למדינות כמו קפריסין, גיאורגיה ורומניה, שכיכבו בפרקים הקודמים שלנו על הישראלים שמשקיעים בנדל"ן בחו"ל יש כמה נקודות משותפות: הבולטת שבהם היא שהישראלים מרגישים שם בנוח גם אחרי 7 באוקטובר. נדמה שבזמן שמדינות רבות מפנות לנו עורף, יש חשיבות בכניסה לעסקים במדינות זרות, גם ביחס של התושבים המקומיים לישראל. על הרקע הזה מדריד היא יעד מפתיע להשקעות נדל"ן של ישראלים. אבל אם מתעלמים מהפוליטיקה לרגע — יש היגיון בהשקעה בשוק המגורים הספרדי על רקע ההזדמנויות בעקבות המחסור בדירות, הצמיחה הכלכלית במדינה ושינויים רגולטוריים. בניגוד לשווקים אחרים בחו"ל, שבהם ישראלים רוכשים דירות בודדות להשקעה, בבירה הספרדית הסיפור שונה. את הפעילות מובילים בעיקר יזמים, קרנות השקעה וגופים מוסדיים.
"צריך לעשות הפרדה בין הממשלה לבין עסקים והאנשים ברחוב", אומר נדב ברקוביץ, אנליסט נדל"ן בבית ההשקעות IBI. "הממשלה בספרד החליטה לקחת קו מאוד אנטי-ישראלי, וגם אמריקאי, מסיבות פוליטיות כדי לשמור על הקואליציה השבירה שנשענת על מפלגות השמאל. אבל הציבור הספרדי ברובו אינו עוסק בפוליטיקה הישראלית והאווירה במרבית הערים הגדולות כמו מדריד, היא מאוד חיובית כלפינו. במישור העסקי לא נתקלנו באירועים על רקע מדיני ומה שמדבר זה מקצועיות, קשרים אישיים וניסיון".
נתוני שוק עדכניים מסבירים את המגמה. על פי חטיבת המחקר של ענקית הבנקאות הספרדית BBVA, הכלכלה המקומית צפויה לצמוח בקצב גבוה משמעותית מהממוצע בגוש האירו בשנת 2026. במקביל המחסור בדיור צפוי להגיע לכ-725 אלף יחידות עד 2027, לאחר שקצב הבנייה אינו מדביק את הגידול במספר משקי הבית.
גם ענקית הנדל"ן וההשקעות הגלובלית JLL, הפועלת ביותר מ-80 מדינות, כולל ישראל, מזהה פער מבני בין הביקוש לדיור לבין ההיצע. על פי דוח שפרסמה ביוני השנה לגבי ההתפתחויות בשוק המגורים בספרד, מאז תחילת 2021 עלו מחירי הדירות למכירה במדינה כולה בכ-53%, בעוד דמי השכירות עלו בכ-38%. מדריד בולטת במיוחד: לפי הדוח המחיר למ"ר בעיר מתקרב לכ-6,000 אירו, לעומת פחות מ-3,000 אירו למ"ר באמצע העשור הקודם. למעשה, מדריד דילגה מעל ברצלונה, שבה המחיר עומד על מעט יותר מ-5,000 אירו למ"ר. מדריד מהווה את אחד השווקים הבולטים באירופה שבהם ביקוש גבוה פוגש מחסור בהיצע.
המשמעות היא שהלחץ בשוק המגורים במדריד פועל בשני כיוונים במקביל. מצד אחד, המחסור בדירות ממשיך לתמוך בעליית מחירי הרכישה ושכר הדירה; מצד שני, המחסור מגדיל את האטרקטיביות של תחום המגורים עבור משקיעים מוסדיים, שמזהים ביקוש ארוך טווח לצד היצע מוגבל. המגמה ניכרת גם בהיקפי ההשקעות. JLL צופה כי היקף ההשקעות בתחום בספרד עשוי להגיע לכ-5 מיליארד אירו ב-2026.
