעבר למסחר אלקטרוני והשפעות הקורונה פגעו קשה בתחום. אחת הקרנות המרכזיות היא Simon Property Group (סימבול SPG), שנחשבת לשחקנית הגדולה ביותר בתחום, אך גם היא נאלצת לבצע התאמות תפעוליות ושיווקיות כדי לשמור על הרלוונטיות.
המהפכה הבאה בקרנות ריט
עתיד קרנות הריט צפוי להיות מעוצב על ידי מספר מגמות טכנולוגיות וחברתיות:
טכנולוגיה ו"בניינים חכמים": הטמעת טכנולוגיות מתקדמות בנכסים (IoT, AI, ניהול אנרגיה חכם) משפרת את היעילות התפעולית, מפחיתה עלויות ומגדילה את האטרקטיביות של הנכס. קרנות ריט שמשכילות לאמץ טכנולוגיות אלו ייהנו מיתרון תחרותי.
קיימות (ESG): משקיעים ורגולטורים דורשים יותר ויותר התחשבות בגורמי סביבה, חברה וממשל תאגידי. בנייה ירוקה, שימוש באנרגיה מתחדשת וניהול אתי של הנכסים הופכים לגורם מכריע בהחלטות השקעה.
נכסים דיגיטליים: הצמיחה בנכסים דיגיטליים – מרכזי נתונים, אנטנות סלולריות, ותשתיות רשת. עם התפתחות רשתות 5G והתרחבות השימוש בבינטלגנציה מלאכותית, הביקוש לתשתיות דיגיטליות צפוי לגדול באופן דרמטי.
מה צריך לדעת לפני שמשקיעים?
לפני שמשקיעים בקרנות ריט, חשוב להבין שמדובר בגופים ציבוריים המחויבים לשקיפות, אך האחריות לבדיקה עצמאית חלה על המשקיע. אחד הגורמים הקריטיים להצלחת הקרן הוא איכות הניהול – חשוב לבדוק מי מנהל אותה, מה ניסיונו, ובאיזה סוגי נדל"ן היא מתמקדת. ניהול מקצועי ושיקול דעת השקעותי הם תנאי בסיסי להצלחה.
בנוסף, חשוב לבחון את תשואות הקרן לאורך זמן – הן בשנים האחרונות והן בתקופה האחרונה – כדי לזהות יציבות ומגמה חיובית. ניתוח זה יסייע להבין את כיוונה העתידי של הקרן.
אספקט חשוב נוסף הוא ניהול סיכונים. קרן ריט איכותית תפזר את השקעותיה בין מספר נכסים ואזורים, ותעבוד מול יזמים מנוסים ותחת בטחונות מספקים. פיזור רחב ובדיקות מוקפדות מגנים על המשקיעים במקרה של משבר נקודתי.
קרנות ריט מציעות חלופה חכמה, נזילה ונגישה להשקעה בנדל"ן – כזו שמתאימה למציאות הכלכלית החדשה שבה רכישת דירה הפכה למעמסה כלכלית כבדה. במקום להעמיס על עצמכם משכנתאות יקרות, סיכונים תפעוליים והתמודדות עם שוכרים או תחזוקה, ניתן להשקיע בסל מגוון של נכסי נדל"ן מניב באמצעות קרן ריט וליהנות מחשיפה לתשואה, מדיבידנד קבוע, ומניהול מקצועי – וכל זאת תוך שמירה על גמישות ופיזור סיכונים. כששוק הדיור נעשה צפוף, יקר וחסר ודאות, ייתכן כי קרנות ריט יכולות לספק למשקיעים את מה שהנדל"ן הפיזי כבר לא מסוגל להציע בביטחון: שקט נפשי, נזילות, ופוטנציאל לתשואה ראויה.
גיא נתן חי את עולם המאקרו כלכלה, הפיננסים, ושוק ההון למעלה משמונה שנים. גיא הוא הבעלים של חברת גיא נתן בע''מ העוסקת בליווי פיננסי ובהכשרת משקיעי ערך, ובנוסף הוא הבעלים של קרן הגידור Valley. יוצר הפודקאסט המצליח ''מפת החום'' שבו מתארחים מדי שבוע בכירי המשק הישראלי, המתעסקים בתחומי הכלכלה. ניתן לעקוב אחריו בערוץ האינסטגרם ובאתר האינטרנט שלו.
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
