הראיון הזה נערך בשבוע שבו אלף ישראלים נשארו שוב תקועים על ספינת הנופש שלהם שעגנה בכרתים בגלל הפגנה סוערת של פרו-פלסטינים. ברקע התקרית הזו, לכידן דהרי יש הבטחה מיד בתחילת השיחה: "דגל ישראל יתנוסס בגאווה במרינה המפורסמת של רודוס, ומזוזות ייקבעו במשקופים, זאת בשורה". ודהרי בהחלט בעמדה לקיים את ההבטחה הזו: הוא מבעליה החדשים של המרינה ברודוס שעברה החודש לידיים ישראליות. דהרי, מבעלי "ישפרו" — חברת הנדל"ן המניב מהגדולות בארץ ששווי נכסיה כ-3.5 מיליארד שקל ושהכנסותיה משכירות נאמדות בכ-230 מיליון שקל בשנה — יודע היטב שאין צירוף יותר סקסי, מעסקה שמערבת ים, יאכטות, וילה על הגלים ואי יווני. כל המרכיבים של חלום ישראלי רטוב, תרתי משמע. ישפרו דיווחה לאחרונה כי יחד עם שותפים ישראלים רכשה את מלוא הבעלות על המרינה תמורת 200 מיליון שקל.
"למיטב ידיעתי אין היום אף ישראלי שיש לו מרינה, אולי נמל, אבל לא מרינה", אומר דהרי. המרינה ברודוס משתרעת על 260 דונם, מתוכם 150 דונם ביבשה עם היתרים לפיתוח אגרסיבי, שיצריך השקעה נוספת בסך של כ-200 מיליון שקל. בתכנון: הקמת שני מלונות פאר שיופעלו על ידי רשת בינלאומית, מועדון יאכטות שיכלול 40 סוויטות מפוארות, מרכז מסחרי יוקרתי עם חנויות ומסעדות על שטח של 28 אלף מ"ר ובניית שלושה מגדלי מגורים שיכללו 350 דירות, מסטודיו ועד פנטהאוזים. בנוסף ייבנו 22 וילות על קו המים, כשבין הבתים לגלים, "תגשר" בריכת אינפיניטי מטורפת ואולי גם קזינו: דהרי מסביר שאם החברה שתיקח על עצמה את הפעלת המלון, תרצה להפעיל בו קזינו — "זה אפשרי".
כיום במרינה יש 380 נקודות עגינה (20% מהשוכרים הם בעלי יאכטות ישראלים), והן יוגדלו ל-620. דהרי ושותפו בישפרו מזה 17 שנה, ירון אדיב, רכשו 42.5% מהמרינה וצירפו אליהם שותפים-חברים: הנדל"ניסט ירון נאור ובן דודו התעשיין מני שלם, שרכשו 42.5% נוספים. דהרי, אדיב ונאור הם שכנים מכפר שמריהו ויאכטונרים, כולל מני שגר בקיסריה.
יאכטה במיליוני יורו
אדיב עבר ל"כפר", כפי שהם מכנים אותו, ב-2023 כשרכש תמורת 15 מיליון שקל וילת יוקרה שמשתרעת על שטח של 1.8 דונם, מגרושתו של יזם הנדל"ן דוד סבן ברקאי, שהסתבך בחובות. היאכטה של אדיב שעוגנת ביוון נחשבת מהמפוארות שקיימות בשוק: אורכה 43 מטר והיא בעלת שתי קומות. יאכטות מסוגה מוערכות במחיר דו-ספרתי במיליוני יורו.
העסקה המתוקשרת הזו, גם בגלל שמדובר במיקום מרכזי באחד האיים האהובים על הישראלים וגם בגלל ההפגנות הפרו-פלסטיניות ביוון, העלתה את דהרי ואדיב לכותרות הכלכליות בימים האחרונים. עשרות אלפי ישראלים מבקרים ברודוס מדי שנה וכמעט כולם עוברים בשלב כלשהו בטיול במרינה המרכזית שממוקמת בסמוך לנמל המפורסם של רודוס ולעיר העתיקה. "מאז פרסום העסקה מתקשרים אלינו מלא ישראלים ואומרים לי: 'תרשום אותנו'", מספר אדיב. "כולם מתים לבתים כאלו. הפרויקט כולו יסתיים בעוד חמש שנים וכבר יש לנו רשימת המתנה". מתברר שמרינה היום היא מצרך מבוקש, קודם כל אצל היאכטונרים, שגם הם סובלים ממצוקת חניה, במיוחד באגן הים התיכון. מחירי העגינה מזנקים בהתאם.
