בשנים האחרונות הפכה ההתחדשות העירונית לסיפור ההצלחה הגדול ביותר של ענף הנדל"ן בישראל כאשר שכונות שלמות עוברות מתיחת פנים, מאות בניינים ישנים נהרסים לטובת מגדלים חדשים, ומספר יחידות הדיור המאושרות מגיע לשיאים שלא נראו כאן מעולם.
על פניו נדמה שמדובר בדיוק בפתרון שעליו דיברו במשך שנים, הגדלת היצע הדיור בלי להשתלט על שטחים פתוחים, חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, שיפור התשתיות העירוניות והזרמת מיליארדי שקלים למשק דרך פעילות ענפה של חברות הבנייה.
אלא שמתחת לנתונים המרשימים מסתתרת מציאות מורכבת הרבה יותר, משום שבזמן שהמערכת מתגאה בשיאי תכנון ובאלפי דירות חדשות, זוגות צעירים רבים מרגישים דווקא שהסיכוי שלהם לרכוש דירה הולך ומתרחק.
הפרדוקס הזה מעלה שאלה שמדינת ישראל תצטרך להתמודד איתה בשנים הקרובות, האם אנחנו בכלל מודדים את ההצלחה במדדים הנכונים?
ההתחדשות העירונית הפכה ממדיניות דיור למנוע הצמיחה של הענף
לפני שני עשורים נתפסה ההתחדשות העירונית ככלי נקודתי שנועד להתמודד עם מבנים ישנים ומסוכנים, אולם כיום היא הפכה לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של ענף הבנייה הישראלי.
לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנת 2025 אושרו למעלה מ-100 אלף יחידות דיור במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א, ולראשונה היוו תוכניות אלה יותר ממחצית מכלל יחידות הדיור שאושרו במערכת התכנון.
הגידול הזה אינו מקרי.
בשנת 2010 אושרו פחות מ-2,000 יחידות דיור במסגרת תוכניות פינוי-בינוי, בעוד שב־2025 כבר מדובר בכמעט 76 אלף יחידות דיור וב-186 תוכניות שאושרו.
במילים אחרות, בתוך חמש עשרה שנים היקף הפעילות גדל עשרות מונים, וההתחדשות העירונית עברה ממסלול תכנוני משלים לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של ענף הנדל"ן בישראל.
גם שוק ההון מבין היטב את השינוי, ולכן החברות הציבוריות הגדולות הפכו את ההתחדשות העירונית לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים שלהן.
חברות כמו אאורה, ישראל קנדה, אקרו נדל"ן וי.ח. דמרי מחזיקות כיום צבר של עשרות אלפי יחידות דיור בשלבי תכנון וביצוע, והמשקיעים כבר מתמחרים את הפוטנציאל העתידי הגלום בפרויקטים האלה.
למעשה, מי שמחזיק במלאי גדול של פרויקטים במרכז הארץ מחזיק גם בנכס אסטרטגי לשנים הבאות, משום שבישראל של היום הקרקע הפנויה הפכה למשאב נדיר יותר מההון עצמו.
כאשר הממשלה מציגה את הצלחת ההתחדשות העירונית, היא מתמקדת בדרך כלל במספר התוכניות שאושרו או במספר יחידות הדיור שנוספו למערכת התכנון.
אלה נתונים חשובים אך הם אינם מספרים את הסיפור כולו, משום שאישור תוכנית אינו שווה לדירה שניתן להיכנס אליה.
בפועל, פרויקט פינוי-בינוי ממוצע בישראל עשוי להימשך בין שמונה לחמש עשרה שנים, החל מהחתמת הדיירים, דרך הליכי התכנון וההתנגדויות ועד לקבלת היתר בנייה, ביצוע העבודות ואכלוס הפרויקט. המשמעות היא שחלק גדול מהדירות שמופיעות כיום בסטטיסטיקה עדיין לא משפיעות על ההיצע הזמין בשוק, ולכן גם אינן מייצרות לחץ אמיתי על המחירים בטווח הקצר.
כאן בדיוק נולד הפער שבין תחושת ההצלחה של המערכת לבין התחושה של הציבור.
המדינה מודדת תכנון, בעוד שהמשפחה הצעירה מודדת את השאלה הפשוטה ביותר שהיא האם היא מסוגלת לקנות דירה היום.
הבעיה כבר אינה כמה דירות בונים, אלא מי בכלל מסוגל לקנות אותן
במשך כמעט שני עשורים הדיון הציבורי סביב שוק הדיור בישראל התנהל סביב שאלה אחת בלבד, האם המדינה מצליחה לייצר מספיק יחידות דיור כדי לעמוד בקצב גידול האוכלוסייה, כאשר ממשלות התחלפו, תוכניות לאומיות הושקו ויעדי בנייה עודכנו פעם אחר פעם מתוך הנחה שהגדלת ההיצע תוביל בסופו של דבר גם לירידת מחירים.