***
הנתונים הללו אינם נעלמים מעיניהם של משקיעים ישראלים. בשנים האחרונות, למרות המתיחות הפוליטית בין שתי המדינות, הרחיבו חברות ישראליות את פעילותן במדריד, ביניהן שמות כמו ארגיס, ג'נסיס, IBI וגופים נוספים, כאשר חלקם מתמקדים ביזמות ובהשבחת מבנים קיימים, וחלקם בהשקעות ארוכות טווח בשוק המגורים ובשוק הנדל"ן המניב.
בניגוד לישראל, שבה עתודות הקרקע הולכות ומצטמצמות והפתרון המרכזי הוא בנייה לגובה, במרכז מדריד כמעט שלא נבנים פרויקטים כאלה. "יש מצוקה חמורה של מגורים. כולם רוצים לגור בתוך כביש הטבעת הראשון, אבל במדריד מכבדים מאוד את המרקם העירוני ואת גובה הבנייה. אי אפשר פשוט להרוס בניין ולהקים מגדל של 40 קומות", אומר בראיון ל"ממון" אריאל מזוז, מבעלי ג'נסיס השקעות, חברת השקעות גלובלית, המתמחה בנדל"ן בספרד ובישראל מאז 2013. בעלי השליטה הם אילן ארזואן, מזוז המשמש כמנכ"ל משותף עם סימונה לוי, ואופיר וויסלברגר המשמש סמנכ"ל השקעות. מזוז מספר כי הכניסה לשוק הספרדי הגיעה לאחר המשבר שחווה ענף הנדל"ן המקומי. "מ-2008 הייתה נפילה משמעותית במחירי הדיור בספרד. משבר הבנקים סגר את ברז המימון לקבלנים, והשוק הידרדר עד 2015. בדיעבד אנחנו יודעים שזו הייתה פחות או יותר התחתית", הוא מתאר.
לדבריו, דווקא המגבלות הללו יצרו הזדמנות עסקית עבור החברה, שמחזיקה בפורטפוליו של מעל 18 פרויקטים ומחזור עסקאות של כ-250 מיליון שקל. העסקה הראשונה של ג'נסיס הייתה רכישת בניין במדריד והסבתו ממשרדים למגורים. לדברי מזוז, אותו נכס עדיין נמצא בבעלות החברה ושוויו עלה מאז באופן משמעותי. עם השנים הפכה הסבת מבנים קיימים למוקד פעילותה בעיר – רכישת בניינים שלמים ששימשו בעבר לתעשייה ולמלאכה קלה, באזורים שהפכו עם התרחבות העיר לשכונות מגורים.
פרויקט של חברת ארגיס במדריד
(צילום: יח"צ)
מרבית הפעילות של החברה מתרכזת באזור סנטיאגו ברנבאו, האצטדיון המיתולוגי של ריאל מדריד שמושך אליו תיירים רבים. האזור הזה עבר בשנים האחרונות מהפך עירוני משמעותי. "פעם זו הייתה שכונת מלאכה קלה. עם השנים האזור הפך לאחד ממוקדי המגורים והעסקים של מדריד, והמחירים עלו בהתאם", הוא אומר. מזוז מספר שכאשר החברה החלה לפעול באזור, המחירים עמדו על 2,500-2,800 אירו למ"ר, ואילו בפרויקטים שבהם היא מוכרת דירות כיום, המחיר מגיע לכ-7,500 אירו למ"ר. מדובר בדירות בשטח 50-60 מ"ר שנמכרות ב-350-450 אלף אירו.
פרויקט של חברת ארגיס במדריד
(צילום: יח"צ)
כאמור, עיקר הפעילות כיום, לדברי מזוז, אינו מכירת דירות בודדות אלא רכישת מבנים שלמים, הסבתם והשכרתם. החברה מפעילה מודל של יחידות מגורים קטנות ומרוהטות, שחלקן מיועדות לסטודנטים, להשכרת Airbnb ולתיירות מרפא. מזוז מסביר כי הדרישה העירונית מאפשרת ליצור יחידות מגורים קטנות כל עוד הן עומדות, בין היתר, בשטח מינימלי ובדרישות לפתחים ואוורור. "אנחנו נותנים למי שמגיע למדריד אפשרות לצאת משדה התעופה ולהיכנס לדירה מוכנה – עם ריהוט, מצעים ואינטרנט", הוא אומר.