דהרי: "כל שנה מתווספות כאלף יאכטות חדשות, שצריך לאחסן אותן, אבל לא בונים מרינות חדשות כי עלות בנייה של מרינה נאמדת במיליארדים. באגן הים התיכון יש מחסור בנקודות עגינה ליאכטות. בשלוש השנים האחרונות האחרונות מחיר העגינה עולה ברציפות".
על איזה סכומים מדובר?
"עלות חניה חודשית במרינה ליאכטה נעה בין 2,500 ל-5,000 יורו, תלוי כמובן בגודל של היאכטה".
כמה תעלה דירה בפרויקט?
אדיב: "מחיר דירה יעלה מ-12,000 יורו למ"ר ועד 20,000 יורו למ"ר לווילה. הדירות ייבנו בסטנדרט גבוה: חדרי כושר, ספא, בריכה וכו'. קהל היעד שלנו הוא גם זרים כמובן ושכרנו חברת שיווק שמתמחה בתחום. מה שטוב ברודוס שהמרחק מישראל הוא שעה וקצת טיסה בלבד, כמעט כמו טיסה לאילת. זה עדיף על לפקדה, שרחוקה עוד כמה שעות מאתונה. לדעתי, ביוון אם אתה קונה בית, חובה שהוא יהיה בנגישות לשדה התעופה, ללא צורך במעבורת ימית. המרינה שלנו במקום פצצה — 3 דקות הליכה ממרכז העיר, כ-20 דקות משדה התעופה של רודוס".
ישפרו היא חברת נדלן מניב ש-70% מהפעילות שלה בתחום המרכזים הלוגיסטיים שזוכים לביקושים גדולים מאז הזינוק בקניות באונליין. מאז המלחמה נוצר גם צורך להתרחבות של מתחמי התעשיות הביטחוניות שגם שם אתם פעילים. מה פתאום מרינה?
דהרי: "גם מרינה זה נדל"ן מניב. אבל בניגוד לקניונים, שם אתה צריך לתת לשוכרים מיזוג אוויר, עיצוב, לדאוג לתנועת קונים — במרינה אני נותן רק מים וחבל. אנחנו משתדלים לחשוב כל הזמן מחוץ לקופסה: לחפש נדל"ן מניב לא רק בבלוקים, במיוחד בתקופה שהריבית גבוהה ופוגעת בתשואות. בדקנו ובשלוש השנים האחרונות מחיר העגינה עלה ב-70% והתחזית שיעלה בשנתיים הקרובות בעוד 40%. אנחנו בודקים כעת עסקה דומה גם בקרואטיה".
אדיב: "בצעירותי למדתי במבואות ים במכמורת במגמת חובלים, כל החיים הייתי איש של ים ויאכטות ולטשתי עינים למרינות. בתכלס, אתה מוכר חניה בים, זה עסק טוב. שוק המרינות בעולם בצמיחה ואין מספיק מקום. במרינה בהרצליה גם אם תרצי לחנות אין מקום. בכלל בארץ במרינות יש רק סירות קטנות. היאכטה שלי גדולה, 43 מטר, ועוגנת בחו"ל".
דהרי: "אם הייתי רוצה אני יכול כבר עכשיו להחזיר את ההשקעה, רק מלגבות מראש דמי השכרה לטווח ארוך של כ-10 שנים ל-200 נקודות העגינה. אבל ההכנסות של המרינה הם לא רק עבור חניה, אלא מכל שירות נוסף כמו השימוש במים ובחשמל שאני מאפשר בחיבור ליאכטה, פינוי אשפה וכו'. במרינה פועלת גם תחנת דלק, מוסך ליאכטות — הכל בתשלום. כל חברת שירותי תחזוקה חיצונית שנכנסת להעניק שירותים ליאכטה משלמת לנו 10% עמלה. אנחנו מצידנו מספקים שמירה ואבטחה של המקום, כל השטח מרושת מצלמות, אנחנו שומרים על מים צלולים שלא מסריחים. את האחזקה של המרינה מסרנו לחברה מתמחה חיצונית, השבוע החלפנו את מנכ"ל המרינה ובנדל"ן אנחנו מטפלים. הרווח הגדול יהיה מפיתוח הנדל"ן שמסביב למרינה, אנחנו יודעים להשביח הכי טוב, יש לנו הערכת שווי של שמאי מקומי, שמעריך כבר עכשיו את שווייה של המרינה במיליארד שקל".