אלא שכיום, לאחר שנים של הרחבת התכנון והאצה משמעותית בהתחדשות העירונית, מתחילה להתברר תמונה מורכבת יותר, משום שגם כאשר מספר יחידות הדיור המאושרות נמצא ברמות שיא, יכולת הרכישה של משקי הבית ממשיכה להישחק.
מחירה הממוצע של דירה בישראל כבר חצה את רף 2.3 מיליון השקלים, בעוד שבאזורי הביקוש ובמיוחד בפרויקטים חדשים של פינוי-בינוי במרכז הארץ, מחירי דירות ארבעה וחמישה חדרים נעים לא פעם בין 3.5 ל-5 מיליון שקלים.
המשמעות הכלכלית דרמטית, משום שזוג צעיר המבקש לרכוש דירה במחיר של ארבעה מיליון שקלים נדרש להעמיד הון עצמי של כמיליון שקלים לפחות, עוד לפני מס רכישה במקרים הרלוונטיים, שכר טרחת עורך דין, עלויות מעבר, ריהוט ושאר ההוצאות הנלוות.
במציאות שבה השכר הממוצע במשק רחוק מלהדביק את קצב העלייה במחירי הנדל"ן, הדרישה הזו הופכת את הדירה הראשונה לחלום שהולך ומתרחק עבור חלקים גדלים ממעמד הביניים.
דווקא המדינה נהנית מהמשך עליית המחירים
כאן נכנסת לתמונה נקודה שכמעט אינה זוכה לדיון ציבורי, אף שהיא עומדת בלב המודל הכלכלי של שוק הדיור הישראלי.
בכל פעם שמחירי הדירות עולים, גם הכנסות המדינה גדלות כמעט באופן אוטומטי, משום שהן נשענות על שורת מקורות הכנסה הקשורים ישירות לערך העסקאות.
מע"מ על דירות חדשות, מס רכישה, מס שבח, היטלי השבחה, הכנסות רשות מקרקעי ישראל ממכרזי קרקע ואגרות שונות, כולם מושפעים במידה כזו או אחרת מרמת המחירים בשוק.
אין משמעות הדבר שלמדינה יש אינטרס מוצהר להעלות את מחירי הדירות, אולם קשה להתעלם מהעובדה שהכנסותיה גדלות כאשר השוק מתייקר.
זהו מתח מובנה בין היעד הציבורי של שיפור נגישות הדיור לבין המציאות הפיסקלית, שבה נדל"ן הפך לאחד ממקורות ההכנסה המשמעותיים של הקופה הציבורית. ככל שמחירי הקרקע עולים והיקף העסקאות גדל, כך גם גדל התמריץ לשמר מערכת שמייצרת הכנסות גבוהות, גם אם התוצאה היא שחלק מהציבור מתקשה יותר ויותר להיכנס לשוק.
זוהי אחת הסיבות לכך שמשבר הדיור בישראל אינו רק בעיה של תכנון או של בירוקרטיה, אלא גם שאלה של תמריצים.
כל עוד מרבית השחקנים במערכת נהנים משוק יקר, יהיה קשה הרבה יותר לייצר מהלך שיוביל לירידת מחירים משמעותית.
אחת הטעויות המרכזיות בשיח על התחדשות עירונית היא ההתייחסות ליחידות דיור מאושרות כאילו הן כבר חלק מההיצע.
בפועל קיים פער משמעותי בין תוכנית שאושרה לבין דירה שנמסרה, משום שכל פרויקט עובר שרשרת ארוכה של חתימות דיירים, תכנון מפורט, התנגדויות, היתרי בנייה, מימון וביצוע.
ככל שהפרויקט גדול ומורכב יותר כך גם גדלה הרגישות לעיכובים, במיוחד בערים צפופות שבהן נדרש לשדרג במקביל כבישים, מוסדות חינוך, תשתיות ביוב ותחבורה ציבורית.
לכן גם נתון מרשים של עשרות אלפי יחידות דיור מאושרות אינו מבטיח שוק נגיש יותר בשנים הקרובות. המדינה יכולה לשבור שיאי תכנון ובאותו זמן להישאר עם קצב ביצוע איטי, מלאי נמוך של דירות מוכנות ולחץ מתמשך על המחירים.
הפער הזה מסביר מדוע הציבור שומע שוב ושוב על תוכניות ענק אבל אינו מרגיש שינוי אמיתי במחיר או בזמינות.
גם הפיזור הגיאוגרפי של הפרויקטים חשוב להבנת התמונה, משום שההתחדשות העירונית משתלמת בעיקר באזורים שבהם ערך הקרקע גבוה.