דוגמה מוחשית למודל היא בניין שרכשה החברה ברחוב Coruña 21. בעבר פעל במקום מפעל שייצר גלילי סרטים לתעשיית הקולנוע. "כשנכנסנו בפעם הראשונה ראינו את החדרים עם כל הסלילים הגדולים", הוא מספר. החברה רכשה את המבנה והסבה אותו ל-23 יחידות דיור. בהמשך רכשה גם את הבניין הסמוך, Coruña 19, שבו, לדבריו, הוסבה כבר קומה לשתי דירות ומתוכננות תשע יחידות נוספות.
אחד הדברים שמזוז ושחקנים נוספים שפועלים במדריד, מדגישים שוב ושוב, הוא הפער בין הליכי הרישוי בישראל למדריד. לדברי מזוז, לפני רכישת מבנה החברה פונה לגוף חיצוני המטפל בהליכי הרישוי עבור העירייה, ומבצעת בדיקה ראשונית של אפשרויות ההסבה. לאחר מכן האדריכל מכין תוכנית ראשונית ומקדם את ההליך. מרגע רכישת בניין תעשייתי ועד המועד שבו ניתן לעלות עם הקבלנים על הקרקע עשויים לחלוף בפרויקטים מסוימים כ-90 יום בלבד.
פרויקט של חברת ג'נסיס במדריד
(צילום: ג'נסיס ריט ספרד)
"מהרגע שאני קונה בניין תעשייתי עד הרגע שהוא מושכר – עוברת שנה. למעשה תוך שנה אני מתחיל להכניס כסף, והכסף שלי לא מדמם כמה שנים בעלויות מימון", הוא אומר. לטענתו, יתרון נוסף הוא שהאדריכל מרכז עבור היזם את העבודה מול יתר היועצים, במקום שהיזם יתנהל בנפרד מול שורה ארוכה של בעלי מקצוע, כפי שקורה בישראל. הפער הזה משמעותי במיוחד מבחינתו, משום שג'נסיס פעילה גם בישראל. מזוז מספר כי בזמן שהחברה המתינה במשך שנים לקידום היתר בנייה בנכס שרכשה בבאר-שבע, היא הספיקה לבצע יותר מ-20 פרויקטים בספרד, לרבות פרויקטים של בנייה חדשה.
מזוז מדגיש כי מדריד אינה דומה ליוון או לקפריסין, שבהן ניתן לראות פעילות נרחבת של חברות ישראליות שמוכרות דירות למשקיעים ישראלים פרטיים. לדבריו, היקף הבנייה החדשה במרכז העיר מוגבל, ולכן הפעילות הישראלית שהוא מזהה נוטה יותר לכיוון של קרנות, חברות יזמיות וגופים שמשביחים נכסים.
***
שחקנית נוספת שממחישה את הזווית הישראלית בשוק הנדל"ן הספרדי היא ארגיס (Argis), קבוצת השקעות וייזום נדל"ן הפועלת בספרד מאז 2015. את הקרן הקים אלחנדרו שובקס, יליד ארגנטינה שעלה לישראל ב-2013 ומתגורר כיום בהוד השרון. לשובקס ניסיון של יותר מ-20 שנה בתחום ההשקעות, בין היתר בקרנות Viola Partners ו-Pegasus. את ארגיס הוא מנהל לצד המנכ"ל והשותף קרלוס זוקי, שאותו הכיר עוד בתקופת לימודיהם באוניברסיטה בארגנטינה. קודם להצטרפותו עמד זוקי בראש הפעילות בארגנטינה של Advent International, ממנהלי קרנות הפרייבט אקוויטי הגדולים בעולם.
מרכז הפעילות של החברה הוא במדריד, לצד פעילות גם בברצלונה, בילבאו ומלאגה. היא פועלת במודל שמחבר בין השקעה, ייזום וניהול: החל מאיתור ורכישת נכסים, דרך פיתוח ובנייה ועד למכירת הדירות או הפעלתן כנכסים להשכרה. לפי נתוני החברה, היקף הנכסים המנוהלים שלה עומד על כ-1.5 מיליארד אירו, היא השקיעה מאז הקמתה יותר מ-1.1 מיליארד אירו ומחזיקה ביותר מ-3,500 יחידות דיור בשלבים שונים של פיתוח ובנייה.