"סיימנו בדקה ה-90"
את פריצת הדרך עשו דהרי ואדיב לפני 17 שנה כשרכשו את חברת הנדל"ן "תנופורט" מידי איש העסקים אליעזר פישמן שנקלע לחובות אחרי ההימור הכושל על הלירה הטורקית. דהרי, 47, נשוי פלוס ארבעה, גדל בנתניה לאב סוחר נדל"ן ואת התחום לדבריו נשם מגיל קטן. בצעירותו החל ברכישת דירות בשכונות ממעמד סוציו-אקונומי נמוך ושיפוצן. את המשכנתה החזיר באמצעות דמי השכירות. בגיל 25 עלה ליגה, מכר את הדירות ורכש מגרש תעשייה בנתניה שהסב את ייעודו. אדיב, יליד חדרה, 49, נשוי פלוס שלושה, הגיע מתחום שונה. הוא ואחיו הקימו לפני 25 שנה מפעל קטן למגבונים לחים, תחבושות היגייניות וחיתולים למבוגרים, שגדל והפך למפעל DPL שייצר, בין היתר, עבור רשתות ענק כמו וולמארט, קרפור וכו'.
ב-2003 הם רכשו את מפעל "טפנוקים" לחיתולים חד-פעמיים של קיבוץ עמיר שנקלע לקשיים — תמורת 5.7 מיליון שקל. בהמשך מיתגו מחדש את המפעל תחת השם "בייביסיטר", שייצר חיתולים במחיר נמוך משמעותית ממוצרי היבוא בתחום. רמי לוי היה הראשון למכור את המוצר בסניפיו. ב-2015 מכרו, תמורת 100 מיליון שקל, 80% מהחברה לניאופרם, חברת יבוא התרופות של איש העסקים דוד פורר, מבעלי השליטה בבזק.
אדיב: "היו הרבה חברות מכל העולם שהתחרו נגדנו על רכישת המרינה, החלטתי שאני הולך עם הבעלים על הפן האישי. הוא גם יאכטונר כמונו, נפגשנו באתונה, הוא בא אליי לסירה, הפכתי הכל לחברי, עשינו פגישות לתוך הלילה"
בהמשך אדיב פרש והחל לעסוק בנדל"ן, בעיקר פיתוח פארקי תעשייה. את דהרי הוא הכיר בעסקת נדל"ן שעשו ביחד, שהפכה לחברות ולשותפות. השניים שמעידים על עצמם שהם קונים "רק במחיר הזדמנות", אמרו אז: "הבנו שתנופורט היא מטמון שניתן לפיתוח". ב-2020 היכו שנית ורכשו את חברת הנדל"ן המניב "ישפרו", המתמחה במרכזים מסחרים, לפי שווי של 2.1 מיליארד שקל מידי אדוארדו אלשטיין. לאחר הקנייה השניים מיזגו את תנופורט וישפרו. החברה אינה נסחרת בבורסה אבל גייסה הון באמצעות אג"ח. בתחילת 2024 גייסה מהציבור חוב של כמיליארד שקל, כנגד שעבוד נכסים, והפכה ל"חברה מדווחת" שתוצאותיה מתפרסמות לציבור. ישפרו-תנופורט נחשבת כיום לאחת מחמש חברות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל. השניים מעידים כי הם מתכננים הנפקה לציבור.
"כיום", אומר אדיב, "השווי של ישפרו עומד על 8.3 מיליארד שקל. עסקת המרינה צפויה להוסיף לשווי עוד מיליארד שקל". ישפרו הפכה את בעליה למיליונרים כבדים, לפחות על הנייר. בת-המצווה שערך לפני שנתיים דהרי לבתו במלון קמפינסקי בתל-אביב הוערכה במדורי הרכילות במיליון שקל: הופיעו בה נועה קירל ועומר אדם ועל הכיבוד הופקד הקייטרינג היוקרתי של עמרי מגל.
דהרי: "החברה עוסקת כיום בעיקר בתחום הלוגיסטיקה ומרכזי מסחר וקצת משרדים. יש לנו פרויקט גדול בדרך: קנינו בניינים ישנים ברחוב קרליבך במספרים 3, 5, 15 ו-27 ביחד עם עיריית תל-אביב שמחזיקה בשאר בנייני הרצף. אנחנו בתב"ע להפוך את המתחם לעירוב שימושים של משרדים מסחר ומגורים. במשרדים יש כעת האטה ולכן אנחנו לא בונים. התחומים העיקריים שלנו, לוגיסטיקה ומסחר, לא נפגעו במלחמה, השוכרים שלנו גדולים ויציבים ואנחנו חווים ביקושים וממשיכים לאתר הזדמנויות".