במרכז הארץ יזם יכול לממן את הריסת הבניין הישן, בניית הדירות החדשות ותמורות לבעלי הנכסים באמצעות מכירת הדירות הנוספות במחיר גבוה.
בפריפריה המודל הזה לעיתים אינו כלכלי, ולכן דווקא המקומות שבהם נדרש חיזוק עירוני עמוק נשארים מאחור.
התוצאה היא שמרבית הצמיחה מתרחשת באזורים שבהם המחירים כבר גבוהים, בעוד שהיצע חדש וזול כמעט אינו נוצר.
כך ההתחדשות העירונית משפרת את איכות הדיור ואת עמידות המבנים, אבל אינה בהכרח מייצרת אלטרנטיבה נגישה לצעירים. היא מחדשת את המלאי הקיים ומגדילה את ערכו, אך לעיתים גם מקבעת את הפער בין המרכז לבין שאר המדינה.
הרתשים מטה מציג לכם את תוכניות הבנייה שאושרו בחלוקה לפי מחוזות בהם תראו שרוב האישורים הם במרכז, ובפרט בתל אביב.
לא כל הצלחה תכנונית היא הצלחה חברתית
ההתחדשות העירונית מספקת למדינה יתרונות ברורים, משום שהיא מוסיפה יחידות דיור בלי להרחיב את גבולות הערים ומשדרגת מבנים ישנים בלי לפנות שטחים פתוחים.
גם הרשויות המקומיות נהנות משכונות חדשות ומאוכלוסייה חזקה יותר, בעוד בעלי הדירות מקבלים נכס חדש שערכו גבוה משמעותית מהנכס הישן. מבחינה כלכלית ותכנונית זהו מנגנון יעיל מאוד.
אבל מבחינה חברתית התמונה מורכבת יותר, משום שהדירות החדשות שנמכרות בשוק החופשי מכוונות בדרך כלל לרוכשים בעלי יכולת גבוהה.
כאשר כל דירה נוספת בפרויקט מתומחרת בהתאם למחירי האזור, ההיצע אמנם גדל אבל פלח האוכלוסייה שיכול לרכוש אותו נשאר מצומצם.
הטבלה מטה מראה שמבחינת מערכת התכנון, שנת 2025 הייתה שנת שיא. היעדים הממשלתיים אכן הושגו ואף נעקפו בפער משמעותי, הן במספר יחידות הדיור שאושרו והן במספר היתרי הבנייה שניתנו.
אלא שהנתונים האלה גם מחדדים את אחת השאלות המרכזיות של שוק הדיור כיום: אם מערכת התכנון מצליחה כל כך, מדוע הציבור עדיין מתקשה להרגיש את השינוי?
שנת 2025 הייתה שנת שיא
(מקור: דו״ח התחדשות עירונית לשנת 2025)
הצלחה תכנונית אינה בהכרח הצלחה כלכלית.
העובדה שהמדינה הצליחה לעקוף את יעדיה בכמעט פי שלושה, אינה משנה את העובדה שמחירי הדירות נותרו גבוהים, ההון העצמי ממשיך להוות חסם מרכזי, וזוגות צעירים רבים עדיין מתקשים להיכנס לשוק.
במילים אחרות, המערכת מודדת הצלחה באמצעות מספר יחידות דיור, בעוד שהציבור מודד אותה באמצעות היכולת לקנות אחת.
הגיע הזמן לשנות את מדד ההצלחה.
אם המדינה תמשיך למדוד הצלחה רק לפי מספר התוכניות וההיתרים, היא תמשיך לקבל תמונה חלקית מאוד.
המדדים החשובים באמת צריכים לבחון את היכולת של משקי הבית לחיות בעיר ולא רק את היכולת של ועדות התכנון לאשר בנייה.
גיל רכישת דירה ראשונה, שיעור הבעלות בקרב צעירים, היקף ההון העצמי הנדרש ואחוז ההכנסה שמופנה לדיור צריכים להפוך לחלק קבוע מהערכת המדיניות.
שינוי המדדים ישנה גם את סדרי העדיפויות, משום שמערכת שנמדדת על נגישות תידרש לפתח כלים שונים ממערכת שנמדדת על צפיפות.
במקום לתגמל רק על תוספת יחידות דיור יהיה צורך לתגמל גם על יצירת דירות קטנות יותר, שכירות ארוכת טווח ומנגנוני דיור בר השגה.
רק כאשר המדידה תשתנה יהיה אפשר לדעת אם ההתחדשות העירונית משפרת את חיי הציבור ולא רק את דוחות התכנון.
הפתרון אינו לעצור את ההתחדשות אלא לשנות את המודל
ההתחדשות העירונית צריכה להמשיך ואף להתרחב, משום שהיא חיונית לבטיחות המבנים ולחידוש מרכזי הערים ועם זאת, בכל מתחם גדול ניתן לקבוע שחלק מהדירות ייועדו לרוכשי דירה ראשונה או לשכירות ארוכת טווח במחיר מפוקח.
