ענף הנדל"ן למגורים הוא אחד הענפים המשמעותיים בבורסה המקומית, לכל הפחות מבחינת כמות של חברות נסחרות. בשנתיים האחרונות, על אף המיתון ברכישת דירות בישראל , ראינו חברות נדל"ן למגורים רבות מנפיקות בבורסה המקומית – הן הנפקות חדשות של אג"ח והן של אקוויטי. הדבר משקף ציפייה מסוימת של שוק ההון בדבר התאוששות בענף עם ירידת הריבית והחזרה לשגרה עם ההיחלשות של הלחימה.
את פעילות הייזום למגורים ניתן לחלק בצורה גסה לשני סוגים – האחד, רכישת קרקע וייזום של פרויקט. זה סוג פעילות שככלל דורש יותר הון עצמי, יותר מימון מבנקים או אג"ח, כאשר גם תקופת הבנייה ארוכה יותר. מנגד, הרווחיות הכוללת בדרך כלל יותר גבוהה, כדי לפצות על המח"מ הגבוה יותר של ההשקעה לצד הסיכונים הטמונים בהקצאה משמעותית של הון.
הסוג השני הוא ייזום של פרויקט התחדשות עירונית ו/או הסכם קומבינציה. במסגרת סוג הפעילות הזה, היזם מתחייב לתת לבעלי יחידות הדיור טרום הפרויקט, או לבעלי הקרקע חלק מסוים מתמורות הפרויקט, , או קבלת יחידות דיור לבעלי הקרקע המקוריים.. בעלי הדירות או בעל הקרקע מרוויחים מיזם שמקדם את הפרויקט ודואג למימון, לאישורים וכו'. היזם מצידו לא נדרש לשים הון בהיקף משמעותי אל מול החלופה של רכישת קרקע דומה, אך גם הרווחיות הכוללת שלו בפרויקט מתונה יותר.
קבוצת גבאי – חוות המומחה מדברת על כ-22.5 מיליון שקלים, האם ההפרשה מספקת?
קבוצת גבאי, שהנפיקה אג"ח לראשונה לפני כשנתיים וחצי, ולאחר מכן גם ביצעה הנפקת מניות – דיווחה בתשקיף על פרויקט ברחוב ארבר 13 בתל אביב. מדובר בפרויקט עם 56 דירות, שבמועד התשקיף כבר היה לאחר סיום בנייה ומסירת הדירות כאשר נותרה בפרויקט דירה אחת לא מכורה. גבאי דיווחה על רווחיות של כ-35% בפרויקט (על בסיס הרווחיות ביחידות הדיור נכון למועד התשקיף).
הפרויקט נבנה על קרקע של מוכר, שבתמורה לכך שקבוצת גבאי שילמה לו סכום שהיווה מקדמה, והתחייבה לקדם את בניית הפרויקט והגדלת כמות יחידות הדיור, הוא נתן לה את הקרקע. בתמורה, הוא היה אמור להיות זכאי לפי ההסכם לכל ההכנסות שמעבר לרווחיות של -16% בפרויקט.
גבאי לא שילמו למוכר הקרקע דבר (למעט המקדמה) ובלית ברירה המוכר הגיש תביעה נגד גבאי. בית המשפט מינה מומחה לבדוק את נתוני הפרויקט ולפי חוות דעת המומחה בתיק הרווחיות בפרויקט עמדה על כ-38.2 מיליון שקלים, המהווה רווחיות של 39.49% על העלויות. במילים אחרות, הרווחיות של מעל ל-16% עומדת על כ-22.5 מיליון שקלים, לפני הצמדה וריבית.
מאידך גבאי הן בתשקיף והן בדוחות הכספיים כתבה כי היא ביצעה הפרשה על בסיס הערכות של היועצים המשפטיים, אבל נכון לדוחות השנתיים לשנת 2025 סך כל ההפרשות של החברה לכל התביעות נגדה עומדות על כ-4.4 מיליון שקלים. מדובר על פער משמעותי בין הדיווחים של גבאי לציבור המשקיעים לבין חוות דעת מומחה אובייקטיבי שמונה על ידי בית משפט. האינטרס הכלכלי-חשבונאי של גבאי הוא להתעלם מקביעת המומחה כמובן, אבל נשאלת השאלה האם על בסיס החשבונאות (בין היתר הגדרת probable בתקן IAS37). ככל הנראה, יתכן, שהדוחות של גבאי לא משקפים את מצבה הכספי שלה בהקשר לתביעה זו.
יתכן גם שהדבר מעיד על תופעה רחבה בענף הנדל"ן למגורים בהקשר להפרשות הנדרשות בכל הקשור לפרויקטי נדל"ן למגורים.
גלעד מנדל הינו חוקר ניירות ערך, יועץ לחברות בורסאיות ומוביל בתחום האנליזה החשבונאית בעבור קרנות אופורטוניסטיות. בעבר ניהל תיקי נוסטרו בהיקף מיליארדי שקלים והינו המנהל של קהילת המשקיעים השקעבורסה. אין בנכתב המלצה לפעול בניירות ערך, וכל העושה זאת – עושה כן על אחריותו הבלעדית. האמור אינו מחליף התייעצות עם יועץ השקעות מוסמך.
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