שובקס מסביר כי ארגיס אינה פועלת רק כקרן השקעות: "אנחנו גם קרן השקעות בנדל"ן, גם חברת יזמות וגם חברת ניהול נכסים. אנחנו עושים הכול". הזווית הישראלית נמצאת במידה רבה מאחורי הקלעים, בצד של ההון שמממן את הפעילות. לדברי שובקס, כ-70% מהמשקיעים בקרנות של ארגיס הם ישראלים. "יש לנו חברות ביטוח מארה"ב, קרנות מקנדה וקרנות פנסיה מספרד, אז יש לנו הרבה משקיעים, אבל הרוב והלב שלנו זה ישראל", הוא אומר. ולא מדובר רק בגופים מוסדיים: "יש גם הרבה פרטיים, אבל אלה משקיעים כשירים. זה לא לכל אחד".
בין המשקיעים נמנים גופים מוסדיים ישראליים, בין היתר בית ההשקעות מיטב. למרות הנוכחות המשמעותית של הון ישראלי בקרנות שפועלות בספרד, שובקס אינו רואה במדריד מקום לרכישת דירות על ידי ישראלים כנכס מניב, בניגוד ליעדים אחרים באירופה. "ישראלים בדרך כלל מעדיפים לקנות דירות כדי לשפץ ולמכור", הוא מסביר. "המודל הזה פעיל רק באזורים מסוימים, בעיקר על ידי יהודים ארגנטינאים או ממקסיקו ומעט ישראלים".
את הדירות לפרטיים הוא מוכר בעיקר למקומיים: "יש לנו משרד מכירות במדריד שמוכר 40 דירות בחודש, בעיקר לתושבים מאמריקה הלטינית". לדבריו, החברה מתמקדת בשני קצוות של שוק המגורים — דירות יוקרה מצד אחד ודירות קטנות יחסית מצד שני: "בכל העולם נהיה יותר ויותר קשה למעמד הביניים לקנות דירות".
המחירים משתנים כמובן לפי המיקום וסוג הפרויקט. שובקס מספר כי בפרויקטים הזולים יותר של החברה במדריד המחירים נעים סביב 4,500-5,000 אירו למ"ר, בעוד שבמיזמי יוקרה הם מגיעים ל-9,000-10,000 אירו למ"ר. "היום כולם רוצים להשקיע במדריד", הוא ממשיך, "מאוד קל לעשות שם עסקים. אני זוכר שכילד, החלום של הלטינים היה לגור במיאמי. עכשיו זו מדריד, זה כבר לא מיאמי".
שובקס מתייחס גם הוא לסוגיית היתרי הבנייה. לדבריו, כשהחל לפעול בעיר לפני יותר מעשור, קבלת היתר ארכה לעיתים כשנתיים. מאז, לדבריו, בוצעה רפורמה משמעותית. "בכל מה שהוא לא מגורים, האדריכל חותם שאתה עומד בתוכנית ואפשר להתחיל לבנות". בחלק מההליכים האחרים, לדבריו, העבודה מתבצעת מול חברות חיצוניות העובדות עם העירייה. "אנחנו מקבלים היתרים בין חצי שנה לתשעה חודשים". במקרה של הסבת בניין משרדים למגורים ההליך עשוי להיות קצר אף יותר.
ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר
(צילום: טל שחר)
ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר: "לאור הקו העוין של ספרד כלפי ישראל, מודל ההשקעה המשותפת מספק יתרון משמעותי בהפחתת החיכוך היומיומי מול השטח, ומסייע לעקוף חסמים וסכסוכים שיכולים לצוץ על רקע אנטישמי"
***
פעילות ישראלית נוספת בספרד מגיעה מכיוון בית ההשקעות IBI. לדברי נדב ברקוביץ, אנליסט נדל"ן בבית ההשקעות, לפני כ-5 שנים הקימה IBI פעילות נדל"ן ציבורית בספרד תחת מבנה של SOCIMI, המקבילה המקומית לקרן ריט שזכאית להטבות מס מקומיות. לחברה נכסים גם בוולנסיה, חבל הבאסקים, סביליה ובברצלונה. הפעילות מתמקדת בנדל"ן מניב, ובפרט בלוגיסטיקה ובסופרמרקטים. "אנחנו לא יוזמים ולא בונים, אלא קונים נכס שכבר מוכן", הוא מסביר. לדבריו, 100 מיליון השקלים הראשונים הגיעו מגופים מוסדיים, ובהמשך הצטרפו גם משקיעים פרטיים. נכון להיום, לחברה הון עצמי של כ-80 מיליון אירו ונכסים בהיקף של כ-170 מיליון אירו. הבחירה בלוגיסטיקה נבעה מהרצון להתמקד בנכסים יציבים יחסית, עם שוכרים חזקים וחוזים ארוכי טווח. "אלה תחומים משעממים בצורה הטובה של המילה כהשקעה".
אריאל מזוז, מבעלי ג'נסיס השקעות
(צילום: יח"צ)
אריאל מזוז, מבעלי ג'נסיס השקעות: "מרבית הפעילות שלנו מתרכזת באזור סנטיאגו ברנבאו, האצטדיון המיתולוגי של ריאל מדריד. פעם זו הייתה שכונת מלאכה קלה, היום מוקד מגורים ועסקים, והמחירים עלו בהתאם"
לדבריו, השילוב של צמיחה כלכלית, עלייה בתיירות, הגירה מדרום אמריקה והתחזקות כלכלת השירותים יצרו את "הסערה המושלמת", הצליחו למשוך כסף זר למדינה ולהפוך את ספרד, ובפרט את מדריד, "למוקד השקעות מאוד אטרקטיבי. מדובר בכלכלה הרביעית הגדולה באירופה, שבשנים האחרונות הציגה צמיחה גבוהה והפכה ליעד עבור משקיעים זרים. לא מדובר כמובן רק בכסף ישראלי אלא במגמה עולמית, שבה גם משקיעים אמריקאים וקרנות גדולות החלו להגדיל את החשיפה לשוק הספרדי".
אף ש-IBI אינה פועלת בתחום המגורים, ברקוביץ סבור שאותם תהליכים משפיעים ישירות גם עליו. "כל מה שאני אומר רלוונטי גם למגורים, כי כסף חדש נכנס והעלה את מחירי הדיור שם", הוא אומר.
***
אז מה הסיכונים בכניסה לשוק הנדל"ן במדריד אם רוכש פרטי בכל זאת רוצה להיכנס לעסקה? עו"ד אילן ליבוביץ, המתמחה בהשקעות נדל"ן בינלאומיות, מזהיר כי "ישראלים שקנו נכסים בספרד להשכרה לטווח קצר, עשו זאת כשהכללים היו דבר אחד — אבל היום הם מתעוררים לשוק אחר לגמרי". לדבריו, "ספרד הפכה לאחד השווקים המגבילים באירופה בכל הנוגע להשכרה לטווח קצר, והמשמעות עבור משקיעים ישראלים ברורה: מי שקנה דירה מתוך הנחה שיוכל להשכיר אותה לתיירים, מגלה היום שהרגולציה משנה את כללי המשחק. עיריית מדריד אוסרת על כל השכרה של דירה לטווח קצר (VUT), כלומר דירה לשימוש תיירותי, בבנייני מגורים במרכז ההיסטורי. המשמעות היא שדירות תיירות במדריד מותרות רק באחד מהמקרים הבאים: אם הן נמצאות בבניין שלם המוקדש לתיירות בלבד, אם יש להן כניסה עצמאית ונפרדת מהשכנים, או אם הן ממוקמות מחוץ למרכז ההיסטורי ועומדות בתנאי הכניסה הנפרדת".