איך הצלחתם לשכנע את הבעלים של המרינה ברודוס למכור דווקא לכם ורק ב-200 מיליון שקל?
אדיב: חבר מחו"ל, יאכטונר שהוא גם מתווך, אמר לי שיש מרינה למכירה. התחלתי לבדוק את הנושא, עשיתי זומים עם בעל המרינה, אמריקאי ממוצא קפריסאי, איש פיננסים מבוגר שלא רצה להתעסק בתפעול ובפיתוח של המקום. היו הרבה חברות מכל העולם שהתחרו על הרכישה, החלטתי שאני הולך איתו על הפן האישי. הוא גם יאכטונר כמונו, נפגשנו באתונה, הוא בא אליי לסירה, בין העובדים בצוות שלו יש ישראלי שהתחברתי גם איתו.
"הפכתי הכל לאישי וחברי, פגישות לתוך הלילה, הבאנו אותו לביקורים בישראל שיראה את הפרויקטים של ישפרו ואת מגדלי המשרדים בהרצליה של השותף שלנו בעסקה, ירון נאור. אירחנו אותו בבתים שלנו, לקחנו משרד אדריכלים מלונדון לתכנון המרינה, ועירבנו את עורך הדין שלנו דוני טולידאנו ממשרד עו"ד ארדינסט, שהיה לצידנו כל הזמן. בהתחלה הבעלים רצה למכור רק את המרינה, ללא השטחים מסביב. הוא ראה שאנחנו אנשי נדל"ן רציניים שמתמחים בפיתוח. הצענו לו מעבר ל-200 מיליון שקל גם 15% מהרווח הנקי שיתקבל מהפיתוח של הפרויקט — וזה שיכנע אותו. למזלנו סיימנו את העסקה בדקה ה-90 לפני שנכנס חוק חדש ביוון, שעסקאות נדל"ן מסחרי צריכות לעבור את אישור הממשל, תהליך ארוך שמסבך עסקאות. הפוטנציאל ברודוס עצום".
אחרי התמונות של הפגנות פרו-פלסטיניות בנמלי האיים ביוון שאליהם מגיעות ספינות קרוז ישראליות, איך קיבלו ברודוס את העובדה שישראלים רכשו את המרינה?
דהרי: "לרודוס מגיעים מדי שנה 3.5 מיליון תיירים, המסחר שם מיושן והם צמאים למשהו חדש, קיבלו אותנו בחיבוק. נקים מרכז מסחרי ענק עם מותגים בינלאומיים כמו לואי ויטון, המרינה כולה תהפוך לאטרקציה תיירותית. ראש העיר של רודוס כל כך שמח על ההשקעה הגדולה בעיר, הוא ישב איתי בארבע עיניים ואמר לי שחסר לו מסחר בעיר. ראש הממשלה פירסם נייר עמדה של ממשלת יוון, שהפרויקט שלנו הוא הכי גדול ומשמעותי שנבנה כיום ביוון על קו המים וביקש מראש עיריית רודוס להיות קואופרטיבי איתנו. הרגשנו וייב טוב".
יאכטות נתפסות כתחום של אלפיון עליון.
אדיב: "היום להרבה ישראלים יש יאכטות, כולל כאלו ששוויין עשרות מיליוני יורו ויותר. אתה כבר לא צריך להיות סקיפר כדי להיות בעל יאכטה. בעלי האמצעים שוכרים צוות מקצועי שמטפל להם ביאכטה כל השנה. יאכטה זה עסק יקר — רק הוצאות האחזקה נעות בין 300 ל-400 אלף יורו לשנה. עד המלחמה רובנו החזקנו את היאכטות בטורקיה והעברנו אותן ליוון".
מה התחזית שלכם לשוק הנדל"ן שכרגע מקרטע?
אדיב: "אין כמו מדינת ישראל. לא תישאר כאן פיסת נדל"ן זולה. נהיה עוד יותר יקרים. יש פה הייטק, אנשים חכמים, אנחנו מעצמה. תחשבי מה הולך להיות פה אחרי המלחמה".
פורסם לראשונה: 00:00, 07.11.25