במקביל אפשר להעניק זכויות בנייה נוספות ליזמים שמתחייבים לייצר דירות נגישות, במקום לתגמל אותם רק על הגדלת מספר הקומות והיחידות.
גם המדינה יכולה להשתמש בחלק מההכנסות שהיא מקבלת משוק הנדל"ן כדי לסבסד תשתיות בפרויקטים שבהם הרווחיות נמוכה יותר.
מהלך כזה יכול להרחיב את ההתחדשות גם לערי הפריפריה ולהקטין את התלות בערכי קרקע גבוהים, כך המודל לא יישען רק על כדאיות יזמית נקודתית אלא גם על יעד לאומי של חיזוק ערים והרחבת הנגישות לדיור.
ההתחדשות העירונית היא אחת ההצלחות הגדולות של ענף הנדל״ן הישראלי, משום שהיא מחברת בין צורך בטיחותי, אינטרס כלכלי ושדרוג ממשי של המרחב העירוני.
היא מייצרת ערך למדינה, לרשויות, ליזמים ולבעלי הדירות הוותיקים, ובמקרים רבים גם משפרת את איכות החיים של שכונות שלמות, אבל כל עוד הדירות החדשות נמכרות במחירים שאינם נגישים לרוב הצעירים, ההתחדשות העירונית אינה יכולה להיחשב פתרון מלא למשבר הדיור.
היא מגדילה את ההיצע, אך לא בהכרח מרחיבה את מספר האנשים שיכולים להשתתף בו, ולכן הפער בין הצלחה תכנונית להצלחה חברתית ממשיך לגדול.
בסופו של דבר, הצלחה אמיתית לא תימדד במספר המגדלים שהוקמו או במספר יחידות הדיור שאושרו, אלא במספר המשפחות שהצליחו למצוא בהם בית יציב.
כל עוד זוג צעיר מביט בפרויקט חדש שנבנה בעיר שבה גדל ומבין שאין לו סיכוי לרכוש בו דירה, משבר הדיור עדיין כאן, גם כאשר הנתונים מספרים סיפור של שיאים.
ההתחדשות העירונית יכולה להפוך לחלק מרכזי מהפתרון, אבל רק כאשר המדינה תפסיק לשאול כמה דירות אושרו, ותתחיל לשאול מי באמת מסוגל לגור בהן.
השלב הבא של ההתחדשות העירונית
השלב הבא לא ייבחן רק ביכולת להוציא עוד תוכניות לדרך, אלא ביכולת לחבר בין תכנון, תחבורה, תעסוקה ומחיר.
פרויקט שמוסיף אלפי דירות בלי לייצר נגישות אמיתית לשוק העבודה, בלי תחבורה יעילה ובלי התאמה ליכולת הכלכלית של משקי הבית, עלול להפוך לעוד הישג סטטיסטי שאינו משנה את המציאות.
המדיניות הנכונה צריכה לעבור מניהול של מלאי דירות לניהול של חיי עיר, משום שדיור אינו מוצר מבודד אלא חלק ממערכת שלמה שקובעת היכן אנשים יכולים לחיות, לעבוד ולהקים משפחה.
זו גם ההכרעה הכלכלית שמונחת כעת בפני המדינה, האם להשתמש בהתחדשות העירונית ככלי להשבחת נכסים בלבד או להפוך אותה למנגנון שמצמצם פערים ומרחיב הזדמנויות.
אם המודל יישאר תלוי רק בערך הקרקע וברווחיות היזם, הוא ימשיך לעבוד היטב בעיקר באזורים החזקים,
אם המדינה תדע לתמרץ גם נגישות, שכירות יציבה ופיתוח אזורים חלשים, ההתחדשות העירונית תוכל להפוך מסיפור הצלחה של הענף לסיפור הצלחה של המשק כולו.
גיא נתן, מנכ"ל ומייסד של גיא נתן בע"מ, מנהל קרן הגידור Valley, כותב פיננסי ב־Ynet Capital, עיתון "בשבע" ואתר ספונסר, מרצה ומנחה פודקאסט "מפת החום", פאנליסט כלכלה שבועי בערוץ הכלכלה (10) תוכנית "תל אביב – ניו יורק" ואורח קבוע בתוכנית "היום שהיה" בערוץ 13
אין לחברת ידיעות תקשורת בע״מ, לאתר ynet או לחברת המברקה פתרונות תקשורת בע״מ זיקה כלשהי לתוכן במובן של ניגוד עניינים או של עניין מיוחד. הכתוב אינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות במידע בסקירה זו כעובדתי או כמכלול כל המידע הידוע, ולכן אין להסתמך על הכתוב בה ככזה.