נדב ברקוביץ, אנליסט נדל"ן בית השקעות IBI
(צילום: אילן בשור)
אלחנדרו שובאקס, מייסד ומנכ"ל קרן ארגיס
(צילום: יח"צ)
ליבוביץ מסביר כי "עבור בעלי נכסים במרכז ההיסטורי של מדריד בתוך בניין מגורים, מדובר בשינוי דרמטי. הם יצטרכו להפסיק את הפעילות או לחפש חלופות אחרות. אי ציות עלול לגרור קנסות שמגיעים עד 190 אלף אירו. מה שמדריד עושה בפועל הוא שינוי עמוק ביחס לדירות תיירות בלב העיר".
ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר לשיווק נדל"ן המתמחה בשיווק דירות בישראל ובחו"ל, מסביר כי "שוק השקעות הנדל"ן בספרד עבר בשנים האחרונות שינוי משמעותי. בעבר, המודל שהיה נפוץ יותר בקרב ישראלים היה רכישה ישירה של דירה בבעלות מלאה, עם רישום מסודר בטאבו. גם אנחנו פעלנו במודל הזה בשנת 2019, כאשר מכרנו לישראלים נכסים קיימים בספרד, שאפשרו לרוכש להתנהל בדיוק כפי שהיה מתנהל עם דירה בישראל — לגור בנכס, להשכיר אותו או לנהל אותו באופן עצמאי".
"כיום, לעומת זאת, המודל הנפוץ יותר הוא השקעה משותפת באמצעות חברה או SPV, שבה עשרות משקיעים מחזיקים יחד בפורטפוליו של נכסים. המשקיע, למעשה, חשוף גם לרווחים וגם לסיכונים של ההשקעה, כאשר במקרים רבים החברה רוכשת חבילת נכסים ולא נכס בודד. זהו מודל שיכול לאפשר פיזור וגישה לעסקאות בהיקפים גדולים יותר, אבל הוא דורש מהמשקיע להבין היטב מה הוא קונה, באיזה מחיר ומהם הסיכונים בהשקעה. למרות שהאפשרות לרכוש נכס ישירות בטאבו במדריד עדיין קיימת, המגמה כיום בקרב החברות הישראליות היא לגייס הון ממשקיעים ולרכוש באמצעותו פורטפוליו של נכסים".
עו"ד ורו"ח רחלי גוז-לביא
(צילום: אייל טואג)
רו"ח איציק רופא
(צילום: יח"צ)
***
ומה לגבי המתיחות הפוליטית בין ישראל לספרד, ההפגנות הפרו-פלסטיניות והביקורת בציבוריות הספרדית נגד ישראל — איך היא משפיעה על הכדאיות של השקעה בנכסי נדל"ן במדינה? "חשוב לקחת בחשבון גם את המציאות הגיאופוליטית", אומר שמול. "לאור הקו העוין שספרד מפגינה כיום כלפי ישראל, מודל ההשקעה המשותפת מספק יתרון משמעותי בהפחתת החיכוך היומיומי של המשקיע הישראלי מול השטח, בין אם מול מתווכים, בנקים או רשויות ומסייע לעקוף חסמים וסכסוכים שיכולים לצוץ על רקע אנטישמי. לכן כדאי גם להקפיד שהחברות המחזיקות בנכסים יוקמו כחברות ספרדיות או בינלאומיות, ולא כישראליות. המבנה הזה למנוע מראש מצב שבו ארגונים פרו-פלסטיניים יסמנו ויפעלו נגד משקיעים או גופים המזוהים כישראלים".
ואיך מתמודדים עם היבטים מורכבים בתחומי הרגולציה והמיסוי? עו"ד (רו"ח) רחלי גוז לביא, שותפה מנהלת וראש מחלקת מיסים במשרד עמית פולק מטלון, מסבירה כי "השקעות נדל"ן של ישראלים בספרד הפכו בשנים האחרונות לפופולריות במיוחד, בעיקר בערים תוססות כמו ברצלונה ומדריד. אך מאחורי הפוטנציאל לתשואה אטרקטיבית, חשוב להבין כי המיסוי הוא מרכיב מהותי בקביעת הרווח האמיתי מההשקעה. החלטה מושכלת מחייבת היכרות מעמיקה עם דיני המס המקומיים לצד חובות הדיווח בישראל".
לדבריה, "בשלב הרכישה, ככלל, על נכס יד שנייה חל מס רכישה ששיעורו נע בין 6%-11% בהתאם למחוז, בעוד נכס חדש מקבלן מחויב לרוב במע"מ בשיעור מופחת (בהתאם לסוג העסקה והנכס) של כ-10% בתוספת מס בולים. כתושבי חוץ, ישראלים שרוכשים דירות בספרד ומשכירים אותן, משלמים 24% מס על ההכנסה משכירות (במידה והנכס עומד ריק, עשוי לחול מס רעיוני שנתי)".
עו"ד אילן ליבוביץ
(צילום: אלדד מאסטרו)
עו"ד אילן ליבוביץ: "מי שקנה דירה מתוך הנחה שיוכל להשכיר אותה לתיירים, מגלה היום שהרגולציה משנה את כללי המשחק. עיריית מדריד אוסרת על השכרת דירה לטווח קצר, כלומר לתיירים, בבניינים במרכז ההיסטורי"
היא מוסיפה כי "בעת מכירת הנכס, חל, ככלל, מס רווח הון שמתחיל ב-19% (תלוי בנסיבות), כאשר הקונה מחויב לנכות 3% מהתמורה ולהעבירם לרשויות המס כמקדמה. בנוסף, עליית ערך הקרקע עשויה לגרור מס עירוני. אשר למס עושר, קיים חיוב על בעלות ישירה בנכסים מעל רף מסוים, ובשנים האחרונות נוסף גם מס סולידריות לאומי על נכסי יוקרה. כמו כן, חשוב לדעת שבספרד עשוי לחול מס ירושה על העברת הנכס ליורשים".
לדבריה, "בשל חובת הדיווח בישראל על הכנסות כלל-עולמיות, מי שמשכיר דירות בחו"ל מחויב לדווח על הכנסה זו גם בישראל. במקרה כזה, משקיע יכול לבחור לשלם מס בגין ההכנסות מהשכירות בשיעור של 15% מהברוטו (בניכוי פחת), לבין מס שולי המאפשר ניכוי הוצאות וקבלת זיכוי על המס ששולם בספרד מכוח אמנת המס. ביחס לרווח הון, נדרש להשלים בישראל את המס לשיעור מס רווח הון בישראל שחל על יחיד (לרוב 25%). שונות זו מדגישה את החשיבות המכרעת של ליווי מקצועי צמוד, הן בספרד והן בישראל, כדי להבטיח תכנון מס אופטימלי ושקט נפשי למשקיע הישראלי לאורך זמן".
רו"ח איציק רופא, מומחה במיסוי בינלאומי וישראלי במשרד מאיר מזרחי עם א.רפאל, מוסיף כי כמו בכל השקעה בנדל"ן במדינה זרה, לצד פוטנציאל ההשקעה קיימים גם סיכונים שיש להביא בחשבון. "מעבר לבחינת מחיר הנכס והתשואה הצפויה, חשוב לבחון את הדין המקומי, את אופן רישום הזכויות בנכס, את אפשרויות ההשכרה ואת מכלול העלויות והמיסים הכרוכים ברכישה ובהחזקה".
בשורה התחתונה, אומר רופא, השקעה במדריד אינה מסתכמת במחיר הרכישה ובגובה דמי השכירות הצפויים: "משקיע ישראלי צריך להביא בחשבון את מלוא שרשרת המיסוי — המיסוי העירוני והמדינתי החל ברכישת הנכס, המיסים השנתיים בספרד, המס על הכנסות השכירות, השלכות המס בישראל ולבסוף מיסוי הרווח בספרד ובישראל בעת המכירה. בהשקעות גדולות יש לבחון בנוסף מסי הון בספרד, לרבות מס העושר ומס הסולידריות על הון בהיקפים גבוהים".
לדבריו, "השאלה החשובה למשקיע אינה רק מה התשואה שמייצרת הדירה במדריד, אלא מהי התשואה נטו שתישאר ביד לאחר תשלום המס בספרד ובישראל. בחינה מראש של המס בשתי המדינות, עוד לפני הרכישה, יכולה למנוע הפתעות בהמשך ולהשפיע באופן מהותי על כדאיות ההשקעה".
